(조세금융신문=고승주 기자) 국세청이 꼬마빌딩(비거주용 부동산)과 나대지 등에 대한 가치를 직접 파악해 상속, 증여세를 결정하게 된다.

 

꼬마빌딩과 나대지에 대해서는 기준시가 등 보충적 평가방법에 따라 신고를 했지만, 실제 가치와 현저히 차이가 있는 등 과세 사각지대가 발생했다는 지적을 받았기 때문이다.

 

국세청은 신고가액이 시가와 크게 차이가 나는 부동산에 대해서는 둘 이상의 감정기관의 감정가액을 받아 재산평가심의위원회를 거쳐 시가를 판단해 해당 가격으로 상속, 증여세를 결정할 예정이다.

 

다음은 주요 내용에 대한 질의응답.

 

Q. 비주거용 부동산의 ‘상속세 및 증여세법’상 평가방법은?

 

-평가기간 이내에 당해 자산 혹은 유사자산의 매매･감정 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 보아 평가한다. 평가기간은 상속의 경우 상속개시일 전･후로 각각 6개월, 증여는 증여일 전 6개월･후 3개월이다. 시가를 산정하기 어려운 경우 비주거용 부동산은 보충적 평가방법으로 신고할 수 있다.

 

수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3000㎡ 이상의 상업용 건물은 국세청이 고시한 기준시가(건물+토지가격)에 맞춰 신고하면 된다. 그외 비주거용 부동산은 국세청이 고시한 건물 기준시가 계산방법에 따라 계산한 건물가격과 개별공시지가(지자체)에 따른 토지가격을 더해 신고한다.

 

Q. 고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?

 

-고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니다. 상속･증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 경우에 대해서만 평가한다.

 

Q. 감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준은?

 

-구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하기 어렵다.

 

Q. 감정가액으로 상속･증여재산을 평가하는 경우 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세 산정에도 영향이 있는지?

 

-감정가액은 상속세 및 증여세의 과세표준과 세액을 결정하는데 활용된다. 감정가액으로 평가된 상속･증여 부동산을 양도하는 경우, 양도차익 계산 시 그 감정가액을 취득가액으로 활용한다.

 

양도소득세 양도차익은 양도 당시 실지거래가액에서 취득가액(감정가액)을 빼서 계산한다.

 

재산세 및 종합부동산세는 행정안전부의 시가표준액(부동산 공시가격)이 적용되므로 감정가액은 활용되지 않는다.

 

Q. 일반 국민들도 상속･증여세 부담이 크게 증가하는 것은 아닌지?

 

-감정평가사업은 아파트 등 다른 부동산에 비해 상대적으로 저평가된 비주거용 부동산을 시가에 근접하게 평가한다.

 

고가의 상속･증여 물건을 대상으로 하고 있어 그 대상이 극히 제한적이므로, 일반 중산층과 서민들의 세부담에는 영향을 미치지 않을 전망이다.

 

Q. 감정평가에 소요되는 기간 및 비용 부담은?

 

-부동산 규모, 평가난이도 등에 따라 달라질 수 있으나 통상 일주일 정도의 기간이 소요될 것으로 관측된다.

 

감정평가대상으로 과세관청이 선정하여 감정평가 하는 경우 그에 따른 감정평가 수수료 등 일체의 비용은 국세청이 부담한다.

 

Q. 감정한 가액이 모두 시가로 인정받는 것인지?

 

-감정평가가 완료된 이후 재산평가심의위원회에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안하여 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 심의하게 된다.

 

위원회는 3명의 내부위원과 4명의 외부위원(변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사 등)으로 구성되며, 세무서장 등은 심의결과에 따라 감정가액을 시가로 보아 상속･증여재산을 평가하여 상속･증여세를 결정한다.

 

Q. 납세자가 감정평가 결과에 이의가 있는 경우 권리 구제가 가능한지?

 

-납세자는 재산평가심의위원회 시가 인정 심의 시 의견을 표명할 수 있다. 상속･증여세 결정 과정에서는 사전 권리구제 제도인 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청･심사･심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있다.

 

Q. 감정가액으로 평가함에 따라 세금을 추가 납부하는 경우 가산세는 어떻게 되는지?

 

-납세자가 상속･증여재산에 대해 보충적 평가방법에 따라 신고하였으나, 과세관청이 평가심의위원회를 거쳐 감정가액을 시가로 평가함에 따라 추가 납부할 세액이 발생하는 경우 신고불성실 및 납부지연(19.12.31. 이전 납부불성실) 가산세는 면제된다.

 

Q. 보충적 평가방법 신고분을 감정평가 시 세액계산 사례?

 

-△△이 2019.0.00. 본인 소유 비주거용 부동산을 자(子)에게 증여하고 보충적 평가방법으로 신고납부한 경우 세액계산은 다음 표와 같다.

 

 

 

 

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