(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 지난해 5월 출범한 문재인 정부는 집값 안정화를 위해 고강도 부동산 가계대책만 여섯 차례 발표했다.

하지만 점점 강해지는 규제를 비웃듯 서울 강남권의 부동산 시장은 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 또한, 올해 4월부터 적용되는 대출 규제나 양도세 중과 등 각종 대책이 본격 시행되는 만큼 부동산 시장의 전반적인 위축이 예상된다. 이러한 여러 가지 악재 속에서 향후 부동산 시장이 어떻게 전개될지, 부동산 전문가인 권대중 교수에게 들어봤다. <편집자 주>

 

지난해 문재인 정부는 부동산 투기를 잡기위해 고강도 규제대책을 잇달아 발표했습니다. 문재인 정부의 부동산 정책을 평가하신다면?

지난해 5월 9일 출범한 문재인 정부는 출범 후 6·19대책을 시작으로 7개월 동안 여섯 번의 대책을 내놓았는데 이중 주거복지로드맵인 11·29대책을뺀 나머지 대책이 부동산 시장 규제대책이었습니다.

 

그중에서도 가장 강력하다고 하는 8·2대책과 대출규제를 강화하는 10·24가계부채종합대책, 그리고 다주택자 임대주택사업자 등록을 유도하는 임대주택 등록활성화 대책인 12·13대책이 가장 두드러진 규제대책이라고 할 수 있습니다.

하지만 이로 인해 서울의 강남지역은 부동산 가격이 폭등하였고 그 여파는 인근지역까지 번졌다고 생각합니다. 규제가 시장을 이기지 못한 것이지요.

 

특히 다주택자 양도세 중과세와 대출규제는 주택시장의 양극화 현상을 더욱 뚜렷하게 만들었으며 서민들은 점차 내 집마련의 꿈을 접어야 하는 상황으로 분위기가 바뀌고 있습니다.

 

이참에 정부는 지난 11월 29일 주거복지로드맵을 발표하면서 집권 5년 동안 임대주택 85만호와 분양주택 15만호 등 100만 가구 주택공급 계획을 발표했습니다.

과연 실천 가능할지 의문이 들지만 좋은 정책인 듯합니다.
한마디로 문재인 정부는 지난 집권 7개월 동안 가계부채 증가를 막기 위한 대출규제와, 부동산 투기를 막기 위한 다주택자 양도세 중과세 등 규제 일변도로 정책을 밀고 나갔다고 생각합니다.

정부는 ‘주거복지로드맵’을 통해 5년간 총 100만 가구에 이르는 공공임대주택 등을 공급기로 했는데 요. 현 정부의 임대주택 정책에 대해 어떻게 생각하십니까?

계획은 좋으나 실천이 문제입니다. 또한 119조원이 넘는 자금마련과 함께 어디에 얼마만큼 공급할 것인지 구체적 계획은 발표되지 않아 모두 임기 내 실현될지 의문입니다. 물론 대부분은 경기도 지역에 공급될 것으로 예상됩니다. 그렇지 않아도 일부지역에서는 수요보다 공급초과 현상이 나타나고 있는데 말입니다.

 

또한 주거복지 로드맵을 발표하면서 수도권지역에 공급하겠다고 지정한 곳은 무방비 상태에서 지역을 선정하여 토지가격이 상승하고 있습니다. 부동산 투기를 사전 예방할 수 있는 장치를 마련하고 발표하면 좋을 텐데 말이죠. 특히, 정부가 공급하려는 임대주택은 수요자가 원하는 지역에 공급되어야 하며 이미 공급초과 현상이 나타나는 지역에서는 중복 공급되지 않도록 해야할 것이다.

‘도시재생 뉴딜사업’ 추진으로 도시재생사업이 활기를 띨 것으로 전망됩니다. 물론 서울지역은 제외됐지만 말입니다. 반면, 도시정비사업은 상대적으로 축소될 가능성도 있는데 이에 대한 의견을 묻고 싶습니다.

정부가 추진하는 도시재생 뉴딜사업도 임기 내 500곳을 선정하여 추진한다고 하는데 어느 지역을 중심으로 사업을 추진할 것인지가 문제입니다. 잘못하면 지역적 갈등의 소지가 있기 때문이지요. 지난해 68곳을 선정 발표한 곳은 예전부터 예정되어 있던 곳을 대부분 선정하였습니다.

