(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 거래절벽에 따른 일시적인 가격하락 현상이 나타나고 있긴 하지만, 현 정부 최대실정 중의 하나가 부동산정책 실패임은 부인할 수 없는 사실이다. 이는 공식통계로도 나타난다. ‘한국부동산원’ 자료에 따르면 현 정부 집권 초부터 지금까지 공동주택가격상승률(2017년 5월부터 2021년 12월까지 공동주택실거래가격지수)은 무려 40% 상승에 달한다(수도권 58% 상승). 내년 대통령 선거를 앞두고 대선주자들이 발표하고 있는 부동산대책은 어떤 차이가 있고, 집값, 전세값을 잡는데 효과가 있을까, 허와 실을 무엇일까? 문제의 원인에 대한 정확한 진단이 선행되어야만 효과적인 대책수립이 가능하므로 먼저 현재의 집값, 전세값 상승의 원인부터 살펴보자. 현재의 집값, 전세값 상승은 공급부족·투기수요·불안심리·시장기능붕괴 등 다양한 원인의 결합 결과 현재의 집값, 전세값 상승은 공급부족과 같은 특정 한 가지 이유만이 아니다. 공급부족, 투기수요, 불안심리, 시장기능의 붕괴, 시중에 넘쳐나는 풍부한 유동성(돈) 등 다양한 원인이 결합된 결과이다. ‘수도권주택공급물량’은 현 정부 집권시작인 2017년 약 28만호에서 20
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 일반적인 부동산개발업자와 구별하여 대규모 개발을 추진하는 사람들을 ‘디벨로퍼(developer)’라고 부른다. 그 이유는 디벨로퍼(developer)들은 각종 불확실하고 곤란한 사업에 도전하여 막대한 이윤과 함께 위험(Risk)도 가지고 있는 사업을 진행하기 때문이다. 화천대유 1100배 수익률은 비상식적, 기네스북에 오를 일 요즘 ‘대장동 개발의혹’으로 온 나라가 난리다. 그도 그럴 것이 3억원을 투자한 투자자들(‘천화동인’이라는 7인의 투자클럽)이 투자금 대비 1100배에 이르는 3400억원을 배당받는 초대박이 실현될 수도 있다고 하니, 의혹을 가지는 것은 당연하다. 비상식적이고, 기네스북에 오를 일이다. 정치적인 여러 해석들은 걷어내고, 디벨로퍼와 일반 국민의 입장에서 ‘대장동 개발의혹’ 건을 살펴보자. 우선 우리나라에서 부동산을 주거용지로 개발하는 일반적인 방법을 살펴보자. 10만㎡(약 3만평) 이하의 개발행위는 대개 건축법에 의하여 개발하지만, 대규모 개발행위는 별도의 법에 의해 개발한다. 「도시 및 주거환경정비법」(약칭 ‘도정법’)에 의한 재개발, 「공공주택특별법」에 택지개발 방법, 「
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택매매가격지수’에 따르면 집값은 현 정부의 집권시작인 2017년 5월 이후 9개월(입주물량이 많았던 2018년 12월부터 2019년 8월까지)을 제외한 전 기간 상승했고, 최근에는 그 상승률도 가파르다. 전세값 상승도 집값 상승 추세와 동일하다. 이러한 흐름은 “집에 대한 대기수요가 여전히 차고 넘치고 있다”는 것으로, “정책전환이 없는 한 3기 신도시 분양물량이 본격적으로 공급되기 전까지는 집값, 전세값 상승추세가 쉽게 꺾이지 않을 수 있다”는 것을 의미한다. 집값 올라도 너무 올라, 수요억제대책에만 올인하고 늦은 공급대책이 원인 특히 ‘수도권아파트상승률’은 현 정부 집권 시작부터 2021년 7월까지 공식적인 정부통계로도 무려 26.2%에 달한다. 필자가 사회생활을 막 시작할 때인 1993년도 대치동 선경아파트 가격은 평당 약 750만원 정도로 샐러리맨 평균 월급(75만원)의 대략 10배 정도였다. 지금은 샐러리맨 평균 급여(약 400만원)의 약 20배 수준인 8000만원 정도이니, 집값이 올라도 너무 올랐다. 우리나라 주거형태 중 아파트 등 공동주택 거주비율이 70
