(조세금융신문=권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수) 

 

◇ SNS를 통한 이재명 대통령의 말!

 

이재명 대통령은 지난 1월 23일부터 SNS를 통한 발언들은 쏟아내면서 국민을 놀라게 했다.

 

그 내용을 정리해 보면 지난 1월 23일 “1주택자도 1주택자 나름, 세제 손보게 된다면 비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않겠나? 5월 9일 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다.”,

 

1월 25일 “시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다.”, 1월 31일 “비정상의 정상화, 부동산 투기 억제 실패할 것 같나? 부동산 정상화는 코스피 5천피 계곡 정비보다 훨씬 더 쉽고 중요하다. 2월 3일 상식적이고 번영하는 나라를 위해 망국적 부동산 투기는 무슨 수를 써서라도 반드시 잡겠다.”,

 

2월 4일 “부동산 투자 투기하며 또 연장하겠지라는 부당한 기대 가진 다주택자보다 집값 폭등에 고통받는 국민이 더 배려받아야 한다.”, 2월 9일 “같은 다주택인데 한때 등록임대였다는 이유로 영구적 특혜를 줄 필요가 있냐는 의견도 있다.

 

일정 기간 처분 기회는 주어야겠지만 임대 기간 종료 후 등록임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하겠지요?”, 2월 13일 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 주었는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 되었는데도 그들에게만 대출 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정할까요? 정책 결정권자의 의지가 있고 국민적 지지가 확보된다면 규제와 세제, 공급과 수요 조절 권한을 통해 문제 해결은 물론 바람직한 상태 유도가 가능하다.”,

 

◇ 국민 주권 정부는 세제, 금융규제 등 국민이 맡긴 권한을 행사할 것

 

2월 14일 “자가 주거용 주택소유자는 철저히 보호하되, 살지도 않는 투자·투기용 주택이나 다주택 보유자는 무주택자인 청년과 서민들에게 피해를 입히니 그에 상응한 책임과 부담을 지는 것이 공정하다.

 

부동산시장 정상화 촉구할 뿐, 집 팔라고 강요 안 해, 부동산 투기에 주어진 부당한 특혜 회수하고 상응하게 하려는 것.”, 2월 18일 “국민 주권 정부는 세제, 규제, 금융 등 국민이 맡긴 권한으로 바람직하지 못한 다주택 보유에 주어진 특혜를 철저히 회수하고, 다주택에 상응하는 책임과 부담을 엄정하게 부과하고 관리할 것이다. 세제, 금융제도 등을 통해 이익이 아니라 손해가 되게 만들어 다주택을 회피하게 해야 한다.”,

 

2월 20일 “왜? RTI 규제만 검토하나? 대출 기간 만료 후 대출 연장은 본질적으로 신규대출과 다르지 않아.”, 2월 24일 “다주택을 유지하든, 비거주 투자용 주택을 보유하든, 평당 3억씩 하는 초고가 주택을 보유하든, 자유이지만 비정상의 정상화에 따른 위험과 책임은 피할 수 없다.”,

 

2월 25일 “농지 매각 명령 대상은 상속받은 농지나 농사짓다 노령으로 묵히는 농지를 말하는 것 아니라 투기목적으로 묵히거나 임대하는 농지를 말한다.”, 2월 26일 “각종 규제와 부담은 실거주용 1주택을 기본으로, 주거 여부, 주택 수, 주택가격 수준, 규제 내역, 지역 특성 등에 따라 세밀하게 가중치를 주어 통상적 주거는 적극 보호하되, 주택을 이용한 투자 투기는 철저히 봉쇄되도록 설계할 것이다.”,

 

3월 1일 “정치인들에게 (주택)팔라, 사지 말라 강요할 필요 없어. 지금까지와 달리 앞으로는 과거와 같은 선택이 손실이 되게 세금 등 철저하게 설계해야 한다.”, 3월 17일 “사업자금이라고 속이고 대출받아 부동산 구입, 사기죄로 처벌해야 한다.”,

 

3월 18일 “국민 자산의 상당 부분이 부동산에 집중된 현실은 주거비 부담과 기업 생산비 상승, 산업 경쟁력 저하 등 여러 부작용을 낳고 있다.”, 3월 22일 “부동산 정책 과정에서 다주택자 등 배제하도록 청와대 내각에 지시했다.”

 

◇ 이재명 대통령의 부동산 메시지

 

이재명 대통령의 부동산 메시지는 크게 4가지로 압축된다.

