(조세금융신문) 경매에 관련된 일을 하다 보니 만나는 사람들과 자연스럽게 경매관련 대화를 하게 된다. 아무래도 질문을 받는 위치에서 대화가 이루어지는 경우가 많다.

질문의 내용도 다양하여 경매를 하려면 어떻게 시작하여야 하는지 궁금해 하는 이제 막 경매에 관심을 갖고 있는 사람의 질문에서부터 물건의 권리관계에 대한 조언을 구하는 실제 투자자의 전문적 질문까지 다양하다.

그중에서도 가장 많이 받는 질문은 초심자로부터는 “경매로 돈을 벌 수 있느냐?” 하는 질문이다. 그리고 조금 경매를 아는 사람들로부터는 “입찰하려는 경매물건에 얼마의 가격을 쓰면 좋을지?” 하는 것들이다.

두 질문은 사실 하나의 질문과도 같아 경매에 있어서 궁극적인 목표라고도 할 수 있다. 경매를 통하여 돈을 번다는 것은 일반매매로 부동산을 매입하는 것보다 상대적으로 저렴하게 부동산을 취득하는 것이고 그러려면 일반매매가보다 낮은 가격에 낙찰받아야 한다는 것이 전제된다.

경매를 통해 돈을 버는 방법은 간단하다. 저렴한 가격에 낙찰을 많이 받으면 된다. 그러므로 입찰에서 일등이 되는 적정한 입찰가는 수익의 발생과 같은 말이라고도 할 수 있다. 오늘은 어떻게 입찰가격을 산정하여야 하는지에 대해 이야기하려고 한다.

경매에서는 일등이 되는 입찰가격이 중요하다. 백번을 입찰하여도 백번 2등을 하면 경매를 통한 수익창출은 있을 수 없기 때문이다. 그러면 일등이 되려면 어떻게 하여야 할까. 남보다 높은 가격을 써내면 당연히 일등이 되어 최고가매수인이 되고 경매물건을 매수할 수 있는 자격이 생기는 것이다.

하지만 낙찰만 되면 무조건 수익이 생기는 것일까? 당연히 그렇지 않다. 적지 않은 경매물건들이 낙찰받은 뒤에 보증금을 포기하고 잔금을 내지 않아 다시 경매에 나오는 이른바 재매각물건이 된다. 그 중에 많은 물건이 입찰가를 너무 높게 잡아 잔금을 내고 소유권을 취득해 봐야 오히려 손해가 발생될 것이 예상되어 차라리 최저매각가의 10%인 보증금을 포기하는 것이다.

정상적으로 경매가 종료된 물건 중에도 실제 별로 수익이 나지않은 물건도 상당수 있으리라는 것은 능히 짐작 가는 일이다. 그러니 낙찰받는 것도 중요하지만 좋은 가격에 즉 수익이 나는 가격에 낙찰받는 것이 더 중요하다. 멀쩡한 남의 토지나 건물을 거저 가져올 수 없는 노릇이기에 일정한 대가를 치러야하는데 이것이 매매가격, 거래가격이고 경매에서는 입찰금액이다.

일반매매에서는 매도자와 매수자가 직거래를 하거나 중개업소가 개입하여 거래하게 되는데 매도자 측에서 먼저 가격을 제시하고 매수희망자가 가격이 높다고 생각하면 조정을 요청하여 상호간 타협되면 거래가 성사되고 서로 가격이 맞지 않으면 거래가 무산된다. 즉 타협의 여지가 있는 것이다.

하지만 경매의 특성은 이러한 타협의 여지가 없이 일방적으로 매수희망자가 희망가격을 제시하고 매수희망자 중에서 가장 높은 가격을 제시한 사람이 매수하는 경쟁 입찰을 통한 매매제도이다. 따라서 남보다 1원이라도 높은 입찰가격 산정이 중요하다.

이런 제도의 특성상 낙찰받으려는 욕망이 강하면 이에 비례하여 현장에서 높은 가격을 쓰고 싶은 충동이 생기게 되고 나중에 후회하는 빌미가 된다. 또 앞에서도 언급했듯이 경매의 목적이 일반매매보다 저렴하게 부동산을 취득하는 것인데 그러려면 입찰시를 기준으로 현재 일반적인 거래 시세를 정확히 알아야 얼마나 경매를 통해 싸게 샀는지를 알 수 있다. 이것이 입찰가 산정의 출발점이다.

