(조세금융신문=권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수) 

 

◇ 종부세 개편

 

2005년 종부세가 시행된 이후 우리는 늘 ‘부자 증세냐, 징벌 과세냐’라는 익숙한 구도로 되돌아가 논쟁한다. 그러나 정책의 관점에서 보면 핵심은 찬반의 선택보다 세목의 목적과 설계를 얼마나 일관되게 정립하느냐에 있다.

 

현행 주택분 과세표준은 공시가격 합계에서 일반 납세자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 산정했다. 개인 세율은 보유 주택 수와 과세표준에 따라 0.5~5.0%이며, 재산세 상당액 공제와 장기보유·고령자 세액공제, 세부담 상한도 적용됐다.

 

이 구조는 종부세가 단순히 공시가격에 최고세율을 곱하는 세금이 아니라 여러 완충 장치를 가진 누진적 보유세라는 점을 보여준다.

 

그러자 똘똘한 한 채 쏠림현상이 나타나 시장이 왜곡되자 이를 완화하고 양극화를 해소하며 주택시장 안정을 위해 이재명 정부는 종부세를 비롯한 양도세까지 세제 개편을 대대적으로 단행한다.

 

2027년 중간단계를 두고 2028년 본격 시행되는 종부세 부과는 세부담 정상화를 위해 6~12억 원 구간 세율 인상(1.0~1.3%로 인상), 1세대 1주택에 대해서는 연령과 주택 보유 기간에 따라 산출 세액의 최대 80%까지 세액공제, 장기보유특별공제는 거주와 무관하게 보유만으로도 세액공제가 적용되었으나 이번 개편안에는 보유 기간에 따른 공제는 축소하고 거주기간에 따른 공제를 확대한다. 이렇게 세부담 적용을 차등 적용하는 것은 양극화 해소와 시장 안정이 우선일 것이다.

 

◇ 종부세 유지냐, 폐지냐?

 

종부세를 유지해야 한다는 논거는 분명하다. 부동산은 공급이 제한되고 공공 인프라와 도시계획의 영향을 크게 받는 자산이다.

 

토지·주택 가치 상승의 일부를 보유 단계에서 환수하는 것은 조세 형평과 경제적 지대의 과세라는 측면에서 정당화될 수 있다. 특히 자산 격차가 소득 격차보다 빠르게 확대되는 상황에서 고가 부동산에 대한 추가 과세는 조세 체계의 수직적 형평성을 보완한다.

 

거래세보다 보유세를 중시하는 방향도 자산의 이동을 막는 거래비용을 줄이고 효율적인 이용을 유도한다는 점에서 경제학적 근거가 있다.

 

그래서 만약 종부세를 폐지하면 고액 자산 보유자의 부담을 낮추는 대신 그에 상응하는 재원 마련 대책이 요구된다. 종부세는 국세지만 지방재정과 분리해 논하기 어렵다.

 

왜냐하면 세금은 그 재원 일부가 부동산교부세를 통해 지방정부에 배분된다. 따라서 세율인하나 과세 대상 축소는 납세자의 부담만이 아니라 지역 간 재정조정 기능에도 영향을 준다.

 

종부세 개편을 중앙정부의 부동산시장 대책으로만 다루면 지방재정의 손실과 대체 재원 문제를 놓치게 된다.

 

반대로 유지하게 되면 역시 가볍게 볼 수 없다. 첫째, 미실현 이익에 대한 과세이므로 소득이 적은 고령 1주택자에게 유동성 부담을 줄 수 있다.

 

세액공제와 납부 유예가 존재해도 제도가 복잡하면 납세자가 이를 충분히 활용하지 못한다.

 

둘째, 공시가격·공정시장가액비율·세율이 정책 판단에 따라 자주 움직이면 예측 가능성이 낮아진다. 같은 주택을 보유해도 평가 기준과 부동산 가격 변동에 따라 부담이 급변할 수 있다는 불신이 생긴다.

 

셋째, 재산세와 종부세가 병존하는 이중 보유세 구조로 재산세액만큼 공제해 줘도 납세자에게 중복 과세로 인식되기 쉽다.

 

◇ 종부세가 주택시장 안정의 수단은 아니다.

 

종부세를 주택가격 안정 수단으로 과도하게 강조한 것도 문제다.

 

종부세법은 고액 부동산 보유자에 대하여 부담 능력에 비례하는 보유세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 2005년 1월 5일 제정되었다.

 

그러나 보유세는 수요에 영향을 줄 수 있을 뿐, 금리·대출·공급·가구 구조·지역 선호가 함께 움직이는 주택시장을 단일 세목으로 안정시키기는 어렵다.

 

가격이 오르면 세율을 높이고 시장이 식으면 세율을 낮추는 방식은 세제를 경기 대응 수단으로 만들고, 장기적 신뢰를 훼손한다. 따라서 해법은 전면 폐지나 급격한 강화가 아니라 안정적인 보유세 체계의 구축이어야 한다.

 

이번 이재명 정부의 세제 개편에서 과세 기준을 주택 수보다 자산 가액과 실거주 고령층에는 납부 유예를 도입한 것은 매우 긍정적으로 볼 수 있다.

 

그러나 예전에 저렴한 주택을 구입했다가 시간이 지나면서 고가주택이 된 사람들은 납세 능력이 부재할 수 있어 이들에 대한 배려도 필요하다.

 

또한 고령자에 대한 납세 유예제도는 자동 안내하거나 주택 처분·상속 시 정산하는 장치를 정교화할 필요가 있다.

 

◇ 과세는 징벌적 과세가 아니라 형평성, 효율성, 안정성이 필요

 

공시가격과 공정시장가액비율 역시 정치 논리의 접근이 아니라 중장기 규칙에 따라 조정해야 한다. 특히, 종부세는 보유세 성격의 세목으로 재산세에 포함되어야 한다.

 

그래서 능력만큼 보유할 수 있도록 보유세 부담을 높이고 취득세 등 거래세를 낮춰 부동산의 원활한 이동을 촉진해야 한다.

 

그런데 정부의 이번 세제 개편은 오히려 종부세 강화와 비거주 주택에 대한 혜택 축소로 보유세와 양도세까지 인상하면서 거래세까지 높이는 쪽으로 결정된다. 그래서 종부세 등을 징벌적 과세라고 말한다.

 

좋은 세제는 분노를 대변하는 세제도, 특정 납세자를 달래는 세제도 아니다. 납세 능력에 맞고, 예측 가능하며, 다른 세목과 조화를 이루는 세제다.

 

종부세의 미래는 정권에 따라 바뀌는 정치적 구호가 아니라 형평성, 효율성, 안정성이라는 세 가지 기준에서 판단해야 한다.

 

[프로필] 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수

• (현) ㈔한국부동산융복합학회 회장
• (현) 한국부동산융복합연구원 원장
• (전) 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수
• (전) 명지대학교 부동산학과 교수

 

 

 

 

 

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