(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) ◇ 서울 뉴타운, 주요 지역 중심으로 사업 속도

 

그동안 지지부진했던 서울 뉴타운과 경전철 사업이 다시 속도를 내면서 서울 부동산 시장의 주요 변수로 떠오르고 있다.

 

서울 곳곳에 자리한 뉴타운 사업이 본격화되면서 공급 부족에 시달려온 주택시장에 활력을 불어넣을 것으로 보인다. 경전철 사업 역시 낙후된 구도심과 교통 사각지대를 연결하는 핵심 교통망으로 주목받으며 주변 부동산 시장에 영향을 미칠 전망이다.

 

먼저 서울 뉴타운 사업은 노량진, 신림, 흑석 등 주요 지역을 중심으로 속도를 내고 있다. 특히 노량진뉴타운은 하이엔드 브랜드가 적용된 약 9200가구 규모의 신흥 주거타운으로 변모하고 있다. 여의도와 강남 접근성이 뛰어난 입지를 바탕으로 8개 구역에서 사업이 추진 중이며, 2~6구역을 중심으로 철거와 분양 절차가 본격화되고 있다. 다만 시공사와의 공사비 증액 협상은 막바지 변수로 꼽힌다.

 

관악구 신림뉴타운도 개발 기대감이 커지고 있다. 신림4구역 등 신속통합기획이 확정되면서 신림1~4구역을 포함한 주요 구역의 개발이 속도를 내고 있으며, 친환경 녹지축과 교통 인프라 개선도 함께 추진될 예정이다. 동작구 흑석뉴타운은 잔여 구역 분양과 함께 반포·노량진을 잇는 고급 주거단지로 재평가받고 있다.

 

서울 뉴타운 차수별 주요 지구 현황

구분	진행 단계	주요 뉴타운 지역
1차(시범사업, 2002년 지정)	대부분 입주가 완료	길음뉴타운(성북구), 은평뉴타운(은평구), 왕십리뉴타운(성동구)
2차(2003년 지정)	발이 상당히 진척되었으며, 주요 입지의 대단지 아파트가 형성	돈의문(교남), 아현, 가재울, 미아, 전농·답십리, 신길, 노량진, 방화 등
3차(2005년 지정)	현재 가장 활발하게 사업이 진행 중인 곳이 많으며, 서울의 차세대 주거 중심지로 주목받고 있다.	장위, 상계, 수색·증산, 이문·휘경, 거여·마천, 북아현, 한남, 흑석, 신림, 시흥 등

※ [자료=서울시]

 

◇ 3차 뉴타운 주목…올해 서울 분양 물량 확대

 

서울시는 지난 20여 년간 3차례에 걸쳐 뉴타운 사업을 추진해왔다. 업계에서는 이 가운데 상대적으로 최근 개발이 진행 중인 ‘3차 뉴타운’에 주목할 필요가 있다고 조언한다. 3차 뉴타운은 2006년 지구 지정 이후 글로벌 금융위기 등으로 한동안 사업이 지연됐다가 최근 다시 속도를 내는 곳이 많기 때문이다.

 

서울 뉴타운 사업은 현재 총 26개 지구가 지정돼 있으며, 사업 단계에 따라 이미 완료된 구역부터 착공·이주가 진행 중인 구역까지 다양하다. 최근에는 노량진, 방화, 한남, 성수, 거여 등 주요 지역의 사업 추진 속도가 빨라지고 있다.

 

2026년 4월 현재 주목받고 있는 주요 뉴타운 지구 진행 현황·단계·특징

지구명	주요 현황 및 단계	특징
노량진 뉴타운	철거 및 관리처분 단계	1~8구역 중 2, 6, 8구역 철거 중, 1구역은 시공사 서정 및 사업 가속화 중
이문·휘경 뉴타운	입주 및 착공 단계	휘경3구역(디에이치 에디션) 등 대단지 입주 및 공사 활발
장위 뉴타운	입주 및 이주 단계	4, 6, 10구역 등 대단지 브랜드 타운 형성 중
한남 뉴타운	관리처분 및 이주 단계	한남3구역 이주 진행 중, 한남2·4·5구역 순차적 사업 진행
수색·증산 뉴타운	대부분 입주 완료	증산2, 수색6·7·13구역 등 신축 대단지 입주 완료

※ [자료=업계종합]

 

올해 연말까지 서울 뉴타운에서 약 8000가구 규모의 아파트 분양이 이뤄질 예정이라는 점도 시장의 관심을 끌고 있다. 지난해 서울 뉴타운 분양 단지가 거의 없었던 것과 비교하면 공급 규모가 크게 늘어난 셈이다.

 

뉴타운은 노후 주거지를 대규모로 정비하는 재정비촉진지구로, 기존 생활 인프라와 신축 주거단지의 장점을 동시에 갖춘 것이 특징이다. 실제로 올해 분양된 뉴타운 아파트들은 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

 

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 3월 서울 강서구 방화동 방화뉴타운에 공급된 ‘래미안 엘라비네’는 1순위 137가구 모집에 3855건의 청약이 접수돼 28.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 노량진뉴타운에 공급된 ‘라클라체자이드파인’도 1순위 180가구 모집에 4843건이 접수돼 26.9대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다.