부동산의 특성중 하나가 세상에는 같은 부동산이 하나도 없다는 것이고 당연히 같은 가치를 지닌 부동산이 없기에 그 부동산을 평가하는 사람마다 저마다의 평가가격이 있다고 하여 하등 이상할 것이 없다. 그러나 일반적으로 받아들여지는 가격대가 있기에 우리는 이것을 ‘시세’라고 한다.

내가 그 경매 부동산의 가치를 낮게 평가하거나 높게 평가하는 것과 달리 매도하거나 매매할 때 일종의 기준이 되어 부동산을 취득하는 입장에서는 이 시세보다 싸게 매입하면 잘 샀다고 할 수 있는 것이다. 그러면 어떻게 입찰가격을 산정하면 잘하는 것일까.

먼저 처음의 질문으로 돌아가서 얼마를 입찰가로 쓰면 좋겠느냐는 질문을 받으면 나는 항상 얼마에 사면 좋겠느냐고 되묻는다. 전문가의 명쾌한 답변을 기대했다가 답변 대신 되돌아온 질문에 대화가 그치면 대부분은 진짜 입찰하려는 마음이 없거나 스스로 이미 답을 가지고 있는 상태일 경우여서 딱히 더 조언하지 않는다.

그렇지만 경매에 대한 열의를 가지고 하나라도 정보를 얻고자하는 사람은 대부분 무슨 방법이 없겠는가 하고 재차 묻는 경우가 많다. 또 말은 안 하지만 표정으로 많이 궁금해 하는 사람이 있으면 스스로 다음과 같은 나의 기준을 이야기해준다.

정확한 입찰가는 점쟁이도 모른다. 하지만 낙찰 후 낙찰을 후회하지 않고 수익을 남길 수 있는 방법은 있다. 그러려면 먼저 정확한 물건(부동산)의 상태와 시세를 알아야 한다. 여러 가지 조사방법론이 있겠지만 시세는 주관적인 요소가 강하므로 만약 내가 이 부동산을 일반매매로 살 때 얼마면 사겠는가가 그 기준이다.

그 다음 우리가 경매를 하는 것은 물건 선택, 권리분석, 현장조사, 입찰, 명도 등의 여러 가지 불편함을 감수하는 행위로 이 모든 것은 단 하나 부동산을 상대적으로 저렴하게 구입하고자하는 것으로 여기에는 이러한 행위가 가져다주는 보상 즉, 일반매매와 비교해서 저렴한 가격으로 부동산을 구입하게 되는 보상을 원하기 때문이다. 이 보상이 수익률이다.

수익률을 높게 잡으면 낙찰될 경우 그만큼 보상이 커지지만 낙찰받을 확률은 떨어진다. 반대로 수익률을 낮게 잡으면 입찰가격은 높아지게 되어 낙찰확률은 올라가지만 수익성은 떨어지게 된다. 어느 것을 선택할 지는 입찰자 개개인의 취향이고 선택이다. 이 선택에 도움을 주는 것이 낙찰통계이다. 평균적인 낙찰수준보다 너무 무리하게 수익률을 높게 잡으면 낙찰받을 확률은 그만큼 떨어지기 때문이다.

너무 고가에 입찰하여 낙찰받으면 후회하게 되고 너무 저가에 입찰하면 헛수고가 될 가능성이 높다. 그렇다면 낙찰이 되든 안 되든 후회하지 않을 금액으로 입찰하는 것이 바람직한데 그 공식은 간단하다. 일반매매로 사고자 하는 가격에서 경매로 보상받고자 하는 금전적 보상 즉, 수익률을 뺀 금액이 바로 입찰가이다.

내가 확신을 가지고 입찰한 이 금액에 낙찰되면 단독 입찰이 되어 더 낮은 가격을 쓰는 것이 가능했었거나 설령 입찰에서 떨어져도 후회하지 않는 금액이 되고 확실한 수익이 보장되는 방법인 것이다.

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