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 요즘 ‘공정(公正, justice)’이 화두다. 우리말 사전에서는 공정의 의미를 ‘공평하고 올바름‘으로 정의하고 있다. 우리사회에서 벌어지고 있는 불공정한 사례들은 잠시 접어두고 범위를 좁혀 복지정책이나 세금부담에 많은 영향을 미치는 부동산관련 공시가격에서의 공정성은 잘 지켜지고 있을까? 그로인해 파생되는 세금부담 등에서 불공정은 없을까? 정부는 매년 공시지가, 개별주택공시가격, 공동주택공시가격, 기준시가, 건물기준시가를 산정하여 고시 부동산공시가격이란 말 그대로 ‘부동산에 대하여 국가 등이 가격을 산정하여 일반에게 고시한 가격’ 을 말한다. 현재 토지에 대하여는 ‘공시지가’, 단독주택에 대하여는 ‘개별주택공시가격’, 아파트, 연립, 다세대 주택 등 공동주택에 대하여는 ‘공동주택공시가격’이라는 이름으로 각각 고시하고 있다. 국세청에서는 오피스텔, 골프회원권 등의 가격에 대해 ‘기준시가(과세표준으로 적용하기 위해서 고시한 가격)’를 고시한다. 기준시가도 정부가 고시한 가격이므로 넓은 의미에서 공시가격의 일종으로 볼 수 있다. 주택, 오피스텔이외의 기타 건물에 대해서는 매년 ‘건물기준시가’를 발표한다
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 지난 4월 7일 집권여당의 서울시장 선거참패 원인을 두고 뒷말이 무성하다. 주택문제에 대한 불만도 선거패배의 주요원인 중의 하나로 꼽는다. 집 없는 세입자는 오른 집값과 전세금 때문에 불만이고, 집주인은 오른 세금 때문에 불만이다. 동서고금을 막론하고 급격한 세금인상은 많은 조세저항과 사회적 갈등을 야기했다. “세금인상은 거위의 깃털을 뽑듯이 통증을 느끼지 못하도록 조심스럽게 해야 한다”는 말이 괜히 있는 게 아니다. 현재의 주택문제에 대해 “세입자와 집주인 모두 불만을 넘어 불공정하다”고까지 생각하고 있으니, 정책을 책임지고 있는 집권여당에 대한 민심이 싸늘해진 것은 어쩌면 당연한 일이다. 세입자는 오른 전세금, 대출규제로 내집마련 불가능, 하늘의 별따기인 분양당첨으로 정부가 희망사다리를 없앴다고 생각 먼저 무주택세입자의 사정을 살펴보자. 전셋값이 지속적으로 오르자 정부와 집권여당은 임차인을 보호한다는 명목으로 「주택임대차보호법」을 개정하고, 그중 두 가지 정책은 유예기간도 두지 않고 즉각 시행했다. ‘계약만료시 임차인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 주어 최소 4년 이상의 임대차기간을 보
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 집값 상승세가 꺾이지 않자, 금년 2월 4일 정부는 ‘공공주도 3080대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 “서울 등 주요 대도시에 80만호(서울에만 전체 주택재고량의 10%에 달하는 32만호)가 넘는 주택을 향후 5년 내에 공급하여 집값을 잡겠다”는 것이다. 적어도 물량으로만 보면 ‘공급쇼크’라 불릴 만하다. YTN이 지난 2월 5일 전국 성인남녀 500명을 대상으로 한 여론조사 결과에 따르면 이번 대책이 집값안정에 도움이 될 거라는 의견(41.7%)보다 도움이 되지 않을 거라는 의견(53.1%)이 우세했다. 