(조세금융신문=권대중 교수) 가계부채는 늘어나는데 우리나라가 채권국?

얼마 전 언론보도에서 한국이 선진채권국협의체인 ‘파리클럽’의 21번째 정회원국으로 이르면 2016년 안에 가입하게 되었다고 한다. 박근혜 대통령이 아프리카와 프랑스를 방문하고 돌아온 성과 중의 하나라고 강조한다. 외환위기를 겪은 지 20년도 안된 상태에서 선진채권국 반열에 올랐다는 것이다.

파리클럽 정회원국이 되면 우리나라는 국제사회에서 선진채권국으로 인정받게 된다. 경제협력개발기구(OECD)는 공적채무재조정에 대한 비공식 협의체이지만 채무국이 공적채무를 정상적으로 상환할 수 없는 구조적 어려움에 처했을 경우 비공식적으로 채무 재조정을 논의하는 핵심적인 역할을 한다.

지금까지 정부는 대외채권과 대외경제협력기금(EDCF)차관, 수출채권 등 대외 공적채권 이 증가하고 있는 만큼 신흥국 디폴트 리스크에 대비하기 위한 방안 중 하나로 파리클럽 가입을 검토해 왔다고 한다. 현재 한국의 대외채권 총액은 약 7,307억 달러라고 하지만 절반 이상이 외환보유액이다.

위험성이 있는 공적 대외채권은 100억 달러 남짓하다. 소규모 채권국인 한국이 굳이 들어가야 할 이유가 있는지 한 번쯤 생각해 볼 일이다. 게다가 파리클럽 회원국 중 공적개발원조(ODA)를 갚아야 할 나라는 없다. 그러나 한국은 과거 선진국으로부터 빌려 갚아야할 공적개발원조(ODA)가 4,800만 달러가 남아있는 상태다.

내부사정은 더 머리 아프다. 다른 아시아 신흥국보다 빠른 속도로 늘어나는 가계·기업부채는 연일 최고치를 갈아치우고 있다. 해외 경제전문가들은 과도한 부채가 한국 경제의 성장을 가로막는다고 지적한다. 공무원 연금과 군인연금 충당부채를 포함한 광의의 국가부채도 2015년 말 1285조 원으로 불어났다고 한다.

그런데 우리나라는 지난 1996년 선진국 사교클럽이라는 경제협력개발기구(OECD) 가입 1년여 만에 외환위기를 맞았다는 사실을 잊어서는 안 된다. 그래서 정부는 늘어나는 가계부채의 건전성을 확보하기 위하여 지난 2월부터 서울·수도권지역에 주택담보대출을 받을 경우 상환능력을 우선적으로 적용하고 거치식 대출보다는 장기 원리금분할상환방식 대출로 전환하여 실행하고 있으며 지방도 지난 5월부터 서울·수도권지역과 마찬가지로 시행하고 있다.

이후 재고주택시장은 거래가 줄어들기 시작했으나 신규아파트 분양시장이 여전히 뜨거운 과열을 보이고 있어 지금쯤 진단이 필요한 시기다.

가계부채는 돈 빌리고 원금과 이자 함께 갚아라!

지난해 연말 가계부채가 1,200조를 넘으면서 정부는 급기야 가계부채종합대책을 발표하고 2월과 5월 전국적으로 주택담보대출 규제를 시행하고 있다. 그 내용을 살펴보면 한마디로 집 살 때 은행으로부터 돈 빌리면 몇 년 이자만 내고 있다 나중에 원리금을 상환하거나 만기일시에 원금을 상환하는 방식이 아니라 원금과 이자를 함께 갚으라고 하는 것이다.

젊은 사람들의 경우 과거에는 집 살 때 거치기간을 길게 하고 나중에 월급이 오를 것을 감안하거나 맞벌이를 고려해서 집을 사곤했는데 이제는 그것이 어려워졌다. 즉, 빌린 만큼 갚을 능력이 있어야 대출을 해준다는 말이다. 그런데 신규분양 집단대출의 경우에는 예외이니 만큼 주택구입자들이 재고주택시장보다 신규분양시장으로 몰리는 것이 아닌가 싶다.

뿐만 아니라 수도권의 경우에는 지금까지 총부채상환비율(DTI Debt To Income ratio) 규제가 있었으나 지방의 경우는 처음 적용하는 것이라 어느 정도 영향을 줄 것으로 예상한다. 또한 신규 주택담보대출에 대해서는 총부채원리금상환비율(DSR : Dept Service Ratio) 지표를 통해서 차주의 총금융부채 상환부담을 평가하여 대출을 한다.

