이처럼 공시가격과 임대료 시세는 지역별, 주택유형별, 연차나 시설 등의 주택특성별로 너무나 천차만별인데 심지어 아파트와 다세대, 연립주택 등을 공동주택이라는 하나의 범주에 묶어 같은 기준을 적용하고 있으니 사단이 나지 않는 것이 이상할 정도이다. 대한민국 부동산 학계의 대표 격인 권대중 교수의 "전문가" 칼럼에서조차 이처럼 현상과 제도의 단편만을 이야기하고 정부의 권유와 등쌀에 등록하였다가 피투성이가 된 등록주택임대사업자에 대한 고려는 전혀 찾아볼 수가 없으니 너무나 개탄스러운 일이다.

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지방까지도 아니고 수도권만 하더라도 신축 또는 준 신축 원룸을 예로 들면 전세 시세는 지역별로 차이는 있겠지만 통상 6~7천만 원이나 그보다 상회하는 것이 일반적이다. 하지만 이들의 공시가격은 2~3천만원 선에 머물고 있다. 즉 해당 주택에 선순위채권, 즉 대출이 단 한푼이 없더라도 이들은 부채비율 100%를 넘기는 소위 말하는 "깡통전세", 세상 위험한 집으로 치부되는 것이다.

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부채비율이 100%를 초과하는 경우도 몇가지 조건을 전제로 긴급하게 허용하기까지 하였다. 이런 상황에서 "깡통주택"이라는 프레임으로 주택가격 산정시 공시가격 비율을 낮춘다면 기존 등록주택임대사업자들은 등록 당시 존재하지도 않았던 의무사항으로 인하여 최대 3천만 원에 달하는 과태료를 3회 부과받고 등록까지 말소될 것이다. 왜 여전히 주택시장의 모든 기준을 "아파트"에만 초점을 맞춘 잣대를 가지고 바라보는가

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임대보증금 보증가입 강제 소급으로 인하여 불가항력으로 개정 이전 당시 처벌 기준으로 징역2년 또는 2천만 원 이하의 벌금이라는 불합리한 형사처벌의 위기에 처했었고, 아이러니하게도 이 법을 발의하고 통과시킨 더불어민주당에서 이 말도 안되는 상황을 해결하기 위하여 주택가격 산정시 공시가격 반영 비율을 기존 공동주택은 130%, 단독주택은 160%에서 각각 150%, 190%로 상향한 것이다.(주거형 오피스텔은 120%로 변동없음) 상향에도 불구하고 여전히 기존사업자들의 불가항력적 가입 불가의 사례가 속출하여 한시적으로

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특히나 등록임대주택은 2020년 기준 80퍼센트 이상의 대부분이 다세대, 다가구, 주거형 오피스텔 등의 비아파트 유형인데 이들은 공시가격이 시세를 어느 정도 반영하는 아파트와 달리 괴리가 상당하며, 주택가격 산정시 아파트와 달리 KB시세를 적용받지도 못하므로 보증가입을 위한 주택가격 산정 시 국토교통부 장관이 고시하는 비율에 따른 공시가격 반영이나 추가적인 비용을 들여 감정평가를 받을 수 밖에 없다. 이렇듯 정책적인 숙고없이 쏟아냈던 7.10.대책으로 인하여 기존 등록주택임대사업자들은 등록 당시 존재하지도 않았던

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등록 당시에 존재하지 않았던 임대보증금 보증가입의무를 소급적용한 것도 문제이지만 등록주택임대사업자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있지 아니한(월차임 3기분의 연속적인 연체 등) 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 없다. 이로 인해 이 법 시행 이전 기존 임대차계약이 임대보증금 보증가입 요건을 충족하지 못한 경우, 임대보증금 보증가입이 불가한 상황에서 계약 갱신을 거절할 수 없어 해당 임차인이 계약을 종료하지 않는 한 보증가입 의무 위반으로 징역2년 또는 2천만원 이하의 벌금(현재는 개정되어 3천만원 이하의 과태료)이 부과된다.

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전문가의 칼럼에서 반드시 함께 다루어야 할 근본적인 문제를 놓히고 있다. 반환보증보험의 주택가격 산정시 공시가격 반영 비율을 공동주택의 경우 기존 130%에서 150%로, 단독주택의 경우 기존 160%에서 190%로 상향(가격 구간별 비율 차 존재)한 것은 등록주택임대사업자의 임대보증금 보증가입을 소급하여 강제 적용하였기 때문이다. 지난 정부는 2020.7.10. 부동산정책에서 임대보증금 보증 가입의무를 모든 임대사업자에게 확대하며(기존은 건설임대 및 동일단지 100호 이상의 매입임대만 적용) 이를 기존사업자에게도 소급적용하였다.

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