 

서울 뉴타운 지역은 서울 안에서 드물게 쾌적한 정주 여건을 갖춘 데다, 신축 단지 밀집에 따른 생활 인프라 개선과 학군 형성 기대감까지 더해지며 실수요자들의 관심이 이어지고 있다.

 

◇ 위례신사선·강북횡단선 등 경전철 재추진 기대

 

서울 경전철 사업도 부동산 시장의 또 다른 변수로 떠오르고 있다. 서울시는 교통 사각지대 해소를 위해 위례신사선, 강북횡단선 등 8개 경전철 노선을 추진하고 있으며, 재정 투입과 신속 예비타당성 조사 제도 등을 통해 장기간 표류하던 사업의 돌파구를 마련하겠다는 방침이다.

 

이에 따라 수혜 지역 부동산 시장도 다시 주목받고 있다. 부동산 시장에서는 흔히 “돈은 철길을 따라 흐른다”는 말이 쓰인다. 교통망이 확충되면 주요 도심 접근성이 개선되고, 그에 따라 입지 가치와 부동산 가격에도 영향을 미친다는 의미다.

 

서울 경전철 추진 현황

구분	노선	진행 상황
동북선	상계역~왕십리역	2027년 개통
우이신설선 연장선	솔밭공원역~방학역	2025년 착공
면목선	청량리역~신내역	2024년 예타 통과
위례신사선	위례신도시~신사역	2026년 신속 예타 통과
강북횡단선	청량리역~목동역	추진중
서부선	새절역~서울대입구역	추진중
목동선	신월동~당산역	추진중
난곡선	난향동~보라매공원역	추진중

※ [자료=서울시]

 

업계에서는 서울 경전철이 낙후된 구도심과 교통 소외 지역의 접근성을 높이는 대형 호재가 될 수 있다고 보고 있다. 경전철 노선이 확정되면 기대감이 일부 가격에 반영되지만, 착공과 개통 등 사업이 구체화되는 시점에는 아파트뿐 아니라 오피스텔, 상가 등 주변 부동산에도 추가 상승 여력이 생길 수 있다는 분석이다.

 

◇ 동북선·위례신사선, 서울 교통망 재편 핵심축 부상

 

최근 가장 관심이 큰 노선 중 하나는 서울 경전철 동북선이다. 상계와 왕십리를 잇는 동북선은 2027년 11월 개통을 목표로 추진되고 있다. 당초 2025년 개통이 예정됐으나 공사 일정 등으로 개통 시기가 연기됐다.

 

동북선은 총 길이 13.4㎞, 16개 역으로 구성된다. 주요 환승역으로는 상계역(4호선), 하계역(7호선), 월계역(1호선), 미아사거리역(4호선), 고려대역(6호선), 제기동역(1호선), 왕십리역(2호선·5호선·경의중앙선·수인분당선) 등이 있다.

 

기존 경전철 노선의 환승역이 대체로 1~2개 수준인 것과 비교하면, 동북선은 환승역 7개와 환승 노선 8개를 갖춘 것이 강점이다. 개통 시 노원·성북 일대 주민들의 이동 편의성이 크게 높아질 것으로 예상된다.

 

또한 동북선 노선을 따라 상계역, 은행사거리역, 월계역 일대에서 역세권 개발이 추진되고 있어 개통 이후 주변 부동산 시장에도 영향을 줄 것으로 보인다.

 

위례신사선도 주목받고 있다. 18년 동안 표류하며 위례신도시 주민들의 숙원사업으로 남아 있던 위례신사선은 최근 정부 주도의 신속 추진 궤도에 올랐다. 민간 사업자 포기로 멈춰 섰던 사업이 재정사업으로 전환된 데 이어, 위례 내부를 연결하는 트램 사업까지 속도를 내면서 수혜 지역에 대한 기대감이 커지고 있다.

 

위례신사선은 위례신도시 중앙광장에서 서울 강남구 신사역까지 14.7㎞를 잇는 경전철 노선이다. 총 11개 정거장 중 가락시장역(3·8호선), 삼성역(2호선·GTX-A·C), 청담역(7호선), 신사역(3호선·신분당선) 등 주요 환승역이 포함된다.

 

이 노선이 개통되면 위례에서 삼성, 청담, 신사 등 강남 핵심 업무지구로의 접근성이 크게 개선될 전망이다. 특히 신사역과 삼성역 일대는 서울 주요 업무 중심지이자 교통 요충지인 만큼, 위례신사선은 단순한 신도시 교통 개선을 넘어 수도권 동남권 교통망을 강화하는 핵심 노선으로 평가된다.

 

서울 경전철은 교통 소외 지역의 도심 접근성을 높이고, 주요 업무지구와 주거지를 연결해 출퇴근 시간을 줄이는 효과가 있다. 이와 함께 주변 상권 활성화와 부동산 가치 상승에도 영향을 줄 수 있다. 서울 곳곳에 지하철 접근성이 떨어지는 교통 사각지대가 여전히 남아 있는 만큼, 경전철은 향후 서울 부동산 시장의 중요한 개발 축으로 자리 잡을 가능성이 크다.

 

 

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

 

 

 

 

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