(조세금융신문=이정욱 기자) 2021년 부동산 시장은 정부의 부동산 규제와 3기 신도시 등 공급 정책을 쏟아냈음에도 불구하고 집값은 치솟았다. 다행히 이같은 노력이 4분기에서야 효과가 점차 드러나면서 뜨거웠던 청약 열기가 한풀 꺾인 모양새다. 하지만 이같은 분위기가 언제까지 이어질지는 미지수다. 올해 부동산 시장에 대형인기 분양 단지가 예고돼 있고, 3월 치러지는 대통령선거가 부동산 시장에 어떻게 작용될지 새해 부동산 청약 시장을 짚어봤다.
집값 하락 일시적 요인
지난해 4분기부터 부동산 시장은 대출 규제와 금리인상 등으로 매수심리 감소와 거래활동 위축이 지속되고 있다. 한국부동산원 주간 동향에 따르면 지난해 12월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값 상승률은 0.08%를 기록했다. 이날 기준으로 9주 연속 상승폭이 둔화되고 있다. 게다가 보합세를 보인 지역은 시간이 지날수록 늘고 있다. 중저가 아파트가 밀집한 강북구와 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파)가 해당된다.
이 같은 상황이다 보니 전문가들은 현재 집값이 조정되고 있는 현상은 일시적일 가능성이 높다는데 의견을 모으고 있다. 전문가들은 추가 금리인상 등 하락 요인보다 상승 영향이 크다고 보고 있다. 다만 지난해와 같은 급등세 보단 지역별로 강남이나 마·용·성 등 인기 지역 인기 매물에 수요가 몰리는 등 특정 단지에 쏠림현상이 이어질 것으로 내다봤다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울 집값 상승세는 유지될 것”이라며 “수도권 급등 지역은 숨고르기와 대출 규제 덜한 9억원 이하에서 수요가 유입될 가능성이 높다”고 말했다.
새해 단지·지역 ‘쏠림현상’ 지속
지난해 분양시장은 뜨거웠다. 집을 마련하는 수요층은 주로 신혼부부나 40~50대에서 거래됐지만 이젠 부동산에 대한 관심이 높아지다 보니 10~20대에서도 미리 집 마련에 나서면서 경쟁은 치열해졌고 집값은 급등한 것이다.
실제 지난해 2006년 이후 15년 만에 매매가 최고 상승률을 기록했다. 전국 아파트 매매가격이 무려 평균 16%나 오른 것이다. 인천은 30%, 경기는 20% 이상 오른 것으로 나타났다.
부동산R114 자료에 따르면 지난해 12월 17일 기준 전국 아파트 매매가격 상승률은 16.35%로 2006년(24.80%) 이후 15년 만에 최고치를 기록했다. 2020년(13.46%)에 이어 2년 연속 상승률을 나타냈다.
서울 아파트값은 13.08% 올라 2020년(13.81%)에 이어 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 도봉, 노원, 중랑 등 중저가 아파트가 많은 지역을 중심으로 매수세가 이어졌고 서울시 신속통합기획으로 강남권 재건축 단지 관심이 쏠리면서 거래절벽 속 신고가 거래가 이어진 영향으로 가격 오름세가 이어졌다는 분석이다.
부동산 시장의 이같은 분위기는 2022년 새해에도 이어질 것으로 전문가들은 내다봤다. 분양 일정이 미뤄졌어도 인기 지역 ‘청약 쏠림’ 현상은 유지될 전망이다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “아파트 분양가는 일정 수준으로 묶여 있는데 청약 제도는 무주택자 중심으로 개편되면서 수요자의 내집마련은 계속 이어질 전망이다”라고 말했다.
여전히 청약하기 좋은 곳은 서울이라고 봐도 무방하다. 그 중에서도 특히 인기를 끌 곳으로 예상되는 곳은 서울 강동구 ‘둔촌주공’과 서울 동대문구 ‘이문휘경뉴타운’ 등이다. 새해에도 재개발·재건축 사업지에서 대형 분양 물량이 쏟아질 예정이다.
2022년 핫 단지는?
올해 서울에서 분양을 앞두고 최대어들은 ▲강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 에비뉴포레’(둔촌주공 재건축) ▲동대문구 ‘이문1구역’ ▲동대문구 ‘이문3구역’ ▲송파구 ‘잠실진주’ ▲노원구 ‘월계 동신아파트’ 등이 있다.
서울 대형 분양이 줄줄이 밀리면서 새해 분양은 더 관심이 집중되고 있다. 이 가운데 재건축 최대어 둔촌주공 재건축(올림픽파크 에비뉴포레)이 가장 이목을 끌고 있다. 이 단지는 강동구 둔촌동 일대 62만 6232㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층 85개동, 총 1만2032가구를 짓는다.
이 가운데 일반분양 물량만 무려 4786가구에 달하며, 기존 조합과의 갈등을 일단락하고 이르면 올상반기 일반분양을 목표로 사업을 추진한다. 다만 HUG가 제시한 분양가를 거부해 사업이 중단됐던 점을 감안할 때, 구체적인 일반분양시기는 공시지가 발표 이후 택지비 감정평가 신청 등 절차에 따른 분양가 산정 여부에 달릴 것으로 보인다.
