(조세금융신문=진민경 기자) 해외부동산 펀드는 부동산 가격 하락과 공실 증가 등에 따라 원금 손실이 발생할 수 있으며, 특히 현지 금융기관의 대출을 활용한 상품은 손실 폭이 커져 투자 원금 전액을 잃을 가능성도 있어 주의가 요구된다.

금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례를 토대로 투자자 유의사항을 안내했다.

해외부동산 펀드는 현지 금융기관에서 자금을 빌려 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 부동산 가격이 하락하면 차입 비중에 따라 투자자의 손실 폭도 확대될 수 있다.

선순위 대출 만기까지 대출금을 상환하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 해당 부동산을 처분할 수 있다. 매각대금은 선순위 대출 상환에 먼저 사용되고 남은 금액이 펀드에 귀속된다.

이에 따라 선순위 대출 비중이 높은 펀드는 부동산 가격이 하락할 경우 투자자에게 돌아가는 금액이 크게 줄어들 수 있다. 매각대금에서 대출금을 상환한 뒤 남는 자금이 없으면 원금 전액 손실도 발생할 수 있다.

실제 분쟁조정 과정에서는 판매 직원이 부동산 투자라는 점을 들어 원금 손실 가능성이 낮은 것처럼 설명한 사례가 확인됐다.

한 투자자는 증권사 직원으로부터 부동산에 투자하는 상품이어서 원금 손실 우려가 없다는 취지의 설명을 듣고 해외부동산 공모펀드에 가입했지만 이후 투자금 전액을 잃었다.

금감원이 판매 당시 통화 녹취를 확인한 결과 직원이 원금 손실 가능성을 단정적으로 낮춰 설명한 사실이 확인됐다. 금감원은 이를 부당권유 금지 의무 위반으로 보고 해당 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

임대수익이 발생하더라도 투자자에게 배당되지 않을 수 있다.

해외부동산 펀드의 현지 대출약정에는 일정 조건이 발생할 경우 임대수익을 대출기관에 우선 귀속시키는 ‘캐시 트랩(Cash Trap)’ 조항이 포함될 수 있다.

담보인정비율(LTV)이 약정 수준을 넘거나 공실률이 상승하는 경우 등이 해당한다. 캐시 트랩이 적용되면 부동산에서 임대수익이 발생하더라도 펀드 투자자에 대한 배당금 지급이 중단될 수 있다.

중도 환매에도 제약이 따른다. 부동산 펀드는 만기 이전 환매가 제한되는 환매금지형으로 설정되는 경우가 많다. 일부 상품이 거래소에 상장돼 있더라도 거래량이 부족할 경우 매도가 어렵거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 처분해야 할 가능성이 있다.

만기가 도래한 뒤에도 투자금 회수가 즉시 이뤄지는 것은 아니다. 부동산 매각과 펀드 청산 절차가 늦어지면 투자금 회수 시점도 당초 계획보다 뒤로 밀릴 수 있다.

수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드 내 지급 재원이 부족하면 투자금 반환이 지연될 수 있다.

만기 연장 과정에서 손실이 확대될 가능성도 있다. 보유 기간이 길어지는 동안 공실률이 상승하거나 임대수익이 감소하고 부동산 가격이 하락하면 펀드 자산가치가 추가로 떨어질 수 있다.

상품 가입 과정에서 작성한 확인서류도 분쟁 판단에 영향을 미칠 수 있다.

투자자가 청약신청서 등에 상품의 주요 내용과 위험을 설명받고 이해했다는 취지로 자필 기재하거나 서명한 경우, 이후 판매사의 설명의무 위반을 주장하더라도 받아들여지지 않을 수 있다.

금감원은 투자자가 가입 전 펀드의 차입 구조와 손실 가능성, 투자기간, 중도 환매 가능 여부 등을 확인할 필요가 있다고 당부했다. 자신의 투자성향과 감내 가능한 손실 수준에 적합한 상품인지도 점검해야 한다고 강조했다.

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