(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 아파트 시장의 무게중심이 바뀌고 있다. 과거 84㎡가 ‘기준 평형’으로 불렸다면, 이제는 자금 여력과 가구 구조 변화에 맞춘 59㎡가 실질적 시장 지표로 자리잡는 모양새다.

직방이 13일 공개한 국토교통부 실거래가 분석에 따르면, 2025년 9월 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억5006만원으로 처음으로 10억 원을 넘어섰다. 지난해(9억7266만원)보다 8.0% 상승했으며, 2023년(9억0419만원) 대비로는 16% 오른 수치다.

강남·송파·마포 등 한강벨트 지역이 전체 평균을 끌어올렸다. 강남구의 전용 59㎡는 평균 20억8570만원으로, 개포동이 25억2137만원에 달하며 22.8% 뛰었다. 삼성동(17.9%), 역삼동(16.5%) 역시 두 자릿수 상승률을 기록했다. 송파구는 15억2588만원(15.8%↑), 마포구는 13억8788만원(15.9%↑)으로 집계됐다. 반면 중랑·도봉·금천 등 외곽권은 1~2%대 상승에 그쳤고, 종로(-5.5%)는 오히려 하락했다.

흥미로운 점은 거래 비중이 한강벨트에 집중된 가운데, 신축·역세권 단지 중심의 거래 구성 변화가 평균 가격을 끌어올렸다는 점이다. 직방 관계자는 “올해 59㎡는 단순한 중소형이 아니라 ‘프리미엄 접근형 평형’으로 변모했다”고 설명했다.

서울 84㎡ 평균 매매가는 13억8086만원으로 전년 대비 8.2% 상승했지만, 지난해(9.4%)보다 오름세가 둔화됐다. 반면 59㎡는 같은 기간 8.0% 상승으로 84㎡와의 격차를 거의 따라잡았다.

이는 대출 규제, 금리 부담, 인구 구조 변화라는 세 가지 요인이 동시에 작용한 결과로 풀이된다. 84㎡는 가격 레벨이 높아 대출 한도와 실수요 자금이 맞지 않는 반면, 59㎡는 자금 접근성이 높고 2~3인 가구 증가세와 맞물리며 실수요 중심의 거래가 유지되고 있다. 시장에서는 이를 두고 ‘면적이 아니라 총자금 기준의 주택 선택이 이뤄지고 있다’는 평가가 나온다.

부동산업계는 59㎡의 10억 돌파를 단순한 수치 이상의 의미로 본다. 84㎡가 여전히 가족 단위 수요의 기준 평형이지만, 자금 여력과 세대 구조 변화 속에서 실질적 구매 기준은 이미 59㎡로 이동했다는 것이다. 실제로 최근 분양시장에서도 59㎡형 청약 경쟁률은 84㎡를 추월하는 사례가 늘고 있다.

직방 관계자는 “59㎡는 실수요와 환금성이 결합된 시장의 중추 평형으로, 당분간 거래 활력과 가격 흐름 모두에서 핵심 지표 역할을 할 것”이라며 “84㎡ 중심의 시장 구도가 점차 분화되는 과정으로 볼 수 있다”고 말했다.

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]