(조세금융신문=이봉구 세무사) 

 

■ 핵심 결론

국세청은 서류의 명칭이 아니라 실제 사용 실태를 봅니다. 공부(公簿)상 용도를 바꾸더라도 실제로 주거용으로 사용되고 있다면 세법은 이를 주택으로 봅니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 형식이 아닌 실질로 판단됩니다. 절세 전략은 서류에서 완성되는 것이 아니라, 실제 사실관계에서 완성됩니다.

 

■ 실질과세의 원칙이란 무엇인가

세금의 세계에는 무서운 원칙이 하나 있다. 바로 실질과세의 원칙이다.

 

이 원칙을 한 문장으로 정리하면 이렇다.

 

"이름표를 무엇으로 붙였느냐보다, 실제로 무엇으로 쓰고 있었느냐를 보겠다."

 

세법은 서류의 겉모습만 믿지 않는다. 명칭이 상가든, 창고든, 사무실이든, 실제로 사람이 살고 있었다면 세법은 그것을 주택으로 볼 수 있다. 이 대목에서 많은 납세자의 계산이 어긋난다. 공부상 용도만 바꾸면 세금도 따라 바뀔 것이라고 생각하지만, 세법은 그렇게 순진하지 않다.

 

■ 실제 사례 — 비과세를 노린 위장 전략의 결말

 

▶ 사례 개요

한 자산가가 주택 두 채를 보유하고 있었다. 그는 한 채를 먼저 처분할 경우 양도소득세 문제가 생길 것을 우려하여 다음과 같은 계획을 세웠다.

 

① 주택 한 채를 공부상 '상가'로 용도 변경 ② 서류상 1주택자 지위 확보 ③ 나머지 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 신청

 

표면상으로는 완벽해 보이는 구조였다. 건축물대장상 용도가 상가로 변경되어 있었고, 신고서 역시 형식을 갖추고 있었다.

 

▶ 세무조사에서 드러난 실상

국세청은 다주택자가 갑자기 1주택자가 된 흐름을 놓치지 않았다. 세무조사가 개시되었고, 현장 확인 결과 다음과 같은 사실이 확인되었다.

 

✔ 상가로 용도 변경된 건물에 세입자가 계속 거주 중 ✔ 주민등록 전입신고가 유지되어 있었음 ✔ 생활 흔적(전기·수도 사용량, 생활용품)이 그대로 남아 있었음 ✔ 사업자등록이 없고, 실제 사업 영위 흔적 전무

 

결론은 명확했다. '공부상 상가, 실질은 주택.' 1세대 1주택 비과세는 부인되었고, 본래 납부해야 할 양도소득세에 가산세까지 더해졌다.

 

■ 납세자의 시각 vs 국세청의 시각

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 실무상 유의사항

① 용도 변경만으로 세법상 주택 수에서 제외되지 않는다     공부상 용도가 상가로 변경되었더라도, 실제로 사업장이 운영되거나 주거용 사용이 완전히 배제된 사실이 객관적으로 확인되어야 한다. ② 국세청의 전산 분석 시스템은 예상보다 정교하다     건축물대장, 주민등록, 임대차 내역, 전기·수도 사용량, 사업자등록 여부, 임차인 생활 흔적까지 교차 검증이 이루어진다. ③ 형식 변경이 탈세 의심의 출발점이 될 수 있다     다주택자가 단기간 내 1주택자로 전환된 경우, 국세청은 그 흐름 자체를 이상 신호로 인식하고 조사를 개시할 수 있다.

 

■ 절세와 탈세, 그 경계는 어디인가

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 결론 및 실행 제안

세법은 결국 이렇게 묻는다.

"서류에는 그렇게 적혀 있다. 그런데 현실은 정말 그러했는가?"

 

이 질문에 당당히 답할 수 없다면, 그 절세 전략은 이미 위험하다. 세금은 종이 위의 글자만 따라 움직이지 않는다. 그 글자 뒤에 숨어 있는 진짜 모습을 따라 움직인다.

 

진정한 절세는 다음 세 가지 요소가 일치할 때 비로소 완성된다.

 

첫째. 실질 — 실제 경제적 사실이 세법이 요구하는 상태여야 한다. 둘째. 형식 — 그 사실을 뒷받침하는 서류와 등기·공부가 갖춰져야 한다. 셋째. 시간 — 사실관계가 충분한 기간 동안 유지되어야 한다.

 

절세보다 중요한 것은 세무 리스크를 사전에 차단하는 것이다. 아끼려다 더 잃는 것이 세금의 세계에서는 흔한 일이다. 세법의 칼날은 언제나 형식이 아니라 실질을 향하고 있다.

 

 

[프로필] 이봉구 세무사

•(현) 세무법인 석성 경기북부지사 대표

•(현) 한국세무사회 연수원교수(세무조사과목)

•(전) 국세청 19년 근무

•세무조사·상속세·증여세·가업승계·조세불복 전문

•유튜브: 세무사이봉구 / 세무조사 5분 특강

•가천대학교 회계세무학 박사

 

 

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