부동산은 다른 자산에 비해서 유동성이 낮다. 유동성이 낮다는 것은 본인이 원할 때 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는 능력이 낮다는 뜻이다. 흔히 “부동산은 작자가 나타날 때 팔아야 된다”는 것도 부동산의 이러한 특성 때문일 것이다.
부동산 호황기가 아닌 요즘과 같은 시기에는 더더욱 유동성이 떨어진다. 팔아야 할 시기를 한 번 놓치게 되면 다음이 언제 올 지 기약할 수 없기 때문이다.

그렇지만 집을 양도할 수 있는 기회가 온다고 해서 항상 집을 팔게 되는 것도 아니다. 비과세 보유기간 2년을 채우지 못한 상태에서 집을 사겠다는 사람이 나타날 수도 있다. 2년만 지나면 세금을 안 내도 되는데 몇 개월이 모자라서 세금을 낸다면 돈이 아깝다는 생각이 들고, 그래서 안 팔게 되면 시기를 놓치게 되고 막상 2년이 지난 다음에는 사러 오는 사람도 안 나타나고 집값은 조금씩 떨어지게 되는 악순환이 발생할 수도 있다.

하지만, 주택으로 사용했다가 용도변경을 통해서 상가로 전환이 된 후 다시 주택으로 전환해서 양도하는 경우라면 이러한 보유기간에 따른 세금 문제가 조금은 해결이 될 수 있을지도 모른다. 보유기간을 합산한 총 기간이 2년이 넘으면 된다.

1세대 1주택 비과세 해당여부를 판정함에 있어 주택을 점포로 용도변경하여 음식점으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하여 계산한다.

즉, ①주택(2년 4개월보유) → ②상가(3년 보유) → ③주택(1년 6개월 보유)인 상태에서 양도했을 때는 마지막 ③주택상태에서의 보유기간(1년 6개월)만 따져서 2년 보유기간을 충족시키는지 보는 것이 아니라 ①주택일 때의 보유기간(2년 4개월)과 ③주택(1년 6개월)일 때의 보유기간을 합산한 총 기간이 2년이 넘으면 1세대1주택 비과세 2년 보유요건이 만족된다는 의미이다. 따라서 위와 같은 경우에는 총 보유기간이 3년 10개월이기 때문에 다른 비과세요건을 충족한다면 2년 보유기간이 넘어서 비과세대상이 된다.

조광일-세무사, 이택스코리아

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