(조세금융신문) 사업자등록

분양계약을 체결한 후 부가가치세를 환급받기 위해서는 반드시 사업자등록이 필요하다. 신규로 사업을 개시하는 자는 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 하여야 하나, 분양의 경우에는 임대업 개시 전이라도 사전에 일반사업자로 사업자등록증을 발급받아야 함(※간이과세자로 등록하면 환급을 받을 수 없다).

사업자등록신청시 필요한 서류

① 사업자등록신청서

② 분양계약서 사본

③ 대리인이 신청을 할 경우에는 위임장

사업자등록신청 관할 세무서

사업자등록은 사업장 관할 세무서에 민원실 사업자등록신청 창구를 방문하여 신청하거나 가까운 세무서를 이용하여도 된다.

부가가치세의 환급

부가가치세의 의의

오피스텔 분양 임대업은 부가가치세 과세업종에 해당한다. 그러나 분양계약을 체결하고 입주하기 전까지는 임대수익이 없으므로 매출세액(임대수익)은 0이 되나 매입세액은 발생하게 된다(※여기서 말하는 매입세액은 부동산구입을 위해 지급한 계약금·중도금·잔금에 포함되어 있는 부가가치세). 따라서 매출세액에서 매입세액을 차감하면 오히려 (-)환급세액이 발생하는 것이다.

매입세금계산서 수취

부가가치세를 환급받기 위해서는 계약체결 후 20일 이내 ‘일반과세자’로 사업자등록증을 발급받아야 한다. 그리고 계약금, 중도금, 잔금 그 분양대금 각 부분을 분양회사에 납입하고, 그때그때 세금계산서를 수취하여야만 환급이 가능하다.

부가가치세 (환급)신고시 필요한 서류

① 부가가치세 과세표준 신고서

② 매입처별 세금계산서 합계표

③ 사업설비투자실적명세서

④ 매입세금계산서

⑤ 국세환급금 계좌개설신고서(통장사본 첨부)

부가가치세 환급 예정일

분양에 따른 부가가치세 환급은 월별 또는 분기별로 매입세금계산서를 취합하여 월말·분기말 다음달 25일까지 사업장 관할 세무서에 신고하여야 하며, 신고기한 경과 후 15일 이내에 환급금이 지급되게 된다.

입주 후 관련 세금

해당세목 : 부가가치세, 종합소득세(지방소득세 별도)

부가가치세

임대수익(월세+보증금 간주임대료)에 대하여 부가가치세 계산.

납부할 부가가치세= 【월세+(임대보증금×년2.5%)】×10%

종합소득세

임대업에서 발생하는 소득=임대수익-경비(제세공과, 감가상각비, 수선비, 관리비용, 이자비용, 기타)

납부할 종합소득세: (임대소득+타소득-소득공제)×세율(6～38%)

오피스텔 수분양자 명의는 누구로 할 것인지?

오피스텔 명의를 부부 중 1인으로 할 것인지? 부부공동 명의로 할 것인지? 문의가 많은데, 어떠한 경우에도 부가가치세, 재산세, 취득세 등에는 차이가 없다.

그러나 종합소득세는 과세표준에 따라서 6%~38% 누진세율을 적용하기 때문에 타소득이 적은 자의 명의로 하거나, 부부 공동 명의로 하는 것이 절세가 된다고 할 수 있다.

여기에서 부부 일방의 재산을 공동 명의로 하거나 다른 일방의 명의로 할 경우에 증여세가 해당되는데, 부부간의 증여공제액은 10년간 6억이라는 사실을 유의하여야 함(※10년간 6억이 넘는 재산을 증여하는 경우에 증여세를 부과받기 때문이다). 따라서 분양계약 체결 전 수분양자 명의를 누구로 할 것인지? 그리고 은행융자는 얼마나 받을 것인지? 심사숙고할 필요가 있다.

기타 유의할 사항

저금리 시대에 오피스텔 임대수익이 인기를 얻고 있으나, 오피스텔 임대업자가 부담해야 할 세금 및 공과금도 상당하기 때문에 투자금액 대비 수익률을 계산할 때 반드시 이 부분을 감안하여야 함(관련 세금 : 취득세, 부가가치세, 종합소득세, 재산세, 건강보험·국민연금 등 추가 납부액 ).

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