또 3069가구 규모의 대단지로 조성되는 동대문구 이문1구역 재개발도 눈여겨 볼만하다. 이 단지는 이문휘경뉴타운 이문 1구역에 들어오는 강북 최초 3000가구에 가까운 대단지로 형성될 예정이다. 지하철 1호선 회기역과 외대앞역을 주위에 둔 더블역세권에 위치했다. 시공사는 삼성물산으로 브랜드 선호도가 높은 래미안이 들어선다.
이문3구역 재개발은 1만 2000여 가구 규모인 이문휘경뉴타운 중에서도 손꼽히는 규모를 가진 정비사업이다. 총 공급 물량 4321가구 중 일반분양분이 1641가구에 달해 ‘강북 재건축 최대어’로 꼽히고 있다. 업계에서는 착공 후 후속 절차를 빠르게 진행할 경우 내년 1월 분양도 가능할 것으로 보고 있다.
잠실진주 재건축은 총 2636가구에 일반분양 564가구 규모의 단지다. 규모는 16개 동, 1507가구에서 재건축 이후 지하 3층~지상 35층, 23개 동, 2678가구의 대단지로 변모할 예정이다. 분양되면 잠실권에서 17년 만에 새 아파트가 들어서게 된다.
이 아파트는 2018년 10월 관리처분 인가를 받고 2019년 8월 조합원 이주와 철거까지 마쳤다. 이후 2년여 동안 사업이 우여곡절을 겪었다. ‘특별건축구역 지정’ 때문이었다. 2015년 7월 조합설립 인가를 받은 진주아파트는 이듬해 시작되는 재건축초과이익 환수제를 피하기 위해 특별건축구역 지정을 전제로 2017년 사업 인허가를 진행한 바 있다.
서울 노원구 월계동 436번지 일대에 자리하고 있는 월계 동신아파트는 1983년 완공된 노후 아파트로 총 864가구를 아우르는 단지다. 이곳 재건축사업은 4만 3688㎡ 일대에 용적률 250%, 건폐율 20%, 최고높이 76m 등을 적용해 지하 2층 지상 25층, 8개 동 1070세대의 공동 주택 및 부대 복리시설을 신축하는 내용이 주 골자다. 임대주택은 66가구로 약 142가구가 일반분양 될 전망이다.
이외에도 서초구 방배5구역(2796가구), 방배6구역(3080가구), 성북구 장위10구역(2004가구), 은평구 대조1구역(1971가구) 등도 내년으로 분양이 밀렸지만 정확한 일정이 확인되지 않고 있다.
윤 수석연구원은 “서울에서는 분양가 산정과 관련된 불만 때문에 예정됐던 사업장들이 지연됐다”며 “올해는 둔촌주공처럼 대단위 단지가 분양이 미뤄져 물량 변화의 영향이 컸다”고 설명했다.
李 '1주택자 세금경감 ' VS 尹 '재건축 규제완화'
부동산 관계자들은 내년 3월 대선까지 현 상태가 유지되겠지만 이후에는 급변할 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보고 있다. 부동산R114 조사의 설문조사 결과에 따르면 응답자 1311명 중에서 가장 많은 이들이 ‘대출, 세금 등 정부의 부동산 규제 지속 여부(20.29%)’가 내년 상반기의 주요 변수로 선택했다.
이어 ‘2022년 대통령선거’(17.24%)가 뒤를 이었고, 국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(13.96%), 한국은행 기준금리 움직임(13.73%) 등이 뒤를 이었다. 이처럼 새해 부동산 시장의 대선 후보자의 결과가 크게 영향을 미칠 것으로 알려졌다.
다음은 지난해 12월기준 후보자들의 부동산 정책 공약이다. 이재명 더불어민주당 대선후보의 부동산정책은 ▲실거주 주택에 대한 세금부담 경감 ▲주택 250만가구 공공부문 위주 공급 ▲기본주택(100만가구) 공급 ▲국토보유세 도입 ▲분양가상한제 ▲분양원가 공개 확대 등이다.
주택 공급 확대에 따라 부동산 경기가 안정될 것이라는 의견과 소형주택 공급량 및 속도 면에서 효과적일 것으로 기대하지만 기본주택 공급과 국토보유세 도입, 분양가상한제와 분양원가 공개 확대 등에 대해서는 부정적인 평가다.
윤석열 국민의힘 대선후보의 부동산 정책은 ▲민간 위주 신규주택 250만가구 공급 ▲민간 재개발·재건축 규제 완화 ▲양도세 등 거래세 완화 ▲종합부동산세 재검토 ▲민간 재개발·재건축 규제 완화 ▲충청권 국가 균형발전 핵심축 개발 등을 공약으로 내세웠다.
김 소장은 “이재명 후보자의 공약내용을 보면 현 정부와 크게 다를 바 없고 오히려 더 공공성이 강화되는 느낌인데 여당 후보가 대선 3개월도 남기지 않은 시점에 갑자기 규제를 풀겠다고 하니 혼란만 가중되고 있다”고 설명했다.
이어 윤석열 후보자의 공약 내용에 대해서는 “주택 공급과 세제에 대한 깊은 고민과 이해 없이 포퓰리즘에 기초한 정책”이라는 지적이다.
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