박근혜 정부 들어 도입했던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화조처를 일제히 되돌리기보다는 과열 지역을 선별해 맞춤형으로 조정한다는 취지다.
박근혜 정부는 부동산경기 활성화를 위해 2014년 8월부터 LTV는 50∼60%에서 70%로 DTI는 50%에서 60%로 상향 조정하면서 부동산대출을 풀었다. 이에 따라 빚내서 부동산 투자가 횡행하면서, 박근혜 정부 4년간 전국 아파트 평균 매매가격은 22%, 전셋값은 52% 급등했다.
문재인 정부는 또 기존에 규제의 사각지대로 꼽혔던 아파트 집단대출 중 잔금대출에 DTI 50%를 새로 적용해 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성에 대비해 리스크 관리를 강화했다.
주택가격 급등이 나타난 서울 25개 구 전역과 세종, 경기 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 화성, 남양주 등 6개 시, 부산 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장구 등 7개 구가 대상이다.
특히 세종과 부산 등 비수도권 청약조정지역의 경우는 DTI 규제를 확대한 셈이 됐다.
정부는 이번에 LTV·DTI를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이라고 설명했다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했지만, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 우려가 적어 대출기준 강화대상에서 제외했다는 설명이다.
LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도를, DTI는 소득을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도를 정한 비율을 뜻한다.
대신 나머지 지역에 대해서는 현재 LTV 70%와 수도권 모든 지역 아파트 담보대출에 한해 DTI 60%가 그대로 적용된다.
정부는 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제해 풍선효과를 방지하기로 했다.
금융위는 시뮬레이션 결과, 전체 주택담보대출 잔액 중 청약조정지역 40곳 내 잔액은 30% 가량 된다고 밝혔다.
금융위는 청약조정지역 내 주택담보대출자 중 실수요자가 아니어서 규제강화의 영향을 받는 비중이 45%로 나타났고, LTV 60% 이상·DTI 50% 이상 고위험 대출자는 전체 주택담보대출자 중 54%에 해당하기 때문에 전체 청약조정지역 내 대출자 중 24.3%가 영향을 받을 것으로 내다봤다.
이에 따라 신규 주택담보대출 액수 중 0.7∼7.3%가 영향을 받을 수 있다고 추산했다.'
이같이 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다.
한국의 가계신용잔액은 지난 3월 말 기준 1천359조7천억원으로, 지난해 하반기 이래로 3분기 동안 102조원이나 불었다.
여기에 4월 금융권 전반의 가계대출 증가액 7조2천억원과 5월 10조원을 더하면 1천400조원에 육박한다. 미국의 금리 인상과 이에 따른 국내 시중금리 상승이 이어지면 가계 빚이 많은 가구의 재무건전성이 악화해 실물경제로 위험이 전이될 가능성이 있어 가계부채에 대한 관리 강화가 시급한 실정이다.
정부는 다만 서민·무주택·실수요자에 대해서는 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 기존의 LTV 70%와 DTI 60%를 유지하기로 했다. 부부합산 연 소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대가 대상이다. 실수요자는 청약조정지역 내 전체의 55%가량 된다고 정부는 설명했다.'
◇ 아파트 집단대출 중 잔금대출에 DTI 50% 적용
정부는 기존에 규제의 사각지대에 놓여있던 아파트 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 새로 도입해 리스크 관리를 강화하기로 했다.
정부는 집단대출 중 잔금대출에 대해 DTI 50%를 신규적용하기로 했다. 이주비·중도금·잔금대출의 LTV 규제도 70%에서 60%로 강화한다.
다음 달 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 다만, 이미 공고된 주택도 3일 이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다.
집단대출이란 새로 짓거나 재건축한 아파트의 입주자들이 건설사들을 끼고 단체로 빌리는 돈이다. 용도는 이주비, 중도금, 잔금으로 나뉜다.
집단대출 규모는 2015년 말까지 거의 늘지 않았지만, 분양·재건축 물량이 쏟아지자 올해 1분기 말 현재 131조7천억원으로 지난 1년간 약 20조원이 늘었다. 증가속도는 은행권 전체 가계대출 증가율의 2배에 육박한다.
정부는 올해 초 집단대출 중 잔금대출에 한해 여신심사 가이드라인을 적용한 데 이어 DTI까지 적용함으로써 여신심사 체계를 완비했다고 말했다.
다만, 부부합산 연 소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대를 의미하는 서민·실수요자의 경우 잔금대출 DTI 규제비율을 60%로 완화해 적용하기로 했다.
정부는 청약조정지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 리스크에 취약해질 가능성이 있다며, 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금 대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출의 건전성을 높일 것이라고 설명했다.
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