이를 자세히 들여다보면 보수 성향을 가진 응답자는 67.5%, 진보 성향을 가진 응답자는 약 50%가 도움이 되지 않을 거라고 응답했고, 특히 20대에서는 도움이 되지 않을 거라는 응답비율이 62.7%에 달했다. 같은 집값대책을 놓고도 정치적 성향이나 각자가 처한 상황에 따라 정책을 바라보는 시각이 천차만별임을 알 수 있다. 아무리 선하고 정의로운 정책이라도 시장기능에 기초하지 않는 한 정부 의도대로 되지 않아 우리나라 국민은 전 재산의 약 70%가 부동산이고
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 지난 12월 4일 정부는 “김현미 국토교통부장관을 변창흠 현 LH공사사장으로 교체한다”고 발표했다. 이를 두고 말들이 무성하다. 주택문제에 대한 국민적 불신의 문책성 인사로 보아 정책기조가 변할 수 있다는 시각도 있지만, 현재의 정책기조가 대폭 수정되지는 않을 것이라는 시각이 우세하다. 부동산 정책기조가 바뀌면 현 정부의 부동산정책 실패를 자인하는 꼴이 되므로 바꾸기가 쉽지 않을 것이다. 그렇다면 지금의 정책으로 정부가 기대하는 것처럼 집값, 전셋값 상승을 막을 수 있을까? 막기는커녕 상황은 점점 더 악화될 것이며, 향후 2년은 더 지속될 가능성이 크다. 정책기조를 못 바꾼다면 몇 가지라도 보완해야 집값, 전셋값은 안정될 것이다. 현재의 전셋값은 매매시장에서부터 해결책을 강구해야 안정된다. 집값과 전셋값은 동전의 앞뒤와 같이 서로 밀접하게 연관되어 있다. 집값이 불안정(올라도, 내려도)하면 반드시 전셋값에 영향을 주고, 전셋값이 불안정하면 다시 집값에 영향을 미친다. 둘은 한 몸이다. 선과 악, 정부만능주의와 시장만능주의, 정의와 불의 대결 아닌, 중용의 시각으로 봐야 현실적 정책 가능 보완해야
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 전세가가 위험수위에 이르렀다. 10월 4일 한국감정원이 발표한 ‘전월세통합지수’를 보면 수도권전세가는 2019년 7월 이후 66주째 상승세이고, 상승폭도 갈수록 커지고 있다(2020년 7월부터 2019년 9월까지 ‘전월세통합지수’ 97.6에서 100.6으로 상승, 월간 ‘전월세변동률’은 0.06%에서 0.48%로 상승). 전세수급 사정은 KB국민은행(KB부동산 LIIV ON)에서 발표하는 ‘전세수급지수’(0∼200범위 내에서 산출되며 지수가 100을 초과할수록 공급부족 현상이 강하다는 것을 의미함)를 보면 알 수 있다. ‘수도권전세수급지수’는 2019년 5월 100을 초과한 이후(2019년 5월 13일 기준 101.0) 계속해서 상승하여 현재는 무려 193.7에 달한다(2019년 10월 5일 기준 193.7). 즉 전세공급이 전세수요보다 턱없이 부족하여 산출최대치인 200에 육박하고 있다는 것을 의미한다. 전세는 집 없는 사람들에게는 아무리 비싸도 선택해야만 하는 필수재이고, 자녀교육 혹은 직장출근을 위해서 선택가능한 지역적 범위가 좁고, 거주 목적의 실수요자로만 구성되어 있는 특성이 있다. ‘전
