(조세금융신문=이봉구 세무사) 

 

1. 핵심 결론

2028년부터 종합부동산세 1세대 1주택자 세액공제는 '얼마나 오래 보유했는가'가 아니라 '실제로 얼마나 거주했는가'를 기준으로 바뀐다. 여기에 세액공제 금액 자체에 상한선까지 새로 생기면서, 같은 집을 같은 기간 가지고 있었더라도  실거주 여부에 따라 세 부담이 최대 6~7배까지 벌어질 수 있다. 정부가 발표한 금년도 세제개편안 가운데 고가주택을 보유한 1세대 1주택자라면 반드시 짚고 넘어가야 할 대목이 바로 이 종합부동산세 세액공제 제도의 개편이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 배경 설명

현행 제도에서 1세대 1주택자는 두 가지 공제를 받을 수 있다. 하나는 연령에 따른 고령자 공제로, 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%가 적용된다.

 

다른 하나는 장기보유 공제로, 5년 이상 10년 미만 보유 시 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상은 50%까지 공제받는다. 두 공제를 합하면 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있었고, 이때 실제 거주 여부는 따지지 않았다.

 

이번 개편안은 이 구조를 근본적으로 바꾼다. 2027년에는 종전의 보유기간 공제와 새로 도입되는 거주기간 공제 중 유리한 쪽을 선택하도록 하되 보유기간 공제율은 절반 수준으로 낮추고, 2028년부터는 보유기간 공제를 아예 없애고 거주기간 공제만 남긴다.

 

여기에 세액공제 금액 자체에도 2027년 800만원, 2028년 600만원의 한도를 새로 둔다.

 

3. 주요 쟁점

구분	개편 내용
공제 기준	보유기간 공제 → 거주기간 공제로 단계적 전환 (2027년 선택制 → 2028년 거주기간 공제만 적용)
보유기간 공제율	(2026) 5~10년 20% · 10~15년 40% · 15년↑ 50% (2027) 10% · 20% · 25%로 절반 축소 (2028) 완전 폐지
거주기간 공제율	5~10년 20% · 10~15년 40% · 15년↑ 50% (신설)
세액공제 금액 한도	(2026) 한도 없음 → (2027) 800만원 → (2028) 600만원

 

▪ 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로: 오래 보유만 하고 실제로 살지 않았다면 2028년부터 거주기간 공제는 0%가 된다.

 

▪ 공제금액 한도 신설: 공제율이 80%로 산정되더라도 실제 깎아주는 금액은 600만원을 넘지 못한다. 고가주택일수록 이 한도의 영향이 커진다.

 

▪ 고령자 공제는 유지: 연령에 따른 공제(최대 40%)는 그대로 남지만, 거주 요건이 없는 만큼 미거주자에게는 유일한 방어막이 된다.

 

4. 사례로 보는 세부담 변화

시가 45억원(공시가격 30억원) 주택을 보유한 70세 납세자를 기준으로, 10년 보유·미거주와 10년 보유·실거주, 그리고 시가 70억원(공시가격 50억원)의 초고가 실거주 사례를 함께 비교하면 개편의 강도가 뚜렷하게 드러난다.

 

구분	2026년(현행)	2027년	2028년(개편완료)
① 45억원 · 10년 단순보유 (미거주)	154만원	614만원	1,019만원
② 45억원 · 10년 실거주	154만원	200만원	281만원
③ 70억원 · 10년 실거주 (초고가)	468만원	1,942만원	3,295만원

 

①의 경우 10년을 보유하고도 실제 거주하지 않았다면 2026년 154만원이던 세 부담이 2028년에는 1,019만원으로 약 6.6배 늘어난다. 보유기간 공제가 사라지고 남는 것은 고령자 공제 40%뿐이기 때문이다.

 

②처럼 같은 조건에서 실제로 10년을 거주했다면 공제율 80%는 그대로 유지되지만, 세액공제 금액이 600만원으로 묶이면서 154만원에서 281만원으로 늘어난다. 실거주자라 해도 개편의 영향을 완전히 피할 수는 없다는 뜻이다.

 

③ 초고가 주택으로 갈수록 공제금액 한도의 효과는 더 커진다. 실거주 요건을 충족하고 공제율 80%를 그대로 적용받아야 할 사례임에도, 산출세액이 커질수록 600만원 한도에 걸리는 금액이 커져 468만원이던 세 부담이 3,295만원까지, 약 7배 이상 증가한다.

 

국세청은 이 부분을 먼저 봅니다. '공제율 80%'라는 숫자만 보고 안심할 것이 아니라, 그 공제율이 적용되는 세액공제 '금액'에 상한이 걸린다는 사실을 함께 봐야 합니다. 공제율이 아무리 높아도 공제금액 한도에 걸리면 실질 공제율은 그보다 훨씬 낮아집니다.

 

5. 실무상 유의사항

특히 재건축, 자녀교육, 직장, 임대 등의 사유로 본인 소유 주택에 실제로 거주하지 않고 다른 곳에서 장기간 생활해 온 고령 1주택자라면 이번 개편안의 영향을 면밀히 점검할 필요가 있다. 상담 전 아래 항목을 먼저 확인하는 것이 순서다.

 

▪ 보유주택에 대한 실제 거주 이력(전입일자, 거주기간)을 먼저 정리했는가

▪ 재건축·자녀교육·직장·임대 등 사유로 장기간 미거주한 기간이 있는가

▪ 연령별·거주기간별 예상 공제율을 2027년·2028년 기준으로 각각 계산했는가

▪ 공시가격 상승분을 반영해 산출세액과 세액공제 한도(800만원·600만원) 초과 여부를 확인했는가

▪ 법 개정 확정 시점에 맞춰 매도·거주 이전 등 대응 시나리오를 준비했는가

 

6. 결론 및 실행 제안

이번 개편안이 국회를 원안대로 통과한다면, '1세대 1주택자는 종부세로부터 비교적 자유롭다'는 그동안의 인식은 더 이상 유지되기 어렵다.

 

앞으로는 '얼마짜리 집인가' 못지않게 '그 집에서 실제로 얼마나 오래 살았는가'가 세 부담을 가르는 핵심 변수가 된다.

 

다만 현재 발표된 내용은 세제개편안 단계로, 실제 적용 여부와 구체적인 수치는 국회의 법률 개정 과정에서 달라질 수 있다. 고가주택을 보유한 1세대 1주택자라면 법 개정이 확정된 이후 본인의 연령, 보유기간, 실제 거주기간, 공시가격을 기준으로 종부세 부담이 어떻게 달라지는지 미리 계산해 볼 필요가 있다.

 

절세보다 중요한 것은 세무 리스크를 사전에 차단하는 것입니다. 세법은 숫자 몇 개가 바뀌는 것처럼 보이지만, 납세자 한 사람의 입장에서는 수백만원, 많게는 수천만원의 세 부담 차이로 돌아올 수 있습니다. 개편안 확정 전, 본인의 거주 이력부터 점검해 보시길 권합니다.

 

 

[프로필] 이봉구 세무사

•(현) 세무법인 석성 경기북부지사 대표

•(현) 한국세무사회 연수원교수(세무조사과목)

•(전) 국세청 19년 근무

•세무조사·상속세·증여세·가업승계·조세불복 전문

•유튜브: 세무사이봉구 / 세무조사 5분 특강

•가천대학교 회계세무학 박사

 

 

 

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