그래서 소득수준에 맞게 집을 사야 하는 것은 당연한 것이겠지만 집값이 요즘 근로자 소득수준에 맞게 살 수 있는 것이 많지 않으니 안타까운 현실이다. 이를 뒷받침하기 위해 대출을 받을 경우에도 소득증빙을 해야만 한다. 근로자들의 경우에는 소득이 노출되어 있으니 큰 문제가 없겠지만 자영업자들의 경우에는 소득증빙을 제대로 할 수 없어 어려운 처지에 놓일 수 있다.

그러니 정부는 세금을 잘 내고 수입이 투명한 사람들 위주로 앞을 보고 갚을 만큼, 능력만큼 대출을 받으라는 말이다. 말은 쉽다. 하지만 이미 재고주택시장은 대출이 어려워져 매매도 줄어들고 있다. 한편 규제가 덜한 신규분양시장은 과열 아닌 과열과 공급과잉이란 말이 무색하게 건설사들은 분양을 서두르고 있다.

집단대출 증가는 결국 가계부채의 시한폭탄

이렇게 분양시장이 호조를 보이면 가계대출종합대책에서 제외된 집단대출(중도금과 잔금 대출)의 증가가 결국 가계 부채 증가로 돌아와 시한폭탄이 될 수 있다. 분양시장 호조는 물론 지난해 1월 여야합의로 국회를 통과한 부동산3법 중 재건축초과이익환수제가 2017년 말까지 지연되면서 서울 강남을 비롯한 서초구, 강동구, 심지어 강북의 용산구나 마포구까지 재건축사업 열풍이 일고 있다.

아마도 이런 현상은 2017년 말까지 지속될 것으로 예상한다. 그러니 재건축사업이 증가하면서 집단대출도 동시에 증가하고 있는 것이다. 가계 대출을 억제하려고 담보대출 규제를 강화한 마당에 집단대출은 규제에서 벗어나 증가하고 있는 것이다.

지난해 하반기 분양분과 최근 재건축 분양분에 대한 집단대출이 크게 늘어나면서 1분기 주택담보대출 증가액 가운데 집단대출이 무려 54%나 차지했다고 한다. 이는 분양 후 2~3년 뒤 입주시점에는 바로 갚아야 하는 상품이다. 집단대출은 사업성을 보고 이뤄지는 무담보 성격의 대출로 부동산 경기상황에 따라서 은행의 건전성 여부에 치명적일 수 있다.

가계부채를 염려하고 있는 정부로서는 향후 집단대출 증가가 가계대출 증가의 큰 뇌관으로 작용할 가능성이 있어 사전대응이 꼭 필요하다. 물론 경제를 살려서 경기가 좋아지면 아무런 문제가 없을 것이다.

신규 아파트 분양시장 지속될 것인가?

하지만 건설사들은 지난해 봄부터 6월까지 대규모 분양 물량을 쏟아내고 있다. 지난 5월에는 분양물량이 14년 만에 최대치인 걸로 조사되었고 6월에도 전국에서 새 아파트 4만3,000여 가구가 분양되고 있어 역대 6월 분양물량으로는 가장 많다고 한다. 여소야대 상황에서 하반기 경기전망을 어둡게 본 건설사들이 새 아파트를 밀어내면서 분양 물량이 늘었다는 분석도 있다.

지난 6월 1일 부동산정보업체인 닥터아파트는 6월 한 달 전국에서 아파트 67개 단지, 총 4만3,441채(공공분양·임대 제외)가 분양을 시작했는데 이는 관련 통계가 집계된 2003년 이후 6월 공급량으로는 가장 많은 양이며 지난해 같은 달(63개 단지, 총 2만8,888채)보다도 50% 이상 늘어난 양이라고 보도했다. 부동산시장 분석업체인 부동산인포에 따르면 올 2분기 분양물량은 총 12만5,239가구로 이 역시 지난해 2분기 10만2,262가구 대비 22.5% 증가한 수준이라고 한다.

공급과잉으로 인한 미분양 우려 속에서도 건설사들이 이처럼 물량을 쏟아내는 것은 지난 4·13 총선의 영향도 있지만 하반기 분양시장이 불투명할 것이라는 전망 탓에 상반기에 몰리는 것으로 판단되고 있다. 뿐만 아니라 저유가로 중동의 건설시장 발주가 줄어들어 해외시장이 위축되자 그나마 전세가격 폭등의 영향으로 아직 수요가 남아있는 국내 주택시장에서 실적을 만회하려는 이유도 있을 것이다.