특히, 지방자치 단체와의 연계성도 중요합니다. 지역에 돈만 내려보내고 사업 추진은 지지부진해지면서 돈만 먹는 하마처럼 선심성이 되지 않기를 바랄 뿐입니다. 그리고 서울지역도 선정이 되면 아마도 단독주택가격이 상승할 수 있어 벌써 걱정이 됩니다.

그렇게 되면 문재인 정부는 토지시장도 규제할 것입니다.
반면, 재개발사업과 재건축사업은 도시재생사업의 범주에 포함되어 있지만 예전처럼 일부지역을 제외하고는 활성화되지 못할 것입니다. 특히, 수익성이 악화된 지역이나 추가부담금이 발생하는 지역은 더욱 사업이 어려워지면서 장기화될 가능성도 있습니다.

주택 매매시장
올해 매매시장은 가격 상승세가 꺾이고 매수자들의 관망세가 이어질 것이라는 전망이 우세합니다. 올해 주택 매매시장(서울/수도권/지방)을 어떻게 전망하십니까?

 

서울은 강남지역을 중심으로 여전히 강보합세를 유지할 것입니다. 그러나 강북권에서는 다주택자 매물이 증가하여 상반기에는 강보합세를 유지하겠지만 하반기로 접어들면서 약보합세로 전환될 가능성이 크다고 봅니다.

수도권 지역 중 경기 남부 동탄 신도시나 평택 고덕신도시 등지에서는 미입주사태가 발생하면서 역전세난과 가격하락이 예상되며 경기북부지역의 의정부, 동두천, 포천지역 역시 비슷한 환경에 처할 것으로 봅니다. 그러나 하남지역과 성남 분당지역 등은 여전히 인기지역으로 상반기 강보합, 하반기 보합세 정도는 유지될 것입니다.

한편, 비규제지역이면서 경전철 개통을 앞둔 김포 신도시와 인천지역은 공급량이 많아도 보합세 이상은 유지될 것으로 예상합니다.

1기신도시 지역은 향후 재건축 기대 심리가 살아 나면 상반기와 하반기 모두 보합세 정도는 유지할 것입니다. 다주택자들이 내놓을 물건들이 늘어나면 하반기 하락 가능성도 있습니다.

지방은 세종시와 대구 수성구, 동부산지역 그리고 대전일부 지역과 광주광역시 일부지역은 여전히 상반기에는 보합세를 나타낼 것이며 하반기로 접어들면서 보합 내지는 약보합세로 전환될 가능성이 큽니다.

정부의 잇따른 정비사업 규제로 인해 강남권 재건축을 중심으로 매도·매수 모두 관망세를 보이고 있습니다. 올해 재건축·재개발시장 전망은?

강남의 재건축 시장은 사업이 추진되는 단지를 중심으로 상반기 강보합세를 유지하다가 하반기로 접어들면서 보합세로 전환될 가능성이 있습니다.

 

하지만 지난해 관리처분인가 신청을 하지 못한 단지들을 중심으로 초과이익환수제와 시장 환경을 관망하면서 보합세 내지는 하락 가능성도 있습니다.

강북의 재개발사업은 역시 투기과열지구로 발목이 묶이면서 사업추진을 원활하지 못할 것이며, 매수우위시장이 형성될 가능성이 큽니다. 그렇게 되면 가격이 하락할 가능성도 있습니다.

 

한마디로 올해의 재건축, 재개발사업은 지역별로 양극화가 점점 심해지면서 예전만 못할 것입니다. 또한 가격 조정기에 접어들 가능성도 있습니다.

주택 임대차시장
2015년부터 쏟아진 신규 분양 아파트가 대거 준공 되면서 올해 본격적인 ‘입주 폭탄’이 예고됩니다. 역전세난과 깡통전세 등 후폭풍도 우려되고 있는데요. 올해 임대차(전·월세) 시장 전망은 어떻게 보고 계십니까?

서울은 여전히 입주물량이 많지 않습니다. 지난해 입주물량은 약26,500가구였으며 금년 입주물량 예정은 약 37,000가구로 대부분 재개발·재건축사업으로 인한 물량입니다. 따라서 전·월세 시장은 양도세 중과세로 나오는 매물과 어우러지면서 일부 매매로 돌아서는 수요가 있겠지만 시장은 대체로 안정세를 유지할 것입니다.