 

첫째, 다주택자의 투기 억제다. 다주택자를 망국적 부동산 투기로 표현했다는 점과 양도세 중과를 다시 시행했다는 것이 이를 증명한다.

 

둘째, 주택시장의 실거주자 중심 정책이다. 실수요 1주택자는 보호하고 비거주는 규제하는 정책으로 투자·투기성 보유는 부담을 강화하여 주택을 매도하도록 압박하는 것이다.

 

셋째, 부동산시장 압박이다. 규제가 시작되기 전 미리 주택을 매도하는 것이 유리할 것이라고 압박 수위를 높이면서 마지막 기회라고 강조한 점.

 

넷째, 공직사회 내부 규율 강화다. 다주택 공직자의 정책 개입 제한과 이해충돌 차단 등을 강조했다. 특히 지난 2~3월에는 연일 SNS를 통해 부동산 메시지를 내며 시장 심리 관리와 정책 의지를 동시에 드러낸 것으로 평가할 수 있다.

 

◇ 부동산시장에서 정부의 역할은 ‘승리’가 아니라 ‘균형’이다.

 

이재명 대통령은 대선 전과 취임 직후 부동산 문제에서 최대한 말을 아껴왔다. 특히 “굳이 세금으로 수요를 억누르지 않겠다”며 부동산 세제를 건드리지 않겠다는 취지의 발언을 여러 차례 해왔다.

 

그러나 지난 1월 23일부터 SNS를 통하여 다주택자 양도소득세 중과를 더 이상 연기하지 않고 재개하겠다며 보유세 강화 가능성까지 시사했다. 발언 수위는 점점 높아져 “정상화를 위한 상법 개정을 두고 기업과 나라가 망할 듯 호들갑 떨며 저항했지만, 막상 개정하고 나니 기업과 국가 사회 모두가 좋아지지 않았느냐”며 시장의 부작용 우려에도 불구하고 대책을 밀고 나가겠다는 의지를 거듭 밝혔다.

 

또한 “시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다”는 말로 정부의 시장개입을 천명한 듯하다. 그런데 정부와 부동산시장은 싸움의 대상이 아니라 균형과 조화의 대상이다. 정부가 시장을 꺾겠다고 나서면 시장은 굴복하지 않고 왜곡된다. 거래를 멈추고 관망하거나, 매물을 잠그고 버티거나, 증여하거나, 우회투자를 선택하거나 아니면 지역을 이동하는 등 투자 트렌드가 바뀌고 돈의 흐름을 바꾼다.

 

반대로 시장에만 맡겨두면 투기와 불로소득이 판을 치고, 결국 집 없는 사람의 주거비가 먼저 오른다. 그래서 정부의 역할은 ‘승리’가 아니라 ‘균형’이다. “정부 이기는 시장은 없다”는 말은 통쾌할 수 있으나, 정책 언어로는 적절하지 못했다.

 

시장을 상대로 전투를 선언하는 순간, 정책은 목적을 잃고 전투 수단만 남게 된다. 그래서 시장은 정책의 방향이 아니라 규제의 강도만 계산한다. 이재명 대통령의 문제의식, 즉 자산 양극화와 부동산 투기를 더 이상 방치할 수 없다는 판단에는 매우 공감한다.

 

그런데 정부가 이긴다는 메시지가 강해질수록 시장은 정부의 정책을 규제의 칼로만 보게 된다. 그래서 정부가 부동산시장을 이기겠다는 단어를 쓰기 시작하면 시장은 이를 정상화가 아니라 통제로, 규제로 이해한다. 이때부터 부동산시장 매도자와 매수자의 행동이 바뀐다. 그 결과 비정상적인 부동산시장이 형성되어 시장이 왜곡될 수 있다.

 

◇ 부동산 시장 안정은 신뢰가 기본이다

 

그래서 정부의 규제 강도가 강해질수록 매도자는 계산을 빨리한다. 양도세·보유세 논의가 커지고 공정시장가액비율이나 공시가격 현실화 말이 나오는 순간, 세금이 올라가는 것만큼 매매가격에 반영하여 매도할까? 전월세 물건에는 그만큼 반영하여 인상할까? 저울질한다.

 

문제는 세금 부담이 높아지면 시장 불안이 발생할 가능성이 높다는 것이다. 뿐만 아니라 대통령이 되기 전과 된 이후에도 세금으로 부동산 시장을 안정시키지 않겠다고 한 말이 바뀌면 대통령의 말뿐만 아니라 정부 정책에 대한 신뢰가 무너진다. 정부는 규제의 칼로 당장 시장을 안정시킬 수는 있지만 시간이 지나면 결국 그 효과가 반감되거나 약화되어 또 다른 가격 왜곡을 초래한다.

