(조세금융신문) 경매의 꽃은 명도라고 한다. 경매낙찰 후, 소유자로서 권리를 행사하기 위해서는 점유자를 내보내야 한다. 명도(인도)란 점유자를 내보내는 것을 말한다.

협상을 통해 쉽게 명도받을 수도 있지만 점유자가 점유이전을 완강하게 거부하면 매수인은 고액의 명도비용을 부담하거나 강제인도 집행을 해야 한다. 경매의 매수인은 점유자를 내보내는데 상당한 심리적 부담을 가진다.

실무상 대부분의 경우 협상을 통해 안전하게 부동산을 인도받지만 강제인도 집행까지 가는 경우도 종종 발생한다. 몇 년 전까지만 해도 극히 드물었던 강제인도 집행이 요즘은 경매의 기본지식을 많은 사람들이 서로 공유하다 보니 악용되는 경우가 많아졌다.

너무 서두르지 말고 느긋하게 절차상 필요한 조치를 하나씩 취해간다면 큰 문제없이 인도받을 수 있을 것이다. 따라서 명도의 출발점은 권리분석 및 현장답사부터 시작되어야 하고 입찰희망자는 물건검색 및 권리분석. 임장활동부터 명도의 난이도(점유자의 유형. 재정상태. 배당금액 등)와 소요비용 등을 고려하여 접근 및 입찰하여야 한다.

명도의 수단으로는 협상, 내용증명, 이사비, 명도확인서, 강제인도집행, 명도소송, 점유이전금지가처분, 형사 책임 등 다양한 수단을 적절히 사용하기도 한다. 다음과 같은 방법으로 명도를 슬기롭게 대처해 보기로 하자.

명도를 하기 위한 협상 시 점유자에게 인식시켜야 하는 것은 낙찰자가 점유자보다 법적 우위에 있다는 점과 기물파손이나 버티기를 할 경우 형사상 책임도 따르고, 법적절차로 진행될 경우 무상으로 거주했던 기간의 월세도 청구하고 이를 보전하기 위해 배당금에 가압류가 들어갈 수 있다는 점을 인식시켜 줄 필요가 있다.

명도하기 전 이사비용을 들여 내보낼 경우는 해당부동산 규모, 집행비용, 밀린 관리비 분석, 매수인의 자산여력 등도 고려해야 한다. 명도과정에서 매수인은 점유자에 대해 조속한 인도를 촉구하는 내용증명을 발송하게 되는데 이는 협상결렬 시 법적인 조치를 단호하게 취하겠다는 매수자의 의사표현이기도 하다.

이러한 내용증명은 상대방에게 큰 부담이 됨으로 적절한 선에서 합의를 이끌어낼 수 있다. 심리적 압박감을 주고 채권을 조기 회수하기 위해 채무자의 아파트에 가압류 등 법적인 절차를 취하겠다는 최고장을 발송하는 것과 마찬가지이다.

내용증명을 받아본 경험이 없는 일반인들은 내용증명 자체가 사람을 심리적으로 위축되게 만든다. 내용증명도 소를 제기하기 전에 보내는 내용 증명이라면 중요한 증거자료가 될 수 있으므로 신중하게 작성해야 한다.

명도 전 심리적 압박을 많이 받게 하는 것으로 집행계고서가 있다. 이는 법원에서 직접 점유자에게 이사가지 않으면 곧 집행이 실시될 것이라는 것을 미리 안내하기 때문에 심리적 압박효과가 매우 크다. 특히 강제로 문을 열고 집행계고서를 붙이면 더더욱 그러하다. 당당하게 버티던 점유자도 계고 후에는 대부분 매수인과 협의하여 이사를 가기 때문이다.

경매로 주거용 부동산을 낙찰받으면 대부분 인도명령이나 명도소송을 제기하기 전에 점유이전금지가처분 신청을 한다. 점유이전금지가처분은 점유를 하고 있는 자가 명도소송 중에 그 점유를 다른 사람에게 이전하는 것을 사전에 방지하기 위한 법적조치를 말한다.

점유이전 금지가처분을 해두지 않은 경우 점유자가 제3자에게 점유를 이전하면 명도소송에서 승소하여도 다시 현재 점유를 하고 있는 제3자를 대상으로 다시 명도소송을 진행해서 판결을 받아야 하는 번거로움이 있다. 명령 대상이 되지 않거나 인도명령 대상이어도 매각대금 납부일자부터 6개월이 지나버리면 명도소송으로 점유자를 내보내야 한다.

명도소송은 매수인 또는 상속인은 물론 매매 등으로 소유권을 이전받은 특정승계인도 명도소송을 신청할 수 있다. 단, 송달이 제때 되지 않고 피고가 답변서를 제출하여 재판이 진행되면 6개월이 넘어가게 되고 이때 항소하게 되면 훨씬 더 길어질 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해서 명도소송 전에 점유이전금지가처분 신청을 하는 것이다.

다음은 명도청구에 부수하여 점유자가 명도완료할 때까지 임료상당의 부당이득 반환청구도 해야 한다. 법원에 임료감정을 신청하면 그 감정된 임료만큼 지급하라는 판결을 받을 수 있다. 실무에서는 상대방 압박용으로 사용하여 소송 중 법원의 조정이나 합의에 의해 명도비로 갈음하여 명도를 끝내는 경우가 많다.

임대인이 계속 버틸 경우 명도를 방해하는 자에 대해서는 적절한 형사상 책임을 묻는 것이 효과적일 때가 많다. 형사고소는 최악의 경우에만 활용해야 한다. 임차인이나 허위유치권자 또는 낙찰받은 부동산에 재침입한 임차인, 퇴거하면서 부동산을 훼손한 사람, 무단점유자 등 우리가 명도를 해야 할 대상은 다양하다.

특히 사람이 살지 않는 빈집이라고 함부로 열고 들어가면 안 된다. 주거침입죄 같은 형사상 책임문제가 발생된다. 따라서 경매고수들은 경매를 하는 것은 수익을 올리는 데 목적이 있지 점유자와 싸워서 이기려고 하는 것이 아니라고 한다.

명도문제에 너무 진을 빼면(이사비로 지나친 시소게임을 하다 시간과 정력을 과도하게 소비한다) 경매가 싫어지고 부담스러워진다고 한다. 이러면 경매를 지속적으로 하기 힘들다. 적당한 조건에서 명도를 하고 다시 좋은 경매물건을 찾아 수익을 내는 것이 더 효과적이다.

시간은 돈이다. 전업 경매투자자는 명도비(이사비)를 아끼는 것보다 명도시간을 단축하는 것이 수익을 올리는데 더 유리하다고 한다.

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