(조세금융신문=나홍선 기자) 임대주택법에 따라 공공기관이나 민간업자가 무주택서민을 위해 짓는 임대주택은 국민의 주거생활 안정이라는 정책적 목표에 따라 꾸준히 확대되고 있다.

보통 임대주택은 정부가 택지공급 계획을 수립하면 국가나 지방자치단체, 대한주택공사 등이 토지를 개발해 공급하고 국가나 지자체, 주택공사나 임대전문업자가 정부예산 또는 국민주택기금 등을 재원으로 사용해 건설하게 된다.

임대주택의 경우 임대보증금과 임대료에 대해 공공임대주택의 경우 건설교통부장관이 고시하고, 민간임대주택은 법률에 의해 그 상한선이 규정돼 있어 상대적으로 일반 주택 보다 저렴하다는 장점이 있다.

물론 임대주택의 임차권은 양도 또는 전대(轉貸)가 불가능하지만 예외적으로 양도할 수 있는 경우도 있으며, 일정한 기간이 지나면 분양전환도 가능하다는 장점 때문에 이같은 조건의 임대주택을 찾는 이들도 적지 않다.

임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하거나 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 미분양된 주택을 임대사업자로 등록하고 임대하는 ‘건설임대주택’의 경우 분양전환을 전제로 하는 경우가 많아 특히 선호되고 있다.

그러다보니 건설임대주택의 분양전환 이후 양도소득세 비과세 조건을 충족한 후 양도하는 경우가 적지 않다.

현행 「소득세법 시행령」제154조 제1항에서는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득해 양도할 때 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 양도소득세가 비과세된다고 규정하고 있다.

또한 새로운 주택을 취득해 1세대 2주택이 된 경우 새로 취득한 주택취득일로부터 2년 이내에 기존주택을 양도하면 ‘일시적 2주택’으로 양도소득세 비과세 혜택도 주어진다.

비과세 요건인 거주기간 5년은 동일세대에 한해
다음의 사례 역시 1세대 1주택 비과세 요건인 건설임대주택 양도자의 거주기간 산정과 관련된 경우다.

갑은 2009년 10월 건설임대주택을 임차해 8개월간 단독 거주했는데, 이듬해 6월 아들이 갑의 건설임대주택에 전입해 왔다.

그러던 중 2013년 갑이 사망하면서 을이 임차권을 승계하게 됐는데, 을은 2014년 건설임대주택을 분양전환 받아 취득하고 그해 12월 다른 곳으로 전출한 후 이 주택은 양도할 예정이었다.

이 경우 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건인 ‘세대 전원의 5년 거주기간’을 산정할 때 양도인과 같이 거주하지 않은 피상속인의 단독 거주기간도 포함되는지 여부가 문제가 될 수 있다.

을의 경우에도 아버지인 갑의 거주기간 8개월을 포함할 경우 거주기간이 62개월이 되므로 5년 이상 비과세 요건을 충족하게 된다.

현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우 그 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 ‘세대전원이 거주한 기간이 5년 이상’이라면 보유기간의 제한을 받지 않는다고 규정하고 있다.
 

단, 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형평, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 때에는 예외적으로 그 기간을 거주기간으로 인정해 주고 있다.

앞선 사례와 관련해 기획재정부는 “피상속인(갑)이 건설임대주택을 임차해 거주를 개시한 이후 상속인(을)이 피상속인과 세대를 합가한 다음 최초 임차인인 피상속인의 사망으로 피상속인의 임차권을 상속받아 취득한 귀 질의의 주택에 대한 비과세 해당 여부와 관련하여 위에 따른 세대원 전원의 거주기간 5년 이상 여부를 계산할 때에는 해당 주택에서 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산하는 것”이라고 회신했다.

즉, ‘세대전원이 거주한 기간’의 산정은 양도자와 피상속인이 동일 세대로서 거주한 기간과 양도자의 거주기간을 합산하는 것이므로, 양도자와 피상속인이 동일 세대로서 거주하지 아니한 기간은 합칠 수 없다고 기재부는 설명했다.

[참고 : 기획재정부재산 -255(2015.03.27)] 

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