미등기 양도자산이란 토지·건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도할 때 그 자산을 말한다.

세법상 미등기 양도자산에 대하여는 다음과 같은 불이익을 주고 있다.

① 양도소득세 비과세 및 감면규정의 적용배제
② 필요경비 개산공제 0.3% 적용
③ 장기보유특별공제의 적용배제
④ 양도소득 기본공제의 적용배제
⑤ 70%의 중과세율 적용

미등기 양도자산에 대하여 이와 같은 불이익을 주는 이유는 등기를 하지 않고 취득한 자산을 양도할 경우 과세관청의 과세권을 피해갈 가능성이 크며, 이에 따라 조세를 전혀 부담하지 않으면서 큰 시세차익을 누릴 수 있는 부동산투기의 위험이 있기 때문이다.

미등기 양도자산으로 보지 않는 경우
다만, 모든 미등기 자산에 대해 불이익을 주는 것은 아니다. 조세의 부담 없이 시세차익을 누릴 목적이 아니라, 그 자산의 취득당시 취득등기가 불가능한 자산을 양도하는 경우등 일정한 사유가 경우에는 미등기 양도자산으로 보지 않는다. 미등기 양도자산으로 보지 않는 경우는 다음과 같다.

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
③ 소득세법 제89조 제1항 제2호의 규정에 의하여 비과세대상인 농지의 교환·분합·대토 및 조세특례제한법 제69조 제1항(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) 및 제70조 제1항(농지대토에 대한 양도소득세 감면)에서 규정하는 토지 ④ 비과세요건을 갖춘 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 비과세 요건을 갖춘 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산은 미등기 양도자산에서 제외한다. 다만, 특정건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 양성화 대상 건물에 해당하여 등기가 가능했음에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 미등기 양도자산으로 본다.
⑤ 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제 18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
⑥ 도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
⑦ 건설업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 이전에 양도하는 토지

건물은 미등기이나 부수토지는 등기된 주택인 경우 비과세 적용 여부
미등기 양도자산에 대해서는 소득세법상 비과세 규정의 적용을 배제하고 있다. 다만, 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도하는 경우로서 건물은 미등기이지만 그 부수토지는 등기가 된 경우 건물은 비과세 적용을 배제하나 그 부수토지는 비과세가 가능(건물 정착면적의 5배 또는 10배 이내의 토지에 한함)하다.

부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
아파트의 분양계약을 체결한 자가 분양계약에 따라 당해 아파트가 완공되어 분양회사 명의로 소유권보존 등기가 된 아파트를 취득시기가 도래하지 않은 상태에서 양도하는 경우 에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당한다. 부동산을 취득할 수 있는 권리는 부동산등기법상 등기대상이 아니므로 미등기 양도자산에 해당하지 아니한다.

홍 윤 호
• 삼인세무회계 대표세무사

• 동작세무서 명예 민원봉사실장

• 동작세무서 영세납세자지원단

• 소상공인시장진흥공단 세무컨설턴트

• 양도 · 상속 · 증여세 전문강사

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