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 코로나, 수해로 국민피로도가 극심한 시기에 집값, 전셋값 상승으로 인한 고통까지 더해져 국민들은 집단 우울증에 걸릴 지경이다. 이런 상황이다 보니 정부 여당에 대한 지지율이 곤두박질하는 것은 당연하다. 위기감을 느낌 정부 여당은 2020년 7월 10일 및 8월 4일 두 차례에 걸쳐 ‘주택시장 안정화정책’을 발표했다. 과연 지금의 집값이나 전셋값은 정부 의도대로 안정될 수 있을까? 지난 약 30여 년간 부동산 실무현장에서 경험적으로 체득한 필자의 감으로는 당분간 거래절벽을 거친 후, 다시 상승할 가능성이 크다. '부동산시장메커니즘(real estate market mechanism)'이 붕괴되어 있기 때문이다. 이론적인 근거, 복잡한 통계는 잠시 접어두고 그 이유를 상식선에서 살펴보자. 우선, 정책을 입안하는 정책당국과 일반 국민들(혹은 실무종사자들)의 부동산을 보는 시각차이가 크다. 인식의 차이가 크다 보니 현실적인 정책이 나올 리 만무하다. 일반 국민들이 부동산을 보는 시각은 이렇다. 주택구입자 관심은 주거복지가 아니라, 내 집값, 새집, 살고 싶은 지역의 공급량 첫째, 집을 사는 사람들은 정책
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 금년부터 총 수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해서도 소득세가 과세된다. 전세값이 가파르게 오르자 “임대시장 수급불일치를 해소한다”는 이유로 2014~2018년도 귀속 2000만원 이하 임대소득에 대해 비과세하고 있던 것을 정상화 시킨 조치다(2019년도 귀속 임대소득에 대해 2020년 과세). 또한 국토교통부는 20대 국회에서 발의된 바 있었던 ‘전월세신고제’를 내년시행을 목표로 재추진한다고 밝혔다(국토교통부 5.20. 보도자료). “공정하고 투명한 주택임대차시장 조성목적”이라는 정부설명에도 불구하고, 부동산시장은 주택임대소득에 대한 철저한 과세, 더 나아가 ‘전월세상한제’, ‘계약갱신청구권’ 도입을 위한 사전포석이라고 의심하기도 한다. 이 제도들은 임대시장에 어떤 영향이 있을까? 임차인에게 꼭 득이 되는 제도일까? 금년부터 공시가격 9억 이상 1주택자의 월세, 2주택자 월세, 3주택이상자는 보증금도 과세 먼저 현재 시행중인 임대소득과세 내용을 살펴보자. 위 <그림>에서와 같이 1주택자는 비과세가 원칙이지만, 공시가격 9억원이 넘는 주택을 월세로 줬다면 그 월세수입은 과세된다
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 경제가 좋아지면 집값은 오른다. 그 반대로 경제가 나빠지면 집값도 당연히 내려간다. 더욱이 세계가 단일경제권으로 묶여있는 글로벌 경제체제에서는 다른 나라(특히 미국) 집값 추이가 국내 집값에도 영향을 미친다. 2008년 미국에서 시작된 ‘글로벌금융위기’ 당시 미국 집값이 26.7% 폭락하였던 시기, 국내 집값도 국토교통부 ‘주택실거래가지수’기준 약 9%가 하락하였으며 강남 재건축아파트 하락폭은 무려 30%에 이르렀다. 그렇다면 지금의 집값도 ‘코로나19’가 초래할 경제충격으로 인해 2008년 ‘글로벌금융위기’ 당시처럼 지속적인 집값하락을 가져올 것인가? 집도 재화의 일종이므로 집값은 수요와 공급이라는 기본원리에 주로 구매심리(투자심리), 실물경기(경제), 정부정책에 영향을 받는다. ‘코로나19’가 금년 상반기까지 지속된다면 향후 2~3년간 집값하락은 불가피 집값을 좌우하는 주요 요인을 차례대로 살펴보자. 먼저 투자심리를 살펴보자. 지난해 12월 16일 발표된 9억 초과 주택에 대한 사실상의 주택담보대출금지 조치로 고가주택에 대한 투기적 수요는 어느 정도 잠잠해졌다. 그러나 대출이 가능한 9억 이하