수도권 남부 지역과 일부 입주물량 공급과잉이 나타나는 지역에서는 상반 기보다는 하반기로 갈수록 역전세난과 깡통아파트 출현 가능성도 있습니다. 따라서 수도권의 전·월세 시장도 대체로 안정세를 유지할 것입니다. 그러나 지방은 수요보다 공급이 많아 공실 가능성과 함께 역전세난도 예상할 수 있습니다.

특히, 서울을 비롯한 규제 지역에서는 다주택자가 양도세를 피하기 위해 내놓을 매도 물량 중 다세대주택과 연립주택 등이 우선적으로 가격이 하락할 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

주택 분양시장
지난해 정부의 잇따른 규제에도 불구하고 서울 등 수도권을 중심으로 분양시장 열기가 지속되고 있습니다. 올해 수도권 및 지방의 분양시장을 어떻게 전망하시는지요?

서울은 분양물량이 그렇게 많지 않으나 수도권과 지방은 금년에도 약42만 가구가 공급될 것으로 예상됩니다.

이 중 대부분이 수도권에 편중되어 있어 문제입니다. 그러나 인기지역은 여전히 청약경쟁률이 높을 것으로 예상되지만 그렇지 못한 지역에서는 미분양 발생 가능성도 있습니다. 특히, 일반분양 중 일부는 정부가 공급하려는 신혼부부 희망주택과 어우러지는 지역에서는 고전할 수도 있습니다.

지방 역시 그동안 공급된 물량이 입주를 시작하면서 신규분양 시장도 인기지역 이외에는 미분양 발생할 가능성이 높아질 것입니다.

민간택지 분양가 상한제 적용이 일단 보류된 상황입니다. 정부는 분양가 상한제 도입으로 부동산시장을 안정화할 수 있다고 보고 있지만 실제 시장에서 효과를 볼 수 있을지 의심하는 시각도 존재하고 있습니다.

일단, 지난해 9·5대책에서 민간택지도 물가상승의 2배 이상 부동산 가격이 상승하거나 청약경쟁률이 공공은 5:1, 민영은 10:1이 넘으면 분양가상한제 적용지역으로 지정됩니다.

따라서 민간택지에 공급하는 아파트가 분양가 상한제에 해당되면 인기지역은 로또처럼 분양 후 뒷거래 가능성도 있습니다.

그러나 분양가 상한제로 기업의 이윤이 하락하면 비인기지역은 공급량이 줄어들 것으로 예상됩니다. 분양가 상한제 시행에 따른 가격안정은 시장에 도움이 되겠지만 결국 원상 복귀되어 일시적 효과만 나타날 가능성도 있습니다.

시장 전망과 정책적 제언
올해 부동산 시장 기상도를 좌우할 주요 변수는 어떤 것이 있으며 그 이유는 무엇입니까?

가장 큰 변수는 대출규제와 다주택자 양도세 중과세입니다. 금년 3월까지 다주택자들은 임대주택 사업자 등록을 하지 않으려면 매물을 내놓아야 하는데 이런 지역은 가격 하락 가능성도 있습니다.

강남지역은 문제가 없겠지만 강북지역이나 수도권지역은 다세대 주택과 연립주택 등 가격 상승 폭이 적거나 매매가 쉽지 않은 물건위주로 시장에 나오면 가격 하락 가능성이 있고, 여기에 신 DTI 대출규제로 매매가 쉽지 않을 것으로 예상되어 시간이 지나면 하반기에는 거래 절벽현상도 나타날 수 있습니다.

 최근 젊은 층을 중심으로 주택 구입 목적이 투자에서 실거주로 바뀌고 있지만 집값 상승 부담으로 여전히 주택 구입을 고민하는 실수요자들이 많습니다. 무주택자들의 주택 매수 시점은 언제가 적절하다고 보시나요? 

무주택자라면 입지조건이 양호하고 교통이 편리하면서 학교가 있는 곳에 신규 분양을 노려볼 만 합니다. 그래도 기존주택보다는 분양주택이 다소 유리한 면이 많기 때문입니다. 특히, 정부가 공급하려는 청년주 택이나, 신혼부부 희망주택을 노려보는 것도 좋습니다.

