(조세금융신문=안종명 기자) 서울 부동산 시장에서 재개발·재건축 사업이 활기를 띠는 가운데, 세무 리스크를 피하기 위해서는 세법보다 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 대한 선행 이해가 필수라는 지적이 나왔다.

 

서울지방세무사회(회장 이종탁)는 6일 안수남(다솔 세무법인) 세무사와 장정섭(더제이씨티 대표) 박사를 초청해 ‘도시정비사업의 이해와 재개발·재건축’ 특강을 개최했다. 이날 강연은 정비사업을 둘러싼 세무·법률 이슈를 실무 중심으로 짚으며 회원들의 높은 관심을 끌었다.

 

이종탁 서울지방세무사회장은 인사말에서 “최근 서울 지역에서 정비사업 관련 상담 수요가 급증하고 있다”며 “단순 신고 업무에 머무르지 않고 정비사업을 접목한 컨설팅으로 확장한다면 10배, 20배 이상의 부가가치 창출이 가능하다”고 강조했다.

 

안수남 세무사는 재개발·재건축 세무의 핵심 전제로 “세법이 아닌 도정법 구조를 먼저 이해해야 한다”고 짚었다. 그는 “입주권은 ‘주택’이 아닌 ‘권리’에 해당하기 때문에 1세대 1주택 비과세 특례가 자동 적용되지 않는다”며 “같은 거래라도 자산의 법적 상태에 따라 과세 여부가 완전히 달라진다”고 설명했다.

 

특히 혼인이나 합가 시점에 따라 비과세 여부가 갈릴 수 있다는 점을 강조했다. 관리처분인가 이전 ‘주택 상태’에서 요건을 갖춰야 비과세 적용이 가능하며, 입주권 상태에서 합가 후 양도할 경우 비과세가 배제될 수 있다는 것.

 

조합원 지위 승계 제한도 주요 리스크로 지목됐다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 원칙적으로 지위 승계가 금지되며, 10년 보유·5년 거주 등 예외 요건을 충족해야만 거래가 가능하다.

 

안 세무사는 “이 규정을 간과할 경우 거래 자체가 무효가 되거나 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있다”고 말했다.

 

장기보유특별공제와 관련해서도 주의가 요구된다. 분담금 납부분은 관리처분인가일부터, 증가한 토지 지분은 준공일부터 보유기간이 기산되기 때문에 단기 양도 시 중과세율이 적용될 가능성이 크다.

 

이어 장정섭 박사는 정비사업에서의 법률 리스크를 중심으로 설명을 이어갔다. 그는 “권리 산정 기준일은 분양권을 받을 수 있는 권리가 확정되는 기준 시점”이라며 “이 날짜 이후 지분을 쪼개거나 신축을 통해 소유자를 늘릴 경우 분양권이 인정되지 않고 현금청산 대상이 된다”고 밝혔다.

 

최근 서울시는 투기 방지를 위해 이 기준일을 공모 단계 등으로 앞당기는 추세다.

 

전매 제한 규정도 강화되는 흐름이다. 1+1 분양을 통해 공급받는 주택 중 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택은 이전고시 다음 날부터 3년간 전매가 금지되며, 위반 시 형사처벌까지 가능하다.

 

특히 2025년 12월 법령 해석 변경으로 ‘공유물 분할’까지 전매의 범위에 포함된 점은 실무상 큰 변화로 꼽힌다.

 

장 박사는 “과거에는 단순 지분 정리로 보던 행위가 이제는 전매 제한 위반으로 해석될 수 있다”며 “기존 관행에 의존한 거래는 법적 리스크를 초래할 수 있다”고 경고했다.

 

두 전문가는 공통적으로 “정비사업 관련 법령이 수시로 개정되면서 과거의 경험칙이 더 이상 통하지 않는 경우가 많다”고 진단했다. 특히 1세대 1주택자의 경우 관리처분인가 이전이나 준공 이후 ‘주택 상태’에서의 양도가 입주권 상태에서의 양도보다 세금 측면에서 유리하다고 조언했다.

 

이번 특강은 재개발·재건축을 둘러싼 복합 규제를 세무와 법률 양 측면에서 통합적으로 정리하며, 세무사의 역할이 단순 신고를 넘어 고부가가치 컨설팅 영역으로 확장되고 있음을 보여줬다는 평가다.

 

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]