(조세금융신문=이수전 굿옥션㈜ 서울 지사장) 경매제도는 기본적으로 채권자의 채권회수가 법을 통해 평화롭게 이루어지게 하는 기능을 하고 있다. 따라서 채무자는 채무이행의 약속, 의무를 이행하지 않은 단순한 집행의 대상으로만 여겨지는 측면이 있다 보니 종전 채권자는 야박한 사람, 채무자는 불쌍한 사람, 더 나아가서 망한 사람으로 보는 시선이 강하였다.
이에 파생하여 경매로 팔리는 물건 즉, 동산과 부동산 등 재산은 재수가 없는 물건이라는 편견이 있었던 때도 있었다(물론 아직도 이러한 시각이 아주 없진 않다). 그러므로 경매는 이러한 부정적인 시선을 뚫고 자리 잡은 소수 사람들에 의한 그들만의 경쟁을 통해 부를 축적한 숨은 고수의 시대가 있었다.
하지만 이른바 IMF를 거치면서 채무를 감당하지 못하자 경매물건이 많아지고 공급보다 수요가 부족한 시장에 새롭게 등장한 사람들에 의해 경매를 통한 부의 축적이 이루어졌다. 그리고 이에 주목한 언론의 조명 덕에 경매는 드디어 대중화의 길을 걷게 되었다.
일반적인 시각으로 경매 대중화의 과정을 나누어보면 소수의 투자자만 경매시장에서 활약하던 시기, IMF 이후 신진투자자의 가세와 부동산전문가 및 공인중개사 중에서 경매시장에 눈을 돌린 일반인(경매컨설팅업자)들이 경매에 참여하게 되어 대중화가 시작되었던 시기 그리고 경매에 특화된 전문가가 많아지고 이들이 개설한 강좌를 통하여 교육받은 사람들이 직접 투자를 하기 시작한 현재의 경매가 재테크수단으로 자리 잡은 현재로 나누어 볼 수 있다.
그동안 경매 대중화의 흐름에 따라서 채권자나 채무자 위주의 경매법(민사소송법 중의 경매 편)에서 낙찰자의 편의를 고려한 민사집행법으로 바뀌었고 경매관련 정보를 제공하는 수단도 종이로 만들어진 경매정보책자에서 거의 실시간으로 정보의 변화를 반영할 수 있는 온라인 정보제공의 단계를 거쳐 현재는 언제 어디서나 경매정보를 접할 수 있는 모바일정보제공의 단계에 와있다.
초기단계의 정보량에 비하여 그 양과 정확도도 엄청나게 향상되었음은 물론이다. 이러한 변화는 보수적 성향이 강한 경매법원에 가보면 서류로 열람하던경매자료가 컴퓨터를 통한 열람으로 바뀐 것에서 기술적 변화를 더욱 실감하게 된다.
경매의 대중화가 기술적 제도적 발전을 가져오고 이러한 발전이 다양한 경매참여 자들을 모으고 이를 통해 대중화가 더욱 촉진되는 시기에 우리는 살고 있다. 이렇게 경매제도와 기술적 환경, 인식 면에서 많은 변화와 발전이 있었지만 필자가 느끼기에 아직 변화가 없는 부분이 있다면 그것은 아마도 채무자 즉 경매집행을 당하는 사람들의 인식이 아닐까 생각된다.
일부 사람들은 채무불이행으로 인해 경매를 당하고 나면 채무가 모두 사라진다고 생각하는 경향이 있다. 우스갯소리로 이자는 잠을 자지 않고 빚은 죽을 때까지 따라다닌다는 말도 있다. 한 번 생긴 빚은 갚거나 면제받지 않는 한 죽을 때까지 남는 것이고 그때까지 이자는 쉬지 않고 붙는다는 말이다. 다시 말해 경매가 모든 채무의 청산을 의미하는 것은 아니라는 것이다.
