(조세금융신문=이봉구 세무사) 

 

√핵심 결론

국세청은 서류가 아니라 실제 사용 현황을 봅니다.

 

등기부·건축물대장에 '다가구주택'이라고 적혀 있어도, 옥탑 개조·불법 증축 등으로 실제 사용 현황이 건축법상 요건(3개 층 이하·660㎡ 이하·19세대 이하)을 벗어났다면 세법은 이를 공동주택(다세대주택)으로 본다.

 

그 순간 1세대 1주택 비과세는 사라지고, 다주택 중과세(3주택 이상 26~62%)가 적용되어 수천만 원에서 수억 원의 양도소득세가 추가로 부과될 수 있다.

 

다가구주택은 '팔고 나서 계산하는 부동산'이 아니라 '팔기 전에 진단받아야 하는 부동산'이다.

 

◆ 배경 설명 — 건축법과 세법의 시각 차이

“다가구주택이라 들었는데 왜 다주택자로 세금을 내야 하나요?” 상담실에서 가장 자주 듣는 질문 중 하나다. 많은 건물주가 등기부에 '다가구주택'이라 적혀 있다는 이유만으로 세법상으로도 당연히 1주택이라고 생각한다. 그러나 현실은 다르다.

 

건축법(주택법 시행령)에서는 다가구주택으로 인정받기 위해 하나의 건물일 것, 세대별 구분등기가 불가능할 것, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것, 1개 동 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것, 19세대 이하가 거주할 것이라는 요건을 모두 충족해야 한다.

 

문제는 사용승인 이후다. 임대수익을 늘리기 위해 옥탑을 주거용으로 개조하거나 창고를 원룸으로 바꾸고, 복도를 막아 출입문을 추가하는 구조 변경이 매우 흔하게 일어난다.

 

건축주 입장에서는 '조금 손본 것뿐'이라고 생각하지만, 과세관청의 판단 기준은 전혀 다르다. 등기부의 명칭이 아니라 실질과세 원칙에 따라 실제 사용 상태가 과세의 출발점이 된다.

 

◆ 주요 쟁점 — 실질과세 원칙의 엄격한 적용

조세 부과의 핵심 기준은 실제 사용 상태다. 등기부등본에 다가구주택으로 명시되어 있더라도, 불법 개조나 용도 변경으로 건축법상 다가구주택의 법정 요건을 상실했다면 세법은 이를 단일 주택이 아닌 다주택으로 간주한다.

 

결과적으로 1세대 1주택 비과세 혜택은 무효화되고, 예상치 못한 막대한 양도소득세가 부과된다.

 

◆ 실제 상담 사례 — 옥탑방 하나에 수억 원 추가 세금

A씨는 20여 년 전 다가구주택을 신축했다. 이후 임대수익을 늘리기 위해 옥탑방을 만들고 창고를 원룸으로 개조하여 여러 세대가 독립적으로 생활하도록 사용했다. 건물등기에는 여전히 '다가구주택'으로 표시되어 있었기 때문에 A씨는 당연히 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 생각했다.

 

하지만 양도 직전 세무검토 과정에서 문제가 발견됐다. 옥탑방이 건축면적의 8분의 1을 초과하여 실질적으로 4개 층을 주택으로 사용한 것으로 판단된 것이다. 세법은 이를 공동주택(다세대주택)으로 보아 1채가 아닌 여러 채의 주택을 보유한 것으로 간주했고, 결국 A씨는 기대했던 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 채 수억 원의 양도소득세를 추가로 부담하게 되었다.

 

상담을 조금만 일찍 받았더라면 충분히 사전에 점검하고 대응할 수 있었던 사례다. 현장을 다녀보면 건축물대장에는 없는 옥탑방, 창고를 개조한 방, 불법 증축한 원룸, 베란다를 확장한 주거공간이 자주 발견된다. 건물주는 '오래전부터 그렇게 사용했다'고 말하지만, 세법에서는 오히려 그 실제 사용 상태가 핵심 판단 자료가 된다.

 

◆ 실무상 유의사항 — 매매계약 전 5대 점검 사항

다가구주택을 양도할 예정이라면 계약서를 작성하기 전에 반드시 다음 사항을 확인해야 한다.

이 다섯 가지를 사전에 점검하는 것만으로도 수천만 원에서 수억 원의 세금을 줄일 수 있는 경우가 적지 않다.

 

◆ 결론 및 실행 제안

다가구주택은 겉모습만 보고 판단해서는 안 되는 대표적인 부동산이다. 등기부상 '다가구주택'이라는 명칭보다 더 중요한 것은 현재의 실제 사용 상태다.

 

건물을 조금씩 개조하며 수십 년간 임대해 온 경우라면, 자신도 모르는 사이 건축법상 요건을 벗어났을 가능성이 있다. 양도계약을 체결한 뒤에 이를 발견하면 이미 늦다.

 

사전 진단이 곧 최대의 절세 전략입니다. 매매계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 전문가와 함께 건축물대장, 실제 사용 현황, 주택 면적, 건축법상 요건을 종합적으로 검토해야 한다.   그 한 번의 사전 진단이 수억 원의 세금을 지켜줄 수 있다.

 

 

[프로필] 이봉구 세무사

•(현) 세무법인 석성 경기북부지사 대표

•(현) 한국세무사회 연수원교수(세무조사과목)

•(전) 국세청 19년 근무

•세무조사·상속세·증여세·가업승계·조세불복 전문

•유튜브: 세무사이봉구 / 세무조사 5분 특강

•가천대학교 회계세무학 박사

 

 

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