(조세금융신문=이정욱 기자) 민간택지 분양가 상한제 적용이 오늘(29일)부터 시행됐다. 집값이 지속적으로 오르는 ‘강남 3구’가 첫 적용 대상이 될 가능성이 높다는 분석이다.

29일 국토교통부에 따르면 이날 투기과열지구 내 민간택지 아파트에 분양가상한제를 적용하는 주택법 시행령 개정안이 관보에 게재됐다. 첫 적용 대상지역은 내달 주거정책심위위원회(주정심)를 거쳐 결정될 전망이다.

주택법 시행령 개정안은 분양가 상한제 적용 지역 요건을 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과한 지역’ 등에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 확대된다. 투기과열지구는 서울 25개구와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이 지정돼 있다.

이 중 ▲직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 ▲직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 ▲직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다. 투기과열지구에 속한 지역들은 분양가 상한제 요건을 모두 충족하고 있어 주정심을 거치면 즉각 지정이 가능하다.

첫 적용 유력 대상 지역은 서울 강남3구(서초·강남·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구), 서대문구, 동작구 등이 거론되고 있다.

대상 지역에서 지정 이후 입주자모집공고를 내는 단지는 바로 분양가상한제를 적용받는다. 다만 재개발·재건축 등 정비사업의 경우 종전에 관리처분계획인가를 신청한 경우 분양가상한제 적용이 6개월 유예된다.

부동산 전문가는 “오늘(29일) 분양가 상한제가 시행되니 내년 4월 말까지 분양에 나선다면 상한제를 피할 수 있다는 말이된다”라며 “이미 철거에 돌입했거나 철거를 마친 단지들만 사실상 상한제를 피할 수 있다”고 말했다.

또 개정안에는 아파트의 시세와 분양가의 차이에 따라 전매제한이 적용된다. 전매행위 제한 기간을 최대 10년까지로 강화했다. 분양가 상한제 적용을 받는 단지 분양가가 시세의 100% 이상일 경우 5년, 80~100% 8년, 80% 미만일 경우 10년으로 전매를 제한하며 거주의무기간을 두는 방안도 추진한다.

모두 전매제한이 적용되는건 아니다. 우선 세대원의 근무·생업·질병·치료·취학·결혼으로 세대원 모두가 다른 광역·특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이사하는 경우 전매 제한을 적용하지 않는다. 다만 이전하려는 지역이 수도권이면 예외 인정이 불가능하다.

아울러 추가 대책이 나올 가능성도 전망됐다. 분양가 상한제 시행을 앞두고 서울 집값이 계속 오르고 있기 때문이다. 재건축 연한 강화(30년→40년), 9억원 이상 고가 주택 요건 기준 강화, 채권 입찰제, 분양권 전매제한기간 연장 등이다.

이에 일부 단지는 상한제 적용을 피하기 위해 일반분양분 통매각을 추진하고 있다. 서울 서초구 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 재건축 조합은 일반분양 346가구 통매각에 나서 임대관리업체인 ‘트러스트 스테이’가 3.3㎡(평)당 6000만원에 입찰했다.

이 단지가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 받을 수 있는 최대 평당 4891만원(인근 서초그랑자이 분양가 기준)보다 평당 1000만원 이상 높다. 다만 국토부는 상한제 적용 지정 지역에서는 ‘통매각이 불가하다’는 입장이어서 사실상 추진이 어려울 것으로 예상된다.

거주의무기간을 두는 방안도 추진할 예정이다. 지난달 말 국회에서 신도시 등의 공공택지처럼 민간택지 분양가 상한제 아파트에도 분양가 수준에 따라 최장 5년의 거주의무를 강제하는 주택법 개정안이 발의됐다. 다만 국토부는 공공택지보다 짧은 2~3년 안팎의 의무기간을 두는 방향으로 관련 제도를 손보겠다는 계획이다.

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