경매 결과를 보다보면 의외로 낮은 가격에 낙찰되는 물건이 종종 있다. 경매 대중화의 물결 속에서도 일반적인 경매낙찰가율을 훨씬 밑도는 물건이 많다는 것이다. 별 문제 없는 물건이 우연히 유찰을 거듭하다 저가에 낙찰되는 경우도 많겠지만 많은 물건이 정보가 공개되지 않아 부동산의 가치에 합당한 가격에 팔리지 못하는 것이 현실이다. 아무리 경매정보가 많아지고 신속하게 업데이트가 된다고 하여도 이러한 정보는 경매물건의 제3자가 수집하여 제공하는 것이다.
따라서 가장 기본적인 법적 측면 자료들 면적, 형상, 권리관계, 위치 등과 감정가격 등이 주된 내용이고 우리가 일반적으로 부동산을 매입할 때 중요하게 생각하는 내부적인 자료들 중 주택인 경우 물은 잘 나오는지 겨울에 따뜻하고 여름에는 시원한지 수리할 곳은 없는지 주위 환경은 어떤지 등 많은 질문에는 답을 얻지 못하고 낙찰 후 떠안을 리스크로 감안하게 된다.
더군다나 말소기준권리보다 전입이 빠른 사람이 있고 이 사람이 배당요구를 하지 않아 정체가 드러나지 않았다면 입찰자는 입찰 리스크가 더 크게 잡을 것이다. 이러한 리스크는 입찰 가격을 낮게 만드는 커다란 요인이 된다. 이야기를 조금 바꾸어서 우리가 집을 판다고 할 때 높은 가격을 받는 것이 좋은가 아니면 형편없이 낮은 가격을 받는 것이 좋은가. 답은 뻔할 것이다. 앞에서 언급하였듯이 채무는 갚기 전에는 없어지지 않는다.
그렇다면 경매의 목적이 채권자의 채권회수 수단이라고 할 때 반대로 말하면 경매는 비록 채무자가 원하여 집행되는 것은 아니지만 채무를 변제하는 수단이기도 하다. 비록 대부분 물건이 소유자의 수중에 한 푼도 돌아가지 않는 것이 현실이지만 이왕에 팔리는 것 제값을 받는 것이 좋을 것이고 그에 더하여 경쟁이 붙어서 웃돈까지 얹어지면 더 바랄 것이 없다. 왜냐하면 높은 가격에 팔릴수록 채무변제가 많아지고 그만큼 빚에서 자유로워질 것이기 때문이다.
어떻게 하는 것이 채무자의 입장에서 현명한 방법일까
경매물건에 대한 정보를 꽁꽁 감추어두지 말고 적극 홍보하자. 현장조사를 하러온 사람이 있으면 집안 구경도 시켜주고 온갖 좋은 점을 어필하자. 가능하면 깨끗이 청소도 하고 간단한 차라도 한 잔 대접하면 입찰가격은 올라갈 것이다.
경매정보에 불리한 요인이 있으면 법원에 수정요청도 하고 오해를 살만한 전입자가 있으면 주민등록을 옮기도록 하든지 말소를 하여 입찰자가 안심하고 경매에 입찰할 수 있도록 하는 것도 좋은 방법이다. 진정한 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않은 경우에도 적극 임차보증금을 알려서 불안요인을 제거하면 제값을 받을 수 있다.
일반 투자자의 경우 명도에 많은 부담을 느끼는 것이 일반적이다. 이럴 때 소유자가 친절히 집 안내를 하고 명도에 대한 부담을 줄여준다면 입찰자의 입장에서 기존 입찰하던 가격보다 높은 가격을 쓸 가능성이 높다.물론 이사비(명도비)를 협상하는 것도 서로 사정을 잘 알기에 더 수월할 가능성이 높다.
경매는 법원이 독점 중개하는 거대한 부동산매매 시장이다. 이 시장에서 조금이라도 높은 가격을 받기 위해서는 채무자, 소유자가 변해야 한다. 그렇게 된다면 채권자는 채권회수가 수월해져서 좋고 채무자는 변제액이 높아져서 좋고 낙찰자는 제값에 편하게 부동산을 매입할 수 있어서 당사자 모두 이익을 보는 시장이 될 것이다. 진정한 경매 대중화의 시대는 모두가 상생하는 시대가 아닐까.
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