특히 건설사들의 속사정은 경기불황으로 공공부문 수주도 줄고 그나마 공사를 진행하는 사업도 담합으로 거액의 과징금을 물면서 미분양 리스크에도 불구하고 분양물량을 줄일 수 없는 처지라고 생각한다. 대형 건설사 관계자는 올해 시장이 위축돼도 평년 수준의 분양물량 공급이 이뤄질 것이라면서 이란시장이 열리기를 기다리고 있지만 아직 가시화된 것은 없는 상황이라 국내 주택시장이 불투명한 데도 계획한 물량은 모두 공급할 예정이라고 했다.

다행히 아파트 신규분양에 적용하는 집단대출은 직접적인 규제 대상이 아니기 때문에 당분간 좋을 것이라고 내다본다. 그러나 가계대출 강화로 주택매매 심리가 얼어붙고 거래량이 줄어들면서 부동산투자 심리가 위축되면 신규 분양시장도 타격을 받을 가능성은 크다.

정부도 겉으로는 집단대출 규제를 하지 않는 모양새지만 뒤로는 미분양 리스크를 줄이기 위해 은행을 압박하다 보니 사업성 없는 아파트 단지의 경우 분양 자체가 힘들어질 수도 있다. 실제 지난 2월부터 대출규제가 적용된 수도권 기존 주택시장의 거래는 많이 감소했다. 이런 상황 속에 상반기 분양시장은 지속적으로 증가하고 있으며 하반기에도 이러한 현상은 이어질 것으로 예상한다.

일시적 공급과잉 대책이 필요하다. 부동산 114는 지난 6월 2일 2017~2018년 전국 아파트 입주 예정 물량은 약 70만 여 가구가 될 것이라고 예상했다. 2015년 주택도시보증공사를 통하여 공급된 30가구 이상 세대수가 약 40만 가구나 된다. 물론 인허가 건수도 76만5천 가구나 된다.

이렇게 많은 물량이 한꺼번에 공급된 것은 지난 1기 신도시가 집중적으로 조성되었던 1994~1995년과 1997~1998년에 각각 82만 가구와 83만 가구가 쏟아진 사례가 있지만 당시에는 주택보급률이 약 70~80%에 그쳤던 점을 감안하면 20년이 지난 지금 상황은 전혀 다르다.

이번에는 단기간에 70만 가구가 쏟아지는 만큼 전·월세시장의 불안 해소에는 긍정적인 효과가 예상되지만 준공 후 미분양 증가 등의 부정적 결과에 대해서도 대비해야 할 것이다. 통계청 조사 결과 2014년 기준 전국 주택보급률은 118%로 1기 신도시가 조성되던 1995년의 86%와 비교하면 주택부족 문제는 상당수준 개선된 상황이다.

또 전국 기준으로는 2002년 101%, 수도권만 보면 2010년 104%로 평균주택보급률이 100%를 넘어서며 양적인 면에서 주택부족문제는 사실상 해소됐다고 볼 수도 있다. 다만 지역별 양극화나 거주환경과 자가 보유수준 등을 포함한 주거만족도와 같은 질적인 부분들은 아직 해결해야 할 부분이다.

주택보급률이 100%를 넘어선 상황인 만큼 앞으로는 양적인 면보다 실적인 부분의 주거만족도 해소가 더 시급한 상황이다. 주거만족도 개선은 과거 1기 신도시 조성 시기처럼 물량으로 극복할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 앞서 언급한 것처럼 2002~2008년 당시 부동산시장의 성장과 밀어내기 분양이 급증하면서 연 평균 입주물량이 약 33만가구가 쏟아졌던 사례가 있다.

당시 과잉공급에 따른 부작용으로 글로벌 금융위기와 함께 준공 후 미분양이 2~3배 가량 폭증했으며 할인분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주거부 사태, 청약경쟁 미달사례 등이 속출했었다. 2008년 하반기의 경우 서울 강남에서도 세입자를 못 구하는 사례가 나타났었다. 당시 단기간에 1만 가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동 일대에서는 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발행하자 발만 동동 구르는 사례가 크게 부각된 바 있다.

불과 3~4년 전만 하더라도 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양을 해소하지 못한 건설사들이 전세조건의 분양계약(애프터리빙제, 프리리빙제, 매매보장제 등)이라는 새로운 분양방식을 주도하면서 전세계약자 명의의 담보대출, 분양거부시 위약금, 보증금 미반환 등의 사회문제를 양산하기도 했다.

게다가 입주시점에 분양가 이하로 떨어진 고분양가 단지들로 인해 2012년 대통령선거 당시에는 하우스푸어가 사회 문제로 부각됐던 경험도 있다. 미분양 주택의 선행지표인 청약경쟁률도 최근 2015년에 비해 상대적으로 낮아지는 분위기가 역력하다.