 

한마디로 정부 규제의 칼날은 환자의 상처를 도려낼 수는 있지만 근본적인 병을 고치거나 체질을 바꾸지는 못한다. 시장이 바뀌려면 예측할 수 있는 규칙과 실수요자에게 맞는 공급과 금융 구조 그리고 신뢰와 믿음을 주는 정책이 필요하다. 정부는 시장을 규제로 안정시키기보다는 근본적인 해결책으로 안정시켜야 한다. 부동산 정책은 규제의 강도가 아니라 시장을 이해하고 시장이 무엇을 원하는지를 파악하여 시장에 순응하는 것이 우선이다.

 

계획은 좋은데 실천이 부족하거나 실천할 의지가 없으면 계획은 계획에 불과할 뿐이다. 정부가 시장과 싸우겠다고 나서는 순간 시장은 협조 대신 왜곡으로 답하고 그 피해는 실수요자에게 먼저 찾아온다. 따라서 규제는 핀셋 정책으로 정교하게, 공급은 말보다 실천으로, 금융은 실수요자 중심으로 구성되어야 한다.

 

 

◇ 문제는 증가하는 주택수요다

 

문제는 주택수요는 지속적으로 증가하는데 다주택자의 주택을 매도하게 한 것은 오히려 전월세 시장에서 입주할 주택 감소로 이어졌고, 비거주 1가구 1주택자의 주택을 매도하게 하는 것은 시장을 실수요자 시장으로 재편하는데 도움이 되겠지만 실수요자 모두가 주택을 구입할 수 있는 능력이 있는 것은 아니다. 물론 시장은 실수요자 시장이 가장 바람직한 시장이다. 그러나 시장은 가수요도 있어야 한다, 그래야만 전월세 물량이 증가한다.

 

정부도 지난해 9월 9.7대책과 금년 1월 1.29대책을 통하여 주택공급을 대폭 늘리겠다고 한 것은 시장에 충분한 주택을 공급하겠다는 의지를 보여준 대책은 분명하다. 그런데 이 대책들은 단기 주택공급 대책이 아니고 모두 중장기 주택공급 대책이다. 물론 정부의 중장기 주택공급 대책은 꼭 필요하다.

 

다만 착공 목표와 입주 물량은 다르다는 것을 잊어서는 안 된다. 시장은 몇 년 뒤 공급되는 몇만 호의 주택보다 지금 당장 입주 물량을 어떻게 만들어 낼 것인지 고민해야 한다. 왜냐하면 시장은 거짓말을 하지 않는다. 당장 들어갈 입주 물량이 없으면 매매가격도, 전세가격도 모두 오르기 때문이다.

 

한국부동산원이 밝힌 2026년 전국 주택입주 물량 전망치는 198,583호이며 2027년에는 216,323호로 예년 평균치보다 턱없이 부족한 상태다. 물론 서울도 예외는 아니다. 서울의 2026년 입주 물량 전망치는 27,158호이며 2027년에는 이보다 더 줄어든 17,197호다. 그런데 국가데이터처에 의하면 2024년 전국의 결혼 건수는 222,412건이며 2025년도는 이보다 더 많은 240,370건이었다. 또한 서울에서 결혼한 건수를 보면 2024년 42,471건이며 2025년도는 49,359건이었다.

 

국가데이터처의 자료가 말하고 있는 것은 적어도 전국에 매년 결혼 건수 이상의 주택입주 물량이 공급되어야 한다는 것이다. 물론 부모님과 함께 살다가 분가하는 경우나 1인 가구, 2인 가구의 증가나 지방에서 상경하는 가구는 제외하고도 말이다. 가구는 증가하는데 입주할 주택이 부족하면 전·월세 가격부터 오르고 이는 결국 주택가격을 밀어 올린다.

 

◇ 주택보급률도 허수다

 

문제는 또 있다. 바로 정부가 발표하고 있는 전국의 주택보급률이 문제다. 2024년 기준 전국의 주택보급률은 102.9%, 수도권은 97.3%, 이중 서울은 93.9%, 경기도는 99.4%다. 정부가 산정하는 주택보급률은 일정 시점에서 (주택 수÷가구 수) X 100으로 산정한다. 여기서 주택은 가구가 독립적으로 살림을 할 수 있도록 지어진 집을 말한다.

