(조세금융신문=이정욱 기자) 집값의 10%만 내면 10년 동안 장기거주할 수 있고 10년 뒤에는 미리 확정한 가격에 우선 분양받을 수 있는 '누구나집' 시범사업이 추진된다.
국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 3개 지역의 6개 사업지를 대상으로 ‘분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택’(누구나집) 공급을 위한 사업자 공모를 이달 8일부터 실시한다고 6일 밝혔다.
이번에 공모한 6개 사업지는 모두 아파트 택지다. ▲화성능동1A(4만7747㎡·899호) ▲의왕초평A2(4만5695㎡·951호) ▲인천검단AA26(6만3511㎡·1천366호) ▲인천검단AA31(3만4482㎡·766호) ▲인천검단AA27(10만657㎡·1629호) ▲인천검단AA30(2만876㎡·464호) 등 총 31만2968㎡, 6075가구 규모다.
누구나집은 소득은 안정적이나 집을 당장 살 수 있는 목돈이 없는 무주택자, 청년·신혼부부 등을 대상으로 공급하는 민간임대주택이다.
누구나집은 집값의 10% 수준의 보증금만 내면 10년간 장기 거주한 뒤 입주 시점에 미리 확정된 가격으로 분양받는 방식이다. 임대료는 시세의 95% 이하(특별공급은 85% 이하)로 책정된다.
임대료에서 보증금과 월세의 비율은 사업자가 다양하게 제시할 수 있으나 임차인의 초기 임대료 부담을 줄이기 위해 집값의 10% 수준의 보증금을 선택할 수 있도록 해야 한다.
특별공급(전체 공급 물량의 20% 이상) 대상자는 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년·신혼부부·고령자다. 신혼부부의 경우 외벌이와 맞벌이 상관없이 해당 소득기준을 적용받는다.
일반공급(전체 물량의 80% 이하)은 무주택자를 대상으로 한다. 일반공급에는 따로 소득기준을 적용하지 않기 때문에 무주택자라면 누구나 신청할 수 있다.
누구나집은 임대기간(10년) 종료 이후 사전에 확정된 분양전환가격(확정 분양가격)으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 방식으로 처분된다. 10년의 임대기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 분양가격을 정하는 기존 10년 공공임대 방식과는 차별된다.
누구나집에 거주하면서 다른 주택을 분양받을 수 있지만, 이 경우 우선분양 자격은 상실된다.
다만 분양자로서는 집값이 오르면 시세차익을 기대할 수 있는 게 특징이다. 10년의 임대 기간이 끝난 뒤 사업 시작 시점에 미리 확정된 분양 전환 가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양권을 준다는 점이다. 만일 10년간 집값이 올라 분양 전환 가격보다 주변 시세가 높으면 그 이익은 사업자와 임차인이 나누어 갖게 된다. 반면 집값이 하락해 분양 전환 가격에 못 미칠 경우 임차인은 분양을 포기할 수 있다.
분양 전환 가격은 민간 사업자 의견 수렴 결과 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 필요한데, 연 1.5% 상승률이면 IRR 확보가 가능한 것으로 조사돼 사업 참여 유인이 될 것으로 판단했다.
국토부 관계자는 “이를 통해 임차인이 시세보다 저렴한 가격으로 내집 마련의 기회를 제공받도록 하고, 사후 분양가 산정방식에 대한 갈등을 미연에 방지하도록 했다”고 설명했다.
확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우 사업자와 임차인이 이를 공유한다. 수익배분은 10년 뒤 집값 상승 수준에 따라 달라지겠지만, 사업자의 수익은 확정분양가를 통해 이미 보장했기 때문에 집값이 상승할수록 임차인의 이익이 상승하는 구조가 된다.
국토부는 공모 사업자에게 효과적인 주거 서비스를 활용한 수익 창출 방안도 고민하도록 했다.
사업자가 카셰어링, 세탁, 케이터링 등 공유경제를 통한 요식, 의료, 교통, 여가, 교육 등 서비스를 통해 수익을 창출하고, 이를 임차인에게 환원해 거주비 부담을 완화해주자는 취지다.
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