(조세금융신문=황인재 세무사) 8·2 부동산 대책으로 다주택자에 대한 양도소득세가 중과될 것으로 보인다. 2주택에 대해서는 기본세율에 10%를, 3주택에 대하여는 기본세율의 20%를 할증하여 과세할 예정이다.

이를 피하는 방법으로는 주택임대사업자 등록을 고려해볼 수 있다. 주택임대사업자등록을 하는 경우 세금의 어떠한 혜택이 있는지 살펴보도록 하겠다.

민간 임대 주택에 대한 특별법에는 다양한 임대 주택을 열거하고 있지만 일반인의 경우는 크게 단기임대주 택과 준공공 임대주택으로 구분할 수 있다.

단기임대주택은 4년 이상 임대할 목적으로 1호 이상의 주택을 임대하는 것을 말하고, 준공공임대주택은 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상의 주택을 임대하는 것을 말한다.

민간 임대주택에 대한 특별법으로 임대사업자등록을 하고 임대기간을 채우지 못하는 경우 1000만원 이하의 과태료가 있으니 사업자등록 시 잘 판단해야 한다(이하에서는 단기임재주택을 일반임대주택으로 하겠다).

취득세의 경우 신규분양을 받은 공동주택이나 오피스텔로 60㎡ 이하인 경우에는 취득세 전액을 감면받을 수있다. 추가로 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하여야 한다.

또한 취득세가 200만원을 초과하는 경우는 취득세의 15%는 납부하여야 한다. 60~85㎡ 이하로 20호 이상 취득하는 경우는 취득세의 50%를 감면받을 수 있다.

그러나 20호 이상 임대하여야 하는 점에 유의하여야 한다. 감면 이후 임대 의무기간을 채우지 못하는 경우 취득세가 추징된다.

재산세의 경우는 2채 이상 임대 시에 재산세가 감면 된다.
일반임대주택의 경우 전용면적 60㎡ 이하는 50% 감면, 85㎡ 이하는 25% 감면이 적용되며 준공공임대주택의 경우 40% 이하 면제, 40~60㎡ 이하 75% 감면, 60~85㎡ 이하는 50% 감면이 적용된다. 감면 이후 임대 의무기간을 채우지 못하는 경우 재산세가 추징된다.

종합부동산세의 경우는 종합부동산세 과세 대상에서 제외할 수 있다. 다만 합산배제 신고할 당시 공시가격이 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 경우 가능하며 종합부동산 세법에서는 5년 이상 임대해야만 합산 배제가 가능하니 일반 임대에 경우 주의가 필요하다.

만약 4년간 임대사업을 하고 주택을 양도하게 되면 종합부동산세가 추징되기 때문이다. 참고로 수도권이란 서울특별시와 인천광역시, 경기도를 말한다. [수도권 정비계획법 제2조]

종합소득세의 경우 3채 이상 임대하는 경우 세액감면을 적용받을 수 있다. 일반임대의 경우 30% 세액감면을 준공공임대의 경우는 75%를 세액감면 받을 수 있다. 이 경우 일반임대는 4년 이상, 준공공임대는 8년 이상 임대사업을 하여야 한다.

양도소득세의 경우는 임대 사업자 등록을 한 소득 세법상 임대주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외된다. 단, 임대 개시일 당시 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하 주택인 경우만 제외된다.

따라서 주거용 주택이 한 채인 경우는 다른 임대주택이 있어도 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세를 받을 수 있다. 다만 주의할 점은 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주도 해야 한다는 점과 4년 이상 임대가 아닌 5년 이상 임대를 해야 한다는 점이다.

보통 1세대 1주택 비과세 판정 시 2년만 보유하면 되지만 임대주택을 가지고 비과세를 받고자 하면 2년 거주 요건도 충족하여야 한다. 민간 임대주택에 관한 특별법에서 일반임대가 4년 이상이지만 비과세 판정 시에는 5년 이상 임대를 하여야 함에 주의해야 한다.

일반 임대주택을 양도하는 경우 임대 개시 당시 수도권 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하이면서 6년 이상 임대를 하면 장기보유특별공제가 보유연수에 따라 2~10% 포인트 추가 공제된다. 현재 장기보유특별공제가 최고 30%이므로 최고 40%까지 공제될 수 있다.

준공공임대주택을 양도하는 경우 전용면적 85㎡ 이하이고 연간 임대보증금 및 임대료 증가율 5% 이하로서 8년 이상 임대 시 장기보유특별공제 50%, 10년 이상은 70%가 적용된다.

2015년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지 계약금을 납부하고 준공공임대주택으로 취득일로부터 3개월 내에 등록한 경우로서 전용면적 85㎡ 이하이고 임대보증금 및임대료 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대주택으로 10 년 이상 임대하는 준공공임대주택은 양도소득세를 100% 감면한다.

임대주택에 대한 세금혜택이 다양하지만 각각의 법에 따라 임대주택 수, 주택면적, 면적, 의무임대기간, 임대료 및 보증금 인상 등의 요건이 상이하므로 전문가와의 상담이 필요하다.

[프로필] 황 인 재
• 세무사 황인재 사무소 대표
• 동대문세무서 영세납세자 지원 위원
• 국세청 고객만족센터 상담위원(종합소득세)

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