(조세금융신문=권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수) ◇ 장기보유특별공제 폐지 논의와 제도의 취지

 

지난 4월 18일 이재명 대통령은 장기보유특별공제(이하 장특공)의 사실상 폐지 방침을 공식화했다. 이 대통령은 “양도세 장특공은 거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라며 “성실한 1년간 노동 대가인 근로소득이 10억원이 넘으면 거의 절반을 세금으로 내는데 부동산 투기 불로소득은 수십, 수백억원이라도 오래 보유했다는 이유만으로(거주와 무관하게) 세금을 대폭 깎아주는 건 정의와 상식에 어긋난다”고 했다.

 

그러면서 “장기 거주에 대해 양도세를 깎아주는 제도는 따로 있다”고 했다. “거기다가 장특공이 다시 부활하지 못하도록 법으로 명시해 두면 정권이 교체되더라도 대통령 마음대로 못 바꿀 테니 버티는 게 의미가 없어질 것”이라고 했다.

 

한마디로 1주택자라 하더라도 장기보유를 이유로 세금을 감면하는 것은 조세 형평성에 어긋난다는 취지다. 대통령의 말 한마디, 한마디가 부동산시장에는 충격이다.

 

장기보유특별공제는 부동산 등을 오랜 기간 보유한 양도자에게 양도소득세를 계산할 때 일정 금액을 공제해 주는 제도다.

 

그 목적과 효과는 첫째, 결집 효과의 완화다. 즉, 물가 상승으로 인해 자산의 명목가치는 시간이 갈수록 상승하게 된다. 만약 10년 동안 보유한 자산을 팔 때 그동안 누적된 상승분을 한꺼번에 실현하게 되면 누진세율 체계하에서 매우 높은 세율을 적용받게 된다. 따라서 장기간에 거쳐 발생한 소득을 양도 시점에 한 번에 과세함으로써 발생하는 과도한 세 부담을 조정해 주는 것이다.

 

둘째, 동결 효과의 방지다. 이는 세 부담이 너무 크면 납세자는 세금을 회피하기 위해 자산을 팔지 않고 계속 보유하려는 경향을 보인다. 이는 부동산시장에 매물 감소로 부동산 거래를 위축시키고 자원의 효율적 배분을 저해한다. 따라서 적정한 세 공제를 통해 양도세 부담을 낮춰줌으로써 부동산 거래가 원활히 이루어지도록 유도하고 시장의 유동성을 확보하는 효과가 있다.

 

셋째, 화폐가치 하락에 따른 가공이익의 제거다. 부동산 가격이 올랐더라도 그것이 실질적인 가치 상승이 아니라 단순한 물가 상승(인플레이션)에 의한 것이라면 그 부분까지 세금을 매기는 것은 실질과세 원칙에 어긋날 수 있다. 따라서 장특공을 통해 이를 바로잡는 것이다.

 

◇ 고가주택 공제 구조와 갑작스러운 폐지의 문제

 

이러한 장특공은 일반 부동산인 토지, 상가, 규제 지역이 아닌 다주택 등은 3년 이상 보유하면 6%가 공제되며 이후 연 2%씩 증가해서 최대 15년 이상 보유는 30%까지 공제된다. 또한 1세대 고가 1주택(양도가 12억 초과)의 경우에만 적용되며 보유기간과 거주기간을 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 물론 비과세 요건(2년 보유·거주)을 충족해야 된다.

 

보유기간은 3년이 지나면 12%가 공제되며 매년 4%씩 공제가 늘어나 최대 40%까지 공제된다. 역시, 거주기간도 2년 이상 거주하는 경우 8%가 공제되며 이후 매년 4%씩 최대 40%가 공제된다. 이러한 혜택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족과 양도가 12억 초과 고가주택에만 적용된다.

 

하지만 미등기 양도는 장특공 적용 불가능하며 오히려 70%의 높은 세율이 적용된다. 특히, 보유기간은 취득일부터 양도일까지를 월 단위가 아닌 연 단위로 계산한다. 예를 들어 4년 11개월 보유했다면 4년으로 계산하여 8% 공제율이 적용된다.

 

이렇게 고가주택에 대해서 장기보유특별공제가 지금까지 적용되어 온 이유는 과세가 국민경제에 부담을 주고 국민 생활과 직결되어 부담을 줄여주는 차원과 거래 활성화 차원에서 유지해 왔다. 하지만 갑작스럽게 장특공 자체를 없애거나 축소하면 시장 혼란은 불가피하다. 따라서 개편 또는 폐지하더라도 점진적, 장기적으로 변경 적용되어야 한다.

 

◇ 비거주 1주택 기준부터 세워야 한다

 

특히, 1주택자이면서 비거주 하는 사람들도 많겠지만 그 사유도 다양할 것이다. 무주택자가 어렵게 돈을 마련하여 전세 또는 융자를 받고 주택을 매수했다가 여유가 될 때 입주하려는 사람부터 거주하다가 해외나 지방 전출로 전월세를 놓은 경우도 있다.

 

또한 1가구 1주택자가 본인이 사는 집은 월세를 놓고 본인은 다른 곳에서 전세를 살면서 월세로 생활하는 생계형 1가구 1주택자부터 부모로부터 상속, 증여를 받은 비거주 시골 주택을 가지고 있는 사람, 정비사업으로 집을 비우고 일찍 다른 곳으로 이주한 사람까지 그 사정은 매우 다양할 것이다.

 

무조건 정부가 비거주 주택이라고 매도를 압박하거나 보유세 등 재산세를 중과하거나 장특공을 없애버리면 선의의 피해자가 발생할 수 있다. 그래서 규제 대상이 되는 비거주 주택에 대한 기준부터 만들어야 시장 왜곡과 혼란을 줄일 수 있다.

 

정부는 다주택자 양도세 중과세도, 장특공도 모두 기준 없이 밀어붙인다. 장특공이 국민경제에 미치는 영향부터 장특공의 장단점 등을 충분히 분석하고 전문가의 의견과 국민적 합의를 통해 부동산시장에 가장 바람직한 방향이 무엇인지 심사숙고해 결정되기를 바란다.

 

 

[프로필] 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수
•(현)㈔한국부동산융복합학회 회장
•(현)한국부동산융복합연구원 원장
•(현)㈔대한부동산학회 제17~18대 회장 역임
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원· 국토교통부 자체성과평가위원회 위원·LH기술평가 위원회·경영투자심사위원회 위원·서초구,
용산구 분양가심의위원회 위원

•(전)서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

•(전)명지대학교 부동산학과 교수

 

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