(조세금융신문=이수전 굿옥션㈜ 서울 지사장) 어떤 종류의 물건에 투자하면 속성으로 돈을 벌 수 있을까
일반적으로 주거용부동산을 경매로 선택한다면 대부분은 소액으로 주거용부동산에 투자해서 대출을 받고, 임대를 놓고, 대출이자와 월세의 차액을 수익으로 거두는 투자부터 시작을 하려고 할 것이다.
맞는 방법이긴 하지만 이런 투자는 시간이 오래 걸려서 다양한 경험을 키우는데 있어서 투자자를 쉽게 지치게 만든다.
실제로 대다수의 투자자들이 노력대비 버는 수입이 그다지 많지 않아 고민을 하는 것도 자기자본이 고갈되면 주변에서 돈을 빌리거나 임대를 준 부동산에서 나오는 임대료를 모아서 투자를 하기 때문에 투자대비 시간이 오래 걸린다.
이런 식으로 투자를 진행하다 보면 대출과 세입자의 보증금으로 자기 자본을 거의 다 회수해서 자기 돈 안 들이고 투자를 하는 사람들도 있지만 반대로 자기 돈이 묶이는 투자자도 있기 마련이다. 경매를 통한 투자가 그러하듯 경매단기투자는 권리관계가 복잡한 물건을 낙찰받아서 해결한 뒤 큰 수익을 내기보다 쉬운 물건을 낙찰받아서 적당한 가격에 매수자를 찾아 넘기는 것을 선호한다.
무조건 싸게 물건을 낙찰 받아서 일반매매 시장에서 급매가로 파는 것과는 다른 개념이다. 어떤 형태의 물건이든 단기에 되팔 용도의 투자는 처음부터 마무리까지 모두 다 자신이 컨트롤할 수 있어야 종자돈도 불리고 부동산투자의 즐거움도 맛볼 수가 있다.
경매단기투자에도 장단점은 있지만 장점인 경우는 경매로 낙찰 받아서 가장 단기간에 되팔 수 있는 투자유형으로 해당 경매물건에 임차인이 자기 영업을 위해 쓰고 있는 물건을 낙찰 받아서 현재의 임차인으로 하여금 그 물건을 사용할 수 있게 하는 방법이 있다.
또한 단점이라면 단기투자를 위해 맞춤형 고객을 확보하고 물건을 낙찰받았는데 예상과 달리 임대차계약을 할 사람이 트집을 잡고 임차하지 않겠다고 발뺌을 할 때일 것이다. 이 경우는 대부분 협상을 잘못해서가 아니라 경매물건에 대한 조사가 미흡한 관계로 숨은 하자를 낙찰 후에 발견했을 확률이 훨씬 크다고 본다.
따라서 낙찰받은 물건을 되파는 건 시작부터 끝까지 투자자의 분석과 계획에 의해 이루어져야한다. 부동산의 단기투자로 환금성 문제는 부동산 투자자들이 겪는 대표적인 어려움이지만 부동산 거래가 이루어지려면 투자자에게 이익이 실현되거나, 기대심리가 충족되어야 할 것이다.
요즘처럼 거래가 없는 상황에서는 환금성을 높이기 위해서 약간의 비용을 들여서라도 보유한 물건에 리모델링을 해야 한다. 추가적인 비용으로 보면 부담스럽지만 높은 임대수익을 기대하고 단기간에 매매가 가능하려면 감내해야 할 필요는 있다.
부동산을 제때 처분할 수 있는 노하우
투자를 고려한 실수요자들은 부동산을 제때 처분할 수 있는 방법으로 어떤 노하우를 갖고 있는지 살펴보자.가볍고 부담이 적은 중소형 부동산을 사들여 월세 수요를 겨냥한 새로운 개념의 투자 상품으로 본인들이 가지고 있는 부동산을 개보수 과정을 거쳐 월세상품으로 ‘업(UP)’시켜 임대수익을 높이기도 하고, 주택은 근린주택으로, 상가는 소형오피스나 오피스텔로 개조해 주변 시세보다 저렴한 금액에 매도하면 임대수익을 바라는 매수자를 쉽게 찾을 수 있다.
투자수요가 위축되어 있지만 돈 줄을 찾는 수요층은 여전히 존재한다. 최근 전세난에 따라 소형주택이 품귀현상을 빚으면서 임대형 부동산으로 개조해 되파는 사례가 늘고 있다. 기존 고시원 건물은 화장실과 샤워장·침대를 갖춘 원룸텔로 바꿔 수익률이 좋아지자 이런 물건을 원하는 수요자 찾기가 수월해졌다.
상가나 근린시설은 소규모 맞춤형 사무실인 종량제 사무실로 리모델링하거나 기존 찜질방이나 사우나는 숙박시설을 결합한 리필하우스 등으로 개조가 가능하다. 덩치가 큰 부동산은 일반매매 시장에서조차 가장 안 팔리는 부동산에 속한다. 거래 금액이 크고 관리가 어려워 유사한 급매물이 많은 탓에 매물적체 현상이 심해 수요자들이 외면하기 일쑤다.
이럴 때는 부동산의 면적을 줄여서 크기를 적당하게 만들어 ‘분필’, ‘합필’해서 팔면 수요자를 만나기 쉬워진다. 상가는 33㎡, 토지는 330~660㎡ 단위로 자르면 모양을 좋게 만들고 단위 면적당 가격을 높이 불러도 제값 받고 빨리 팔기가 쉽다.
무엇보다 부동산의 모양을 좋게 하거나 합필해서 팔면 손쉽게 실수요매수자 찾기가 쉬워진다. 부동산 고수 중에는 묘지가 많은 임야를 헐값에 매입한 다음 묘지는 종중이나 가족묘지로 팔고 남은 땅은 전원부지로 개발하는 일을 반복적으로 해서 고수익을 창출하는 사람이 있다.
부동산은 모양에 따라서 가격이 달라지기 때문에 맹지나 부정형의 땅, 옆 필지의 토지를 사서 길을 내거나 모양을 사각형으로 만들어 토지의 활용을 극대화할 수 있다. 따라서 부동산을 잘 팔려면 최신 거래 흐름과 양도세 사항을 숙지해 둘 필요가 있다.
정부는 거래 활성화를 위해 경제상황에 맞게 DTI(총 부채상환비율) 규제와 양도세 완화 방안을 수시로 검토하기 때문에 부동산을 사고자 하는 실수요자에게 도움이 되는 거래방식과 절세방안 정도는 알아두는 것도 필요하다.
대체로 주택거래 활성화 방안은 선거를 겨냥하거나 주택거래 침체로 부동산시장이 움직이지 않을 때 정부의 주택거래방안이 추진된다는 것을 염두에 두면 매도전략을 세울 때 도움이 될 것이다.
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