 

영구 또는 준영구 건물, 부엌과 한 개 이상의 방을 구비한 경우, 독립된 출입구가 존재하는 경우, 관습상 소유 또는 매매의 한 단위 등의 요건을 갖추고 있어야 한다. 주택을 예로 들면 일반 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 영업 겸용 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 비주거용 건물 내 주택 등이 주택 수에 포함된다.

 

다만, 오피스텔, 기숙사, 여관 등 숙박업소의 객실, 사회시설 등은 주택 수에서 제외된다. 현행 주택보급률 산정기준의 한계는 주택 수 산정에 있어 오피스텔 등 준주택이 제외되었다는 것, 주택 수에 빈집이 포함돼 있다는 것, 그리고 가구수 산정에서 외국인 가구가 제외돼 있다는 것이다.

 

또한 다가구주택은 하나의 단독주택임에도 구분 거처마다 주택 수로 산정되어 있어 실질 주택 수는 통계보다 많이 적다. 특히, 2024년 기준 전국의 주택소유자는 56.9%이며 서울의 주택소유자는 48.1%로 51.9%가 자기 집이 없다. 주택가격에 직접적 영향을 미치는 요인 중 하나가 바로 입주 물량이다. 입주 물량은 단기간 공급이 어렵다.

 

서울은 구조적으로 주택공급이 항상 부족한 지역이다. 수요보다 공급이 부족하면 언제나 가격상승압력을 받는 지역이란 말이 된다. 입주 물량은 결국 정부의 주택공급 정책으로 이뤄진다. 그리고 주택가격에 직접적 영향을 미치는 요인은 주택수요의 증감과 유동성 자금(대출 규제와 완화, 이자율 등)의 증감이다. 주택공급 정책만큼은 일관성 있고 지속 가능하며 미래 예측가능한 정책을 내놓아야 한다.

 

그러나 수요의 증감과 유동성 자금의 증감은 경기 상황과 맞물려 변동성이 크고 심리적 요인까지 작용하기에 일관성 있고 지속 가능한 정책을 내놓기가 어렵다. 이에 정부는 시장 상황에 맞춰 그때그때 탄력적으로 운용할 수밖에 없다.

 

◇ 공급이 부족하면 가격은 오른다

 

미국·이란 전쟁으로 치솟던 유가는 진정국면에 접어들었다. 그러나 그 여파는 상당 기간 지속될 것이다. 고유가에 따른 석유류 제품 가격상승, 국제정세 불안과 경제 불황은 고환율을 당분간 유지시킬 것이며 정부의 유동성 확대 등은 결국 물가 상승으로 이어져 더 이상의 금리 인하보다는 금리 인상 가능성까지 만들고 있다. 그나마도 다행인 것은 반도체산업과 자동차산업 등 몇몇 주력산업이 우리 산업을 받들고 있다는 것이다.

 

하지만 고유가와 고환율 등으로 인하여 내수 경제 불황이 염려된다. 특히, 고유가, 고환율 그리고 유동성 자금 증가 등은 결국 물가 상승으로 이어질 것이며 대부분이 수입 자재인 건축 원자재 가격상승이 분양 가격상승 압력을 받고 있어 경제가 어려움에도 불구하고 금년 하반기와 2027년까지는 분양 가격이 상당히 인상될 것으로 보인다.

 

문제는 신규 분양 물량도 부족하지만 분양 물건의 가격이 상승하면 기존 주택가격도 덩달아 상승하는 편승 상승 현상이 나타나는 것이 문제다. 이러한 현상은 결국 무주택자와 이전 수요자에게는 큰 부담으로 돌아온다.

 

특히, 서울은 구조적으로 주택공급이 부족한 지역이라 누구나 선호하는 강남지역과 한강 벨트지역 그리고 개발 호재가 있는 정비사업(재개발·재건축사업 등)지역, 역세권 지역과 신도시 지역 등에서 먼저 가격이 상승할 것이다.

 

그런데 이러한 현상은 금년에도, 내년에도 계속될 것으로 예상된다. 물론 전·월세 가격도 물량 부족으로 같은 현상이 나타날 것이다. 이렇게 전·월세 가격상승은 매매가격의 선행지수로서 매매가격을 밀어 올리는 것이다. 다만, 부동산 가격에 영향을 미치는 요인에는 전·월세 말고도 여러 요인이 있기 때문에 변동성은 크다.

