(조세금융신문=이정욱 기자) 전세사기와 집값 상승, 대출 규제가 맞물리면서 국내 임대차시장이 빠르게 월세 중심으로 재편되고 있다는 진단이 나왔다. 전문가들은 이를 일시적 현상이 아닌 구조적 변화로 보고 임대차 제도 역시 이에 맞춰 개편할 필요가 있다고 제안했다.

 

14일 국회의원회관에서 열린 '서민 주거 안정 해법 모색을 위한 정책토론회'에서는 전월세 시장 구조 변화와 이에 대응하기 위한 정책 방향이 논의됐다. 발제에서는 최근 임대차시장의 변화 원인을 진단하고 세입자 보호를 위한 제도 개선과 공급 정책을 함께 추진해야 한다는 의견이 제시됐다.

 

첫 번째 발제를 맡은 최은영 한국도시연구소장은 현재 임대차시장을 전셋값이나 월세 가격 변동만으로 볼 것이 아니라 시장 구조 자체가 바뀌고 있다는 점에 주목해야 한다고 강조했다. 그는 전세사기 이후 비아파트 전세시장이 위축되고 전세대출 규제와 집값 상승으로 보증금 부담이 커지면서 월세 비중이 확대되는 흐름이 나타나고 있다고 분석했다.

 

최 소장은 특히 전세와 월세를 이분법적으로 구분하는 현재의 인식도 현실을 충분히 반영하지 못한다고 지적했다. 보증금 일부를 월세로 전환하는 '부분 월세화'가 확산되는 만큼 이를 단순히 전세 감소가 아니라 임대차 시장의 구조 변화로 이해해야 한다는 것이다. 그는 부분 월세화가 보증금 미반환 위험을 줄이는 효과는 있지만 월세 부담은 높일 수 있는 만큼 이에 맞는 정책 대응이 필요하다고 설명했다.

 

또 시장을 판단할 때 호가나 매물 수보다 실거래 자료를 중심으로 분석해야 한다고 강조했다. 서울과 지방, 아파트와 비아파트 시장의 흐름이 서로 다른 만큼 평균적인 가격 변화만으로 시장을 판단할 경우 정책 대응도 엇갈릴 수 있다는 설명이다.

 

발제에서는 이 같은 시장 변화에 대응하기 위해 임대차 관리체계 전반을 월세 중심 시장에 맞게 재설계해야 한다고 제안했다.

 

대표적인 방안은 모든 민간임대주택 등록 의무화다. 현재의 임대차 신고제를 넘어 임대료와 보증금, 관리비, 주택 상태 등을 통합 관리하고 임대인과 공인중개사의 설명의무 이행 여부까지 확인하는 체계를 구축하자는 것이다. 이를 관리할 '주거감독관' 제도를 도입해 계약 과정과 임대주택 관리 수준을 상시 점검하는 방안도 제시됐다. 미국 뉴욕과 영국 웨일스 사례를 들어 등록제도가 임대료 관리와 분쟁 예방, 주택 품질 관리의 기반이 되고 있다는 설명도 덧붙였다.

 

세입자 보호를 위한 입법 과제도 제시됐다. 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 경우 실제 거주 의사를 입증하도록 하고, 주택 소유권 이전 시 임차인에게 의무적으로 통지하는 방안, 공인중개사의 확인·설명의무 강화, 관리비 정보 공개 확대 등이 대표적이다. 임대료가 급등한 지역에서는 신규 계약을 포함한 임대료 규제도 검토 과제로 제시됐지만 시장 위축 가능성 등을 고려한 추가 논의가 필요하다는 의견도 함께 나왔다.

 

공급 정책도 기존 방식에서 벗어나야 한다는 제언이 이어졌다. 단순히 공공임대 물량을 늘리는 데 그치지 않고 지분적립형 주택과 토지임대부 분양주택 등 부담 가능한 공공분양을 확대해 무주택자의 주거 사다리를 복원해야 한다는 것이다. 월세 중심 시장에서는 공공임대와 주거비 지원, 세제 지원이 함께 이뤄져야 세입자의 부담을 완화할 수 있다는 설명이다.

 

결국 이번 토론회는 전세와 월세 가운데 어느 제도가 우위인지보다 이미 진행 중인 임대차 시장의 구조 변화에 정책과 제도가 얼마나 빠르게 대응할 수 있는지를 화두로 던졌다는 점에서 의미를 남겼다는 평가가 나온다.

 

 

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