(조세금융신문=박미선 객원기자/변호사) 지난 글에서는 대출에 대한 담보로 부동산에 부동산담보신탁을 체결하는 경우의 판례를 살펴보았는데 이번에는 실무에서 자주 사용되는 임차보증금반환채권을 담보로 하는 경우를 살펴보자.

임차인이 은행 혹은 금융기관에 대출을 받고 자신이 미래에 반환받을 임차보증금을 담보로 제공하였는데 임차하고 있는 부동산이 경매에 넘겨진 경우는 어떨까?

판례(대법원 2010.5.27. 선고 2010다10276 판결)의 사안을 살펴보자.

A는 2003.5. 서울 양천구 소재 아파트를 B에게 임차하고 9천만원의 임대차보증금을 지급하고 입주하였고, 그 무렵 임대차계약서상 확정일자를 받았다(대항력, 우선변제권 요건충족).

甲저축은행은 A에게 6천만원을 변제기 2005. 4. 14.로 정하여 대여하면서 위 대여금반환채권을 담보할 목적으로 A로부터 위 임대차계약상의 임대차보증금의 반환채권을 양도받았고, B도 당일 위 채권양도를 승낙하였다.

C(A의 남편)은 B부터 위 아파트를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 아파트를 취득하기 위해 乙은행에 대출을 받았고 乙은행은 이를 담보하기 위하여 1억8천만의 근저당권을 설정하였다. 그 이후 C는 다른 대출로 丙에게 1억8천만원, 丁에게 7천5백만원으로 된 공동근저당권을 설정하여주었다.

그 이후 C는 乙은행에서 받은 대출을 갚지 못하였고 乙은행은 위 아파트를 경매신청하여 경매절차가 진행되었다.

위 아파트의 매각대금의 배당에서 甲저축은행은 임차인 자격으로(임차인인 A의 채권을 양수받았으므로) 법원에 권리신고 하였으나 배당에서 제외되었다.

이에 甲저축은행은 배당이의의 소를 제기하였다.

이에 대하여 대법원은 ‘비록 채권양수인(甲저축은행)이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없으므로 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다’라고 판시하여 甲저축은행은 패소하게 되었다.

대법원은 주택임대차보호법의 취지 등에 비추어 임차보증금이 임차인과 분리되어 양도된 경우 양수인에게 임차인으로서의 지위 이전(우선변제권)을 인정하지 않는다는 취지로 위와 같은 판결을 선고한 것으로 보인다. 이로서 임차보증금을 담보목적으로 양수받는 금융기관은 우선변제권을 가진 채권이 아닌 일반채권으로 인정하여 대출실행을 하고 있는 것으로 알고있다.

* 본 기사는 독자의 이해를 돕기 위하여 대상 판례의 사안을 생략 및 단순화 시켜 작성한 것으로 대상 판례의 실제 사안과 다소 차이가 있을 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 구체적인 사안에서의 판단은 법률전문가의 도움을 받으시길 바랍니다. 

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