1. 문제의 제기
토지보상을 받음에 있어서 넓은 면적을 가지고 있는 사람이 평당 단가에서 손해를 본다는 말이 있다. 이 말이 사실일까.
결론부터 말하면 사실이다. 따라서 광평수를 가지고 있는 사람은 토지보상 평가시에 특히 주의하여야 한다.
2. 분할산정방식이란?
광평수란 일반적인 규모를 초과하는 대규모의 토지를 말한다. 최근 대단위 아파트단지, 비즈니스파크 등의 등장으로 넓은 토지의 희소가치가 높아져 광평수 토지 수요가 증가하고 있다.
통상 보상대상토지가 매우 넓은 면적인 경우에는 보상평가를 함에 있어서 광평수(廣坪數)의 경우 면적이나 예상되는 거래가격 등에 비추어 볼 때, 통상적인 토지거래시장에서 충분한 기간 거래됨으로써 정상가격이 형성될 것을 기대하기가 어려우므로, 토지의 감정평가액을 산정하기 위하여 위 토지를 정상가격이 형성될 수 있을 만한, 즉 통상적으로 거래가 될 만한 표준적인 획지로 분할하는 상황을 가정하여 획지조건 수치를 산정하는 방법(이하 ‘분할 산정방식’이라 한다)을 취하여 평가하는 경우가 많다.
분할 산정방식은 분할된 상태를 전제로 가격요인 전반을 평가하는 것이 아니라 개별요인 중 획지조건을 평가하면서 비교표준지와 우열의 정도를 수치상으로 객관화시키는 과정에 불과하고, 광평수의 농지는 정상적인 시장에서 수요와 공급에 따른 적정가격의 형성이 어렵다는 점을 고려할 때 이러한 평가방법 자체가 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2012두1570).
다만, 광평수 감액을 한다고 하더라도 광평수 농지의 경우 구거와 도수로 부지가 필요한데, 이에 대한 감액을 함에 있어서 구거 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하되, 용수를 위한 도수로부지(개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지를 제외한다)에 대하여는 규칙 제22조에 규정된 일반적인 토지평가방법에 따라 평가 하여야 한다(대법원 2014.12.11. 선고 2012두1570).
실제로 수용대상토지 면적이 합계 약 16,000㎡인 사안에서 “토지를 표준적 규모의 토지로 사용하기 위하여는 여러 획지로 분할할 수밖에 없는데, 이 경우 토지의 상당 부분이 배타적 사용이 어려운 도로 부지 등에 편입될 것으로 예상되고, 획지 분할비용이나 도로 건설비용 등이 소요되어 토지의 효율적 이용 측면에서 훨씬 불리하게 작용할 수도 있는 점 등을 종합하면, 광평수 감액은 필요하다고 판단되고, 25% 내지 30% 정도의 광평수 감액을 하였는바, 위와 같은 감액은 적정하고 그 정도가 너무 과도하여 위법하다고 할 수 없다”고 판시한 사례도 있다 (수원지방 법원 2017.1.25. 선고 2015구합64061 판결).
3. 결론
따라서 광평수 토지소유자는 분할산정방식에 의하여 광평수 감액이 되더라도 이중 감액이 되지 않도록 주의하여야 한다. 나아가 광평수 감액이 되지 않도록 미리 분할을 해 놓는 것이 최선이다.
[프로필] 김은유
•법무법인 강산 대표변호사
•부천시 도시계획위원회 위원
•성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
•서울중앙지방법원 조정위원
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