(조세금융신문=진민경 기자) 금융감독원이 민간임대주택 시장에서 이른바 ‘매매예약금’ 납입과 관련한 소비자 피해 가능성을 경고하며 소비자경보를 발령했다. 임대보증금과 달리 법적 보호를 받지 못하는 구조인 만큼 각별한 주의가 필요하다는 지적이다.

금융감독원은 13일 일부 민간임대주택 사업장에서 임대차 계약 체결 과정에서 의무임대기간 종료 후 분양전환을 조건으로 ‘매매예약금’ 납입을 권유하는 사례가 확인됐다고 밝혔다. 해당 금액은 임대보증금이 아닌 사인 간 별도 계약에 따른 금전으로, 관련 법률에 따른 보호 대상이 아니라는 설명이다.

이에 따라 매매예약금은 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않으며, 임대사업자 파산 등 사고 발생 시 회수가 어려울 수 있다. 또한 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않아 보증 장치 역시 적용되지 않는다.

국토교통부도 해당 구조의 문제를 인식해 매매예약 사례가 발생하지 않도록 지도해왔으나, 현장에서는 관련 권유가 여전히 이어지고 있는 것으로 전해졌다.

온라인을 통한 홍보도 위험 요인으로 지목됐다. 블로그와 사회관계망서비스(SNS) 등을 중심으로 매매예약금을 금융회사의 전세대출로 충당할 수 있다는 내용이 확산되고 있으나, 이는 사실 여부가 확인되지 않은 정보로 금융소비자에게 오해를 줄 수 있다.

금감원은 특히 과도한 레버리지를 동반한 대출 권유에 대해 경계해야 한다고 강조했다. 일부 사업장에서 임대보증금과 매매예약금을 합쳐 최대 90%까지 대출이 가능하다고 안내하고 있으나, 이는 차주의 상환 능력을 고려하지 않은 고위험 구조로 평가된다.

분양전환 과정에서의 유동성 위험도 주요 리스크로 꼽힌다. 전세대출 등을 활용해 매매예약금을 납부하더라도 이후 소유권 이전 단계에서 주택담보대출로 전환해야 하는데, 이 과정에서 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되면서 추가 자금 부담이 발생할 수 있으며 필요한 자금을 마련하지 못할 경우 연체 등 신용위험으로 이어질 가능성도 있다.

금감원은 “매매예약금은 임대보증금과 전혀 다른 개념으로 법적 보호를 받기 어렵다”며 “대출을 활용한 납입이나 과도한 레버리지를 동반한 계약은 신중히 판단해야 한다”고 전했다.

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