(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수) 우리나라도 사회적 환경의 변화에 따라 건축물의 종류가 다양하게 변화하고 있다. 단독주택, 아파트, 상가 등 단순한 용도의 건물들이 도시의 발달, 수요자 욕구의 변화 등으로 다양화, 대형화, 스마트화, 지능화, 복합화가 이루어지고 있다.
최근 대표적인 집합건물이 주상복합아파트이고, 1인가구의 증가와 전·월세난으로 인하여 수요가 증가하고 있는 주거용 오피스텔이다. 2016년 현재 주거용 오피스텔은 46,000실로 추정되고 있다. 그리고 원룸, 고시텔, 도시형생활주택 등 수요자의 욕구에 따라 다양한 종류의 건축물이 공급되지만 건축물의 관리제도는 주거형태의 변화를 따라가지 못하고 있다.
공통주택 즉 아파트의 경우에는 공동주택관리법에 의하여 일정 부분 관리제도를 갖추고 있다. 따라서 일부 공동주택관리에서 여러 가지 문제는 발생하고 있지만 일정부분 체계적 관리체계를 구축하고 있다. 그러나 집합건물 중 주상복합건물의 경우에 아파트는 공동주택관리법의 적용을 받고, 상가는 집합건물소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용을 받아 두 관리주체 간에 갈등이 발생하고 있다.
주상복합건물의 규모가 대형화되면서 하나의 집합건물에 서로 용도가 다른 전유부분이 혼용되어 있다. 이러한 주상복합건물은 소유자의 구성원 수가 많고, 대부분의 전유부분을 임대차에 의하여 임차인들이 사용하고 있어 관리기구의 구성 및 운영에 어려움이 있다. 더 나아가 전유부분을 서로 다른 주거용과 상업용으로 사용하는 구분소유자들은 관리의 목적이나 관리방식에 있어서 다른 의견을 가지고 있기 때문에 관리의 어려움을 겪고 있다.
주상복합건물의 경우에 주거부분은 이미 공동주택관리법에 의하여 관리되고 있기 때문에 주택을 제외한 부분은 다른 관리기구(관리단)에 의하여 관리되어야 한다. 그러나 공동주택은 이미 공동주택관리가 되고 있기 때문에 추가적인 관리기구의 필요성을 느끼지 못한다. 따라서 공동주택의 구분소유자들이 건물 전체의 관리기구에 적극적으로 참여하지 않기 때문에 전체 관리기구에 의한 관리가 어렵다.
이러한 문제 때문에 공동주택을 제외한 부분은 상가번영회나 자치회를 구성하여 운영한다. 그러나 이러한 단체의 법적인 근거가 부족하고, 자치내규에 의한 관리도 어려움을 겪고 있다. 또한, 원룸, 오피스텔 등은 관리의 감독의 사각지대에 놓여 있어 임차인들의 피해가 속출하고 있다.
공동주택관리법은 공법적 성격을 가지고 있어 공동주택 관리에 대하여 지휘·감독 기능을 수행할 수 있지만 집합건물관리법은 사법적 성격을 가지고 있어 구성원들 간의 합의에 의하여 관리하여야하는데 문제가 있다.
물론, 서울 등 일부 지방자치단체는 이러한 문제를 해결하기 위하여 오피스텔 표준관리규약, 원룸관리비기준
표, 원룸표준임대차계약서 등을 마련하여 시행하고 있지만 법적 강제력이 없어 실제 관리현장에서는 무용지물이 되고 있다.
한편, 주상복합건물, 주거용 오피스텔, 원룸, 고시텔 등은 임차인들이 입주하여 생활하고 있는데 이들이 부담하고 있는 관리비의 투명성 부족, 관리비의 과다부담, 관리부실 등의 문제를 이제는 해결할 필요가 있다. 따라서 집합건물의 관리제도를 정비하여 효율적 집합건물의 관리를 구현하고, 관리비의 비리에 따른 사회적 비용낭비를 방지하기 위하여 다음과 같은 제도개선이 이루어져야 할 것이다.
첫째, 공동주택관리법과 집합건물법을 통합하여 새로운 법의 제정이 이루어져야 한다. 현행 두 개의 법은 여러 가지 요소에서 충돌하고 있다. 집합건물임에도 적응대상이 다르고, 주상복합건물은 관리주체가 주거용과 사업용 2개로 나누어져 있어 갈등을 유발하고 있다. 그리고 집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 사적자치를 강조하고 있으나, 이해관계가 첨예한 입주자들의 합의를 표출한다는 것은 어려움이 있다.
따라서 영세한 임차인을 보호하기 위하여 일정 규모 이상의 주거용 오피스텔, 상업용 집합건물 등도 공법적 성격을 가진 가칭 “집합건물관리법”을 제정하여 국가의 관리·감독이 가능하도록 제도적 정비를 하여야 한다.
둘째, “집합건물관리사”라는 자격제도를 신속히 도입하여야 한다. 현재 아파트는 “주택관리사”라는 제도가 도입되어 공동주택관리제도가 정착되고 있으나, 아파트를 제외한 집합건물은 대형화 등의 추세인데, 아직도 이러한 집합건물을 관리하는 인력은 전문적인 지식이나 자격을 갖추지 않은 경우가 많다. 아파트를 제외한 집합건물도 전문적 관리, 장기수선, 이해당사자의 의견 조정 등 전문적 지식이 필요함에도 이에 대한 전문자격사 제도가 없어 관리 인력의 전문화가 이루어지지 않고 있다.
따라서 전문자격사의 관리를 통하여 관리의 투명화 및 전문적 관리 등을 실현함으로써 집합건물과 관련된 사회적 갈등을 줄임으로써 국가적 낭비를 방지하여야 할 것이다.
셋째, 집합건물에 대한 관리비 투명화 방안을 마련하여야 한다. 공동주택도 관리체계를 갖추고 있지만 아파트관리비의 횡령, 집행 등의 문제가 빈번하게 발생하고 있다.
하물며 관리의 사각지대에 있는 주거용 오피스텔, 상가집합건물 등의 관리비는 어떻게 관리·징수·집행되고 있을까? 일부 오피스텔의 관리비 과다청구 문제가 어제 오늘의 일이 아니다. 같은 평수의 오피스텔이라 하더라도 관리비는 천차만별이다. 그리고 징수된 관리비를 집행함에 있어서 부당집행·횡령 등의 문제가 발생하여 각종 소송이 난무하고 있다.
구분 소유자 또는 임차인이 부담하는 관리비는 구성원의 위탁을 받아 관리주체가 선량한 관리·주의 의무를 가지고 관리하여야 함에도 관리·감독 기능의 미비로 투명화되어 있지 않다. 따라서 모든 집합건물의 관리비에 대한 투명화를 위하여 제도개선 및 임차인 보호를 위한 방안이 마련되어야 할 것이다.
이상에서 현재 사회적 문제가 되고 있는 집합건물의 관리제도 개선방안을 제시하였다. 이러한 집합건물관리제도의 정비를 통하여 집합건물도 국가의 소중한 자산이기 때문에 효율적 관리가 이루어져야 한다. “집합건물관리법”을 제정하여 국가의 관리·감독이 가능토록 제도를 개선하고, “집합건물관리사”라는 자격제도를 도입하여 관리인력의 전문화를 도모하고, 관리비용의 투명화를 통하여 사회적 신뢰관계를 회복을 통하여 궁극적으로 부동산관리업을 한 단계 더 발전시켜 국가경제발전에 이바지해야 할 것이다.
[서진형 프로필]
• 현) 경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 부회장
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 서울시 강서구, 인천시 연수구 도시계획위원회 위원
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
