(조세금융신문=이현균 회원권 애널리스트) 필자는 최근 분양수익을 위한 골프장들의 다양한 시도가 증가하는 추세에서 '골프장 유동화를 위한 골프회원권의 평가방식'을 논한 바 있다. 이는 분양수익을 노리는 골프장들이나 회원권 매입을 고민하는 매수자 입장에서도 면밀한 확인이 필요한 요소임에 틀림이 없다.
특히, 골프장들은 코로나19 수혜에 따라 일시적으로 증가한 골프수요와 이후 인플레이션에 사용비용을 유리한 구조로 전가할 수 있는 영업정책이 점차 한계수준에 도달했다는 평가가 나오면서 운영수익이 감소하고 있다.
이에 상황은 각자가 다르지만, 대안을 찾다 보니 대체로 분양수익으로의 구조적 전환이 필요한 곳들이 증가하고 있기에 중요한 사안이 될 수밖에 없다는 것이 중론이다.
그러니 거론됐던 '접근성'과 '안정성'을 비롯해서 '편익성', '차별성', '전통성'을 통한 개별 골프장의 특이점 파악과 마케팅도 필수적이지만, 회원권 상품을 고려하자면 상대적으로 취약한 요소를 우선 점검하고 보완하려는 노력들이 있어야 비로소 소비자들과의 접점을 찾게 되는 것이다.
이를 위해, 이번에는 각 요건을 보다 구체화된 내용으로 살펴보기로 한다.
먼저 '접근성'에 대한 고찰이다. 접근성은 기준지역에서의 절대적 거리와 골퍼들의 선호지역, 그리고 도로망 구성과 IC(인터체인지)에서 이동하는 편익에 따라 채점이 달라진다.
먼저 기준지역이라 함은, 체감으로 이미 익숙하겠지만 회원권의 주요 소비층들의 거주 및 활동지역이 절대적으로 영향을 미친다. 에이스회원권거래소가 자체 조사한 내역에 따르면, 회원권에 관심이 있거나 회원권 거래에 경험이 있는 이들의 주소지는 서울특별시가 42.59%로 절대 다수를 차지했고 그 뒤를 이어 경기도는 27.56%를 구성했다.
이외 지역권에서는 광역시가 포함된 영남지역이 9.22%를 기록한 것을 제외하면 그다지 의미를 부여할 수준까지는 아니라는 평가다. (총 회원 200,460명 대상 인터넷 가입주소 조사 내역, 2026년 4월 16일 기준)
이들 주소지의 경우 거주와 직장이 혼재되어 있는 경우를 감안할 필요가 있겠는데, 서울 서남부지역 거주자들까지 넓게 보면 인천광역시도 사실상 수도권의 회원권 거래 대상자로 포함될 수 있는 여건이다.
그렇다면 에이스회원권은 서울특별시를 기준으로 회원권 거래 대상자들의 75% 가까이 과밀 집중되어 있는 것으로 파악하고 있다.
그리고 수도권 지역에서도 구매력이나 파급력에 있어서는 부동산시장에서 거론되는 '똘똘한 한 채'에 따른 부의 편중 현상과도 중첩될 수 있다. 결국, 거래량이 가장 많고 거래 금액 단위도 큰 곳으로 '강남·서초·송파' 지역 일대를 지목하지 않을 수가 없다는 것이다.
물론 업계에서는 최근의 부동산 시장의 특성상, 명확한 데이터는 확인이 안 되고 있지만 종목별로는 강북 부촌과 지방 거점 도시를 감안하더라도 거래량과 금액의 40~60%를 이 지역 거주자들이 차지할 것으로 추정하고 있다.
따라서 서울의 주요 지역을 기점으로 접근성이 높을수록 회원권의 가치 또한 비례적으로 높을 수 있고 당연히 회원권 분양 계획에도 이들을 핵심 대상으로 삼을 수 있는 조건일수록 유리하다고 확신할 수 있다.
좀 더 구체적으로, 교통 정체를 차치하더라도 이동 거리가 1시간 내외가 될 수 있는 곤지암과 성남, 하남, 용인지역 일대가 1순위 선호 지역이다. (이외 2순위 1~1.5시간, 3순위 1.5시간 이상의 지역권으로 구분)
이 지역은 퇴근 후 야간 라운딩이나 오후 출근이 가능한 전문직, 그리고 주말 라운딩의 경우에도 이동이 수월하기 때문에 여러 골퍼들로부터 후한 점수를 받을 수 있는 곳이다. 특히, 법인들의 임직원 활용이나 접대 수요도 많기 때문에 활용 용도의 특성에 따라, 다른 평가가치까지 조합해서 법인회원권 매입 대상 1순위 지역으로 지목되기도 한다.
또한 접근성을 고려할 때, 단순히 거리상 요건 외에도 고속도로나 고속화도로망의 구성과 골프장의 입지가 IC(인터체인지)에서 얼마나 떨어져 있는지도 확인이 필요한 부분이다. 고속도로에서 국도를 따라 이동 거리가 멀거나 유원지 인근 협소한 도로를 따라 진입하는 경우에는 시간 지체나 운전에 대한 피로감과 부담감이 있을 수도 있기 때문이다.
이상의 접근성에 대한 점수 조합을 거쳐서 다른 요인들과 비교 분석한 후, 분양 회원권의 가격과 혜택을 조율하는 데 반영을 할 수 있을 것이다.
[프로필] 이 현 균
• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트
• 에이스골프닷컴 본부장
• MAP(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장
• 전) 디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’
• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고
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