 

◇ 부동산의 가장 큰 변수는 정책 변수

 

부동산 시장에서 가장 큰 변수는 바로 정부의 정책 변수다. 정부가 어느 정도 강도로 부동산시장을 규제할 것인지, 규제의 강도에 따라 시장의 분위기는 달라질 수 있다. 그 규제의 약발은 서울과 경기도의 경우 그렇게 오래가지 못한다. 왜냐하면 수요는 많은데 공급이 턱없이 부족하고 유동성 자금이 풍부하기 때문이다.

 

결론적으로 2026년 하반기와 2027년 상반기도 서울의 경우에는 부동산 가격이 강보합세를 유지할 것이다. 그래서 정부는 지난해 9.7대책과 금년 1.29대책인 중장기 주택공급 대책은 내놓았으니 이제는 전월세 시장 등을 안정시킬 수 있는 단기 주택공급 대책이 절실한 시점이다. 그 방법으로는 다세대주택과 연립주택 그리고 도시형생활주택과 준주택으로 분류되는 오피스텔 등 비아파트 부분의 공급 활성화 정책이다.

 

특히, 비아파트 부분의 활성화를 위해서는 지금처럼 다주택자 양도세 중과나 비거주 주택에 대하여 규제를 강하게 하는 것보다는 좀 더 유연하게 대처하는 것이 필요하다. 적어도 전용면적 60㎡ 이하 또는 85㎡ 이하를 주택 수에서 배제하는 방법이다. 무조건 다주택자로 분류하여 과세하면 누가 소형빌라 등 비아파트를 매수할까? 매수 수요가 감소하면 공급도 감소한다.

 

이미 비아파트의 공급은 예전보다 현저히 줄어들어 서민 주택시장이 무너지고 있다. 주택정책은 정부가 시장을 바로 보고 시의적절하게 대책을 내놓을 때 시장이 안정된다. 주택은 무엇보다도 우리가 살아가는 데 꼭 필요한 의식주의 하나다.

 

◇ 정부에 바란다

 

사실 주택은 어디에 있느냐가 중요한 것이 아니라 내가 살고 있는 곳이 가장 살기 좋은 곳이라면 이것이 바로 가장 바람직한 부동산 투자다. 결국 내가 거주하는 공간으로 삶의 만족도가 높으면 된다. 고가주택에 거주한다고 매일매일 돼지꿈을 꾸는 것도 아니다.

 

오히려 고가주택은 그 가치를 다하지 못하면 월세를 사는 것과 비슷하다. 그래서 주택은 거주의 공간이 되어야 한다. 정부도 이 점을 충분히 이해하고 누구나 내 집을 마련할 수 있도록 시장을 바로 보고 정책을 내놓아야 한다.

 

최근 이재명 대통령이 강조하고 압박했던 다주택자의 주택매도는 잘한 일이었다. 그러나 다주택자들도 여러 가지 사정이 있을 텐데 그 사정에 관계없이 모두 인정사정 볼 것 없이 매각하도록 압박한 것은 선의의 피해자가 있을 수 있어 아쉬운 점이다.

 

이번에는 비거주 1가구 1주택자까지 주택매도를 압박하려는 것은 지나친 듯하다. 물론 지방 원정 투자처럼 투기로 부동산을 구입한 사람들은 주택을 매도하는 것이 맞다. 하지만 이 역시 기준부터 정해야 선의의 피해자가 없을 수 있다.

 

이렇게 다주택자와 비거주 1주택자에게 주택을 매도하게 하여 소유권의 수평 이동을 강조하는 것도 중요하지만 지속적으로 늘어나는 가구에 대비하여 양적 증가가 더 필요한 시점이다. 시장은 수평 이동도 원하고 있지만 양적 증가를 더 원하고 있기 때문이다.

 

무주택자들은 지난해 정부가 발표한 9.7대책의 주택공급 135만 호와 금년 1.29대책으로 발표한 주택공급 6.1만 호가 차질 없이 꼭 공급되기를 기대하고 있다. 정부는 계획이 계획으로 끝나지 않고 꼭 실현될 수 있도록 노력해 주기 바란다.

 

 

[프로필] 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수
•(현)㈔한국부동산융복합학회 회장
•(현)한국부동산융복합연구원 원장
•(현)㈔대한부동산학회 제17~18대 회장 역임
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원· 국토교통부 자체성과평가위원회 위원·LH기술평가 위원회·경영투자심사위원회 위원·서초구,
용산구 분양가심의위원회 위원

•(전)서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

•(전)명지대학교 부동산학과 교수

 

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