2016년 2월부터 본격화된 정부의 주택담보대출 규제강화 정책도 상대적으로 규제가 덜한 분양시장으로 수요가 쏠리면서 나타난 풍선효과가 아닌가 한다. 2017~2018년 70만 가구 입주까지는 아직 1년 여의 시간이 남았지만 일시적 공급과잉에 따른 불안감은 떨칠 수가 없다. 미래 특정시점과 특정지역의 과잉공급 또는 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 정부는 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요한 시점이다.

무주택 실수요자들

최근 분양시장을 보면 앞서 밝혔듯이 분양가격에 둔감한 서울 강남이나 입지여건과 교육 환경 등이 좋은 역세권 단지의 경우 높은 청약 경쟁률을 보이고 있는 반면 가격에 민감한 강북 등 외곽지역과 그동안 공급이 많았던 지역을 중심으로 청약 결과가 다르게 나올 가능성이 크다.

뿐만 아니라 지방의 경우는 분양가격과 비교하여 입지여건이 장점이 없으면 미분양 사태가 발생할 수도 있다. 그래서 실수요자라면 분양을 받을 경우 이러한 조건들을 꼼꼼히 따져보고 분양을 받아야 한다. 특히, 상반기 부동산 시장은 재고주택시장이 보합세나 약보합세였다면 분양시장은 지역별로 차이는 있었지만 그런대로 잘 되었다고 본다.

하지만 하반기 부동산시장은 불투명하다. 여소야대 상황에서 어떤 부동산대책이 나올지 예측할 수 없으며(예를 들면 전월세 상한제나 계약갱신청구권제 등) 그동안 공급이 많았던 부담감도 시장에 영향을 줄 것으로 예상한다. 하지만 건설사들은 분양을 멈추지 않을 것으로 보여 미분양이 나타날 수 있어 지역선정이 매우 중요하다.

또한 이제는 분양받고자 하는 주택의 규모나 금융비용을 부담하는 것에 더 신경을 써야 한다. 아무리 저금리라 하여도 원금과 이자를 동시에 상환하게 되면 가계지출이 늘어날 수밖에 없어 실수요자 입장에서는 부담이 클 수밖에 없다. 그러니 주택구입은 장기적인 계획이 필요하다.

조금의 여유가 있는 실수요자라면 신규주택분양보다 미래가치가 있는 재고주택을 구입하여 최소한의 리모델링을 하고 사는 것도 좋을 것이다. 하지만 당장의 여유자금이 없는 실수요자는 직장과 자녀의 학교문제 등을 따져보고 분양을 받는 것도 나쁘지는 않다.

그러나 지난해 공급되었던 많은 양과 금년도 공급량을 합하여 돌아올 2017년과 2018년에는 입주물량 과다로 일시적 공급과잉이 나타날 수 있으니 주택구매에는 신중에 신중을 기하는 것이 좋다. 특히, 우리나라 부동산시장은 정부의 정책에 따라 매우 민감하다.

벌써 여소야대 상황에서 더불어민주당은 지난 6월 2일 가계부채 TF(태스크포스)팀을 발족하고 본격적인 활동에 돌입했다. 민주당에서는 “가계부채를 지고 사는 것은 커다란 돌덩이를 머리에 이고 사는 것과 같다”며 “빚 갚을 생각에 잠도 못 이루고 심지어 주민등록까지 말소돼 정상적인 국민권을 행사할 수 없는 국민들의 처지를 해결하지 않고 민생을 얘기할 수 있는가”라고 반문한다.

따라서 가계부채 TF에서 빚에 허덕이는 국민들에게 새로운 희망을 만들어줄 수 있는 방안을 내놓겠다고 하니 어떤 대책이 나올지 벌써부터 기대가 크다. 대출을 받을 경우에도 소득증빙을 해야만 한다. 근로자들의 경우에는 소득이 노출되어 있으니 큰 문제가 없겠지만 자영업자들의 경우에는 소득증빙을 제대로 할 수 없어 어려운 처지에 놓일 수 있다.

하반기 부동산시장은 불투명하다. 여소야대 상황에서 어떤 부동산대책이 나올지 예측할 수 없으며, 그동안 공급이 많았던 부담감도 시장에 영향을 줄 것으로 예상한다. 아무리 저금리라 하여도 원금과 이자를 동시에 상환하게 되면 가계지출이 늘어날 수밖에 없어 실수요자 입장에서는 부담이 클 수밖에 없다.

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