(조세금융신문=진민경 기자) 정부가 주택 양도소득세 장기보유특별공제를 보유기간이 아닌 실제 거주기간 중심으로 전면 개편한다.

 

주택에 적용되는 공제 명칭도 ‘장기거주 소득공제’로 바뀐다. 정부는 1년간의 유예기간을 거쳐 2028년부터 공제율을 단계적으로 조정하고, 2029년부터 거주기간을 중심으로 한 제도를 본격 시행할 방침이다.

 

재정경제부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 정부는 현행 장기보유특별공제를 주택과 주택 외 자산으로 구분한다. 주택은 장기거주 소득공제, 주택 외 자산은 장기보유 소득공제로 각각 명칭을 변경한다.

 

◇ 1주택자, 2029년부터 거주기간만 공제

 

현재 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%의 공제율을 적용받는다. 보유 10년과 거주 10년을 모두 충족하면 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있다.

 

정부는 2027년까지 현행 제도를 유지한 뒤 2028년부터 보유기간 공제율을 낮추고 거주기간 공제율을 높인다.

 

2028년에는 거주기간에 연 6%, 보유기간에 연 2%의 공제율을 적용한다. 보유와 거주기간을 합친 최대 공제율은 80%로 유지된다.

 

2029년부터는 보유기간에 따른 공제를 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용한다. 10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택자는 최대 80%를 공제받을 수 있지만, 장기간 보유했더라도 거주하지 않았다면 장기거주 소득공제를 받을 수 없다.

 

주택을 장기간 보유하는 것만으로 세제 혜택을 주기보다 실제 거주한 1주택자를 지원하는 방향으로 양도세 공제체계를 바꾸겠다는 취지다.

 

◇ 비조정지역 다주택자도 ‘보유 공제’ 폐지

 

비조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자의 공제 방식도 거주기간 중심으로 바뀐다.

 

현재 비조정대상지역 다주택자는 보유기간에 따라 연 2%, 15년 이상 보유하면 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

 

2028년에는 보유기간에 연 1% 또는 거주기간에 연 2%를 적용하는 공제방식이 도입된다. 보유기간 기준 최대 공제율은 15%, 거주기간 기준 최대 공제율은 30%다.

 

2029년부터는 보유기간 공제를 폐지하고 거주기간에 대해서만 연 2%, 최대 30%를 공제한다. 이에 따라 비조정대상지역 주택이라도 직접 거주하지 않은 다주택자는 장기 보유에 따른 양도세 공제 혜택을 받기 어려워진다.

 

다만 조정대상지역에 있는 다주택자의 주택은 현행과 같이 양도 시 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외된다. 개편 이후에도 장기거주 소득공제를 받을 수 없다.

 

◇ 공제한도 20억원 거쳐 10억원으로 축소

 

정부는 고가주택에 과도한 세제 혜택이 집중되는 것을 막기 위해 장기거주 소득공제 한도도 신설한다.

 

2027년까지는 별도의 공제한도를 두지 않지만 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원의 한도를 적용한다. 실제 거주기간이 길어 높은 공제율을 적용받더라도 공제받을 수 있는 금액은 일정 수준으로 제한되는 구조다.

 

이번 개편은 1년간의 유예기간을 둔 뒤 단계적으로 시행된다. 2028년에는 보유 공제율을 축소하는 중간 단계를 거치고, 2029년부터 주택 양도세 장기공제의 기준을 사실상 ‘얼마나 오래 보유했는지’에서 ‘얼마나 오래 살았는지’로 전환한다.

 

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