본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.
매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주
국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.
이러한 공익사업을 시행하기 위하여는 사업에 쓸 토지 등이 필요하므로 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위하여 토지 물건 등 소유자와 먼저 매수 협의를 하고 이때 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호 간에 계약을 체결하여 필요한 토지 등을 매수하게 됩니다.
그러나 협의매수가 불가능한 일도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며 우리나라에서도 이 제도를 시행하고 있습니다.
토지수용과 관련하여 세무조사와 관련하여 꼭 기억하셔야 할 내용이 있습니다. 바로 양도소득세 신고기한 판단입니다.
LH공사의 토지수용 예를 들어보겠습니다. 공익사업을 수행하기 위하여 LH공사에서는 먼저 해당 지역의 사업인정고시를 하게 되고 사업인정고시 이후에는 토지보상 협의 작업을 하게 됩니다. 토지보상 협의가 성립되면 LH공사에서는 원활한 사업 진행을 위해서 토지 등기상 소유권을 사업시행자 명의로 이전하게 됩니다.
등기상 명의이전이 되었다? 그러면 세무상 어떤 일이 발생할까요? 네 그렇죠! 양도소득세 신고문제가 발생합니다. 토지보상 협의 성립 시점에서 토지소유자는 LH공사에서 토지수용보상금을 아직 받지 않았기 때문에 양도소득세 신고는 아예 생각조차 안 하고 있습니다.
그런데 세법상 부동산의 양도 시기는 대금청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 양도 시기로 판단하고 있기에 문제가 발생합니다.
토지보상금을 받지 않았기 때문에 잔금청산은 되지 않았지만, 등기 이전이 접수되었기 때문에 세법상 양도 시기가 성립된 것으로 간주합니다.
그래서 토지소유주는 양도일로부터 2월 이내에 양도소득세 신고를 해야 합니다.
토지소유주가 양도소득세 신고를 하지 않았다면 어떻게 됩니까? 그러면 신고불성실 가산세를 적용받게 됩니다. 토지보상 시 세법의 무지로 양도소득세 신고기일을 놓쳐서 가산세를 적용받는 사례가 비일비재하게 많아 매우 안타깝게 생각합니다.
토지 강제수용의 경우에 꼭 기억하셔야 할 사항은 부동산등기 이전이 완료되면 양도소득세 신고를 2월 이내에 하셔야 한다는 사실입니다.
강제수용 시 양도소득세 신고기일을 놓쳐서 불이익을 받는 일이 없으셔야 하겠습니다.
[이봉구 세무사 프로필]
- 現 세무법인 석성 경기북부지사 대표
- 現 한국항공대학교 겸임 교수
- 現 고양시 일산서구청 세무상담위원
- 前 서울지방국세청 조사국등 19년근무
- 前 고양지역세무사회장
- 前 고양지원 민사조정위원
- 前 고양세무서 국세심사위원
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