인근 지역의 주택보다 낮은 가격이기 때문이지요. 혹은 3월 이전 다주택자가 내놓을 급매물을 노려보는 것도 좋을 것이며, 이전수요라면 역시 3월 이전 다주택자가 내놓을 급매물을 노려 보거나 2~3년 이상 기다려 보는 것도 좋다고 생각합니다.

중요한 것은 감당할 수 있는 범위에서 대출을 받고 주택을 구입해야지 아니면 향후 금리 인상 가능성이 있기 때문에 무리하면 어려워질 수 있습니다.

부동산 시장 활성화를 위해 요구되는 정부의 역할이 있다면?
문재인 정부는 부동산 시장을 활성화하지 않을 것입니다. 그러나 잘못된 정책이 있다면 이 시점에 논의가 필요하며 공론화해야 한다고 생각합니다.

첫째, 재건축초과이익환수제입니다. 향후 4~5년만 지나면 1기 신도시 약 45만 가구가 재건축 대상이 되기 시작하여 부동산시장에 들어옵니다. 지금과 같이 규제가 능사는 아닙니다.

건물이 오래되면 사람처럼 늙고 기능도 떨어집니다. 정부는 이런 점을 잘 알고 있을 것입니다. 미실현 이득에 대한 과세 논란이 있는 재건축 초과이익환수제는 다시 한 번 논의가 필요한 시점이라고 생각합니다. 그렇다고 재건축 연한을 늘린 다면 그 또한 폭탄 돌리기가 될 것입니다. 당면과제는 합리적으로 풀어가야 합니다.

둘째, 임대주택 사업자 등록입니다. 다주택자가 임대주택사업자로 등록하고 준공공임대주택의 경우 임대기간동안 매도를 금지하고 있습니다. 이는 좀 과하다고 생각합니다. 물론 임대사업자는 매도할 수 있습니다. 그렇기 때문에 세제혜택을 주는 것도 다주택자들은 잘 알고 있습니다. 그래도 매매는 자유롭게 해야 한다고 생각합니다.

셋째, 보유세 성격인 종합부동산세는 여전히 이중과세 논란이 있습니다. 이런 점에서 합리적으로 공론화하고 논의되어야 할 때라고 생각합니다.

5200만 우리나라 사람의 얼굴과 성격은 모두 다릅니다. 부동산도 모두 그 위치와 모양이 다릅니다. 그래서 부동산은 지리적 위치의 고정성과 개별성 등 제 특성으로 인하여 국지적 시장을 이루며 지역성을 가지게 됩니다. 또한 수요자도 그 특성과 특징에 따라 성격이 다릅니다.

따라서 수요자가 원하는 지역에 주택이 공급되어야 합니다.
공급이 어려워지면 가격은 오르게 됩니다. 즉, 가격이 오른다는 것은 수요가 많다는 것입니다.
따라서 부동산 시장을 안정화하려면 수요가 있는 곳에 공급이 되어야 합니다. 그런데 공급할 토지가 없다면 재건축·재 개발사업을 통해서 공급을 늘리거나 아니면 수요를 분산하는 정책을 써야 합니다.

강남지역에서 수도권으로 이주하는 세대에게는 어떠한 세제혜택 등으로 수요를 분산하는 정책도 내놓아야 할 것입니다. 뿐만 아니라 부동산의 특성을 감안하여 지역별 맞춤형 정책이 필요하면 수요자별 특성에 맞는 수요자 맞춤형 정책도 필요합니다. 물론, 물건별 맞춤형 정책도 필요하지요. 그래서 당장이 아닌 10년 이상을 내다보는 중장기적 정책이 필요한 시기라고 생각합니다.

 

다시 말씀드리면 정책의 효과는 당장 나타날 수 있지만 정책이 시장을 이기지는 못합니다. 그래서 규제만이 능사는 아니라는 것이지요.

 

수요자들의 인식도 주택을 소유의 개념보다는 이용의 개념으로 바뀌고 있습니다. 주택은 의식주의 하나입니다. 그래서 수요자들도 이제는 똘똘한 주택 한가구만 가지고 있으면 된다는 생각을 고쳐야 합니다.

 

 

[프로필] 권 대 중
• 명지대학교 부동산대학원 교수

• (사)대한부동산학회 회장

• 국가공간정보전문위원

• 국토교통부 부동산산업발전위원

• 한국공인중개사협회 고문

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]