(조세금융신문=이정욱 기자) 공부상 업무시설로 기재된 오피스텔이라도 본래부터 주거 목적으로 신축·분양돼 실제 주거용으로 사용됐다면, 세법상 비주거용 건물로 단정할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다.
오피스텔 과세 기준에서 형식이 아닌 실질을 기준으로 판단해야 한다는 점을 명확히 한 것으로, 경비율 적용에 따라 세 부담이 달라질 수 있는 만큼 사업소득 과세에 직접적인 영향을 줄 수 있는 판단이다.
[핵심 요약]
- 형식(공부): 업무시설(오피스텔)
- 실질(사용): 주거용 설계 + 주거용 분양 + 실제 거주
- 결과: 주거용 건물 개발업 적용 → 경비율 상승 → 종합소득세 부담 감소
20일 법조계에 따르면 대법원은 종합소득세 부과처분 취소 사건에서, 주거용 오피스텔에 비주거용 건물 개발 및 공급업 경비율을 적용한 과세처분은 위법하다고 판단했다.
쟁점은 오피스텔이 건축물대장상 ‘업무시설’로 기재돼 있다는 이유만으로 세법상 비주거용 건물로 분류할 수 있는지 여부였다. 납세자는 공동주택과 함께 주거용 오피스텔을 신축·분양하면서 주거용 건물 개발 및 공급업 경비율을 적용해 종합소득세를 신고했다. 반면 세무당국은 해당 오피스텔이 업무시설이라는 점을 근거로 비주거용 건물 개발 및 공급업으로 판단해 경비율을 낮게 적용했고, 이에 따라 세금을 추가 부과했다.
대법원은 형식적 기준이 아닌 실질 판단을 택했다. 재판부는 오피스텔이라 하더라도 주거용으로 설계·건축됐는지, 주거 목적 분양인지, 실제 주거용으로 사용됐는지 등을 종합적으로 고려해야 한다고 봤다. 이러한 요건이 충족될 경우 건축물대장상 업무시설로 기재돼 있더라도 세법상 주거용 건물로 평가할 수 있다는 취지다. 주거용 건물 개념 역시 주택법상 주택으로만 한정할 수 없으며, 오피스텔도 실질에 따라 주거용으로 분류될 수 있다는 점을 분명히 했다.
업종 분류에 따른 경비율 차이는 곧 세 부담으로 이어진다. 건물 개발·분양 사업에서는 적용 업종에 따라 단순경비율이 달라지는데, 일반적으로 ‘주거용 건물 개발 및 공급업(701101 등)’의 경비율이 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업(701102 등)’보다 높게 책정되는 경우가 많다. 이에 따라 동일한 매출이라도 필요경비 인정 폭이 확대돼 소득금액이 낮게 산출되고, 최종 종합소득세 부담 역시 줄어들게 된다. 업종 분류가 단순한 형식 문제가 아니라 사업 수익성과 직결되는 이유다.
실무적으로는 오피스텔의 주거용 여부를 판단할 때 바닥난방 및 취사시설 등 주거 설비 구비 여부, 분양 당시 주거용을 전제로 한 공급 여부, 수분양자의 실제 거주 여부, 관리 형태 등을 종합적으로 고려해야 할 것으로 보인다. 결국 판단의 핵심은 해당 건물이 명칭이 아니라 실제로 주거를 위한 공간이었는지 여부다.
이 같은 판단은 건축물대장상 용도 기재를 중심으로 업종코드를 판단해 온 기존 과세 관행에도 변화를 줄 가능성이 있다. 향후에는 건축 목적, 분양 방식, 실제 이용 형태 등을 종합적으로 반영하는 방향으로 실무가 이동할 것으로 예상된다. 주거용 오피스텔을 공급해 온 시행사나 분양사업자의 경우 추계과세 과정에서 경비율 적용을 둘러싼 분쟁에서 이를 근거로 활용할 여지도 커질 전망이다.
다만 모든 오피스텔에 동일하게 적용되는 것은 아니다. 주거용으로 신축·분양되고 실제 주거용으로 사용된 경우에 한정되는 판단으로, 업무용 활용이나 투자 목적 보유 사례까지 확장 적용되기는 어렵다. 또한 이번 판단은 종합소득세 중 사업소득 경비율 적용 문제에 관한 것으로, 임대소득이나 양도소득세, 주택 수 산정 등 다른 세목과는 별도의 검토가 필요하다.
세무업계에서는 오피스텔 과세 기준이 형식 중심에서 실질 중심으로 이동하는 계기가 될 수 있다는 평가가 나온다. 다만 개별 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 적용에는 신중한 접근이 필요하다는 지적과 함께, 향후 유사 분쟁에서 중요한 기준으로 작용할 가능성이 크다는 관측도 나온다.
[참고 : 대법원-2024-두-42963]
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