(조세금융신문=편집부 기자) 경매의 기초과정을 습득한 분들이라면 법원경매를 통해 권리분석이 간단하고 최고가매수인(이하 낙찰자)에게 법적으로 부담이 없는 것으로 현장조사를 통한 가격 결정만으로 물건을 취득할 수 있는 경매물건을 선택할 것이다. 하지만 경매는 물건과 관련된 정보가 입찰자에게 사전에 공개되지 않아 낙찰자가 뜻하지 않게 피해를 입는 경우가 있다. 대표적인 예는 법원에 신고된 유치권, 체납세금 내역, 임금채권의 존재 여부와 그 액수 등이 구체적으로 공개되지 않아 경매입찰 시 낙찰자의 부담이 증가할 수 있어 문제가 된다. 그 중 유치권은 낙찰자가 사후에 해결해야 하는 권리이지만 입찰 전 현장조사 등을 통하여 미리 조사할 수 있으므로 어느 정도의 피해는 예방이 가능하다.

하지만 체납세금 내역이나 임금채권의 내역은 등기부 상의 압류내역과 법원 문건접수 내역을 통해서 그 존재 유무를 짐작하는 수준이므로 구체적인 내역과 배당순위는 공식적으로 밝히기 어렵게 되어 있다. 임차인이 대항력이 있고 배당요구를 하거나 경매신청을 한 경우에는 보증금의 배당 순위가 중요한데 이렇게 정보가 공개되지 않은 세금이 보증금보다 먼저 배당(교부)될 가능성도 있으므로 보증금에 대한 배당금액이 부족하게 되면 낙찰자는 피해를 입게 된다. 따라서 체납된 조세는 세법과 국세징수법 등 조세관련법 등에 의해 경매에 영향을 주는데 특히 배당에 있어서 큰 영향을 미친다.

이 법에 의하여 조세는 타 채권에 비해 특수한 우선권을 인정받고 있다. 예를 들어 경매물건에 직접 부과되는 재산세, 종합부동산세, 도시계획세는 당해세라 하여 근저당 등 등기된 채권과 임차인의 확정일자 보증금보다 먼저 배당되어 소액임차인 최우선변제권과 최우선 배당되는 임금채권 다음으로 배당순위가 되고, 당해세 이외 기타의 조세인 국세 및 지방세는 압류여부와 관계없이 배당요구 종기일 이내 교부청구를 하면 조세가 성립한 날인 법정기일을 기준으로 배당순위가 정해진다. 필자가 굿옥션상담 사례를 예로 삼아 조세가 경매에 미치는 영향을 알아보면 A라는 낙찰자는 조그만 빌라(다세대 주택)의 반 지하 물건을 낙찰 받았는데 입찰 전 본인이 권리분석을 하였는바, 이 물건은 대항력이 있는 임차인이 있었지만 임차인이 법원에 경매신청을 하였기에 당연히 배당대상이 되고 등기부 상의 선순위 근저당채권자보다 확정일자도 빨랐기에 자신이 입찰한 금액이라면 이 임차인은 모든 보증금을 배당받고 낙찰자에게는 부담이 없는 물건으로 판단하였다.

하지만 낙찰받은 뒤 이해관계인의 자격으로 법원에 들어가 교부청구된 내용을 보니 체납 세금의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르기 때문에 세금이 선순위 배당의 대상이고 설상가상으로 그 금액이 적지 않아서 전액 배당이 되리라 생각했던 보증금 2천만원이 부족하게 배당될 것으로 예상되었다. 임대차보호법에 의하면 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 부족한 2천만원의 보증금을 입찰금액과는 별도로 부담하게 되어 입찰 전 예상치 못한 경제적인 부담이 증가하게 되었다. 그 가격에는 경매수익은 고사하고 손해가 발생할 것이 분명함으로 해당법원에 조세채권에 대한 정보가 제공되지 않아 입찰 전에는 예상할 수 없었던 손해가 발생하였다고 매각허가 취소 항고를 제기하였으나 기각되었다고 한다.

이런 연유로 재항고할 경우 승산이 있는가 하고 상담을 요청해왔지만 안타깝게도 재항고를 한다하더라도 대법원 판례가 태도를 바꾸지 않는 이상 승소하기 어려운 사건이었다. 판례는 경매절차의 특성과 개인정보의 필요성에서 발생하는 불가피한 사항으로 발생한 손해는 낙찰자가 감수해야 한다고 보고 있기 때문이다. 법원의 이러한 태도는 아직도 변함이 없으므로 고객께서는 포기하지 않았나 싶다. 그나마 잔금납부 전에 이러한 사실을 인지할 수 있어서 다행이라 하겠다.

위의 사례처럼 실수를 면하기 위해서라도 입찰 희망자는 경매자료를 검토할 때 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 입찰할 금액을 산정할 때 어느 정도의 금액을 써내면 임차인이 얼마를 배당받을 수 있고 미배당금액은 얼마인지를 개략적인 계산일지라도 꼼꼼하게 계산할 필요가 있다. 이때 중요하게 살피는 것이 등기부 상의 채권액과 순위 배당을 요구한 임차인의 보증금 액수(소액임차인에 해당되면 일정액을 최우선으로 배당받는다), 확정일자의 순위, 적법한 배당요구 여부, 임차권 등기 여부 등 종합적으로 따져서 인수되는 보증금의 액수를 산출하고 입찰가를 정하면 된다.

하지만 경매 대상 물건의 소유자가 세금을 체납한 경우 조세의 세목과 금액, 법정기일에 대한 정보는 현행법 하에서는 배당에서 상당한 영향을 주는 사항임에도 불구하고 공개된 정보가 등기부 상의 압류와 법원에 신청한 교부청구 내역 뿐이라서 이러한 자료를 보면 담당관서와 교부청구 일자나 압류일자만 알 수 있을 뿐 나머지 정보는 아예 알 수가 없다. 현재의 조건에서 입찰하기 전에 이러한 정보를 알 수 있는 길은 없는 것인가? 공식적인 방법으로는 없다가 답이다. 하지만 입찰자가 이러한 정보를 고려하지 않고 입찰하는 것은 너무 위험하기에 현재로서는 간접적인 루트를 통해 알아보는 수고를 감내해야 한다.

민사집행법 상으로 보면 해당경매 사건의 이해관계인은 경매사건 서류를 열람할 수 있다. 경매가 신청되면 법원은 관계 관공서에 체납세금여부와 교부청구 안내를 하는데 이미 압류가 되어있다면 배당에 즈음하여 내역을 통지하여도 되지만 보통은 체납세금의 법정기일과 금액을 신고하여 교부청구를 하고 있다. 따라서 이해관계인이라면 서류 열람을 통하여 구체적인 내용을 파악할 수 있게 되어 있으므로 이들을 통하여 정보를 얻는 것이 현재로서는 유일한 방법이 된다.

조세와 경매는 선순위 임차인이 있는 물건을 입찰하려는 사람들에게 특히 중요한 사항이지만 경매물건의 선순위 전세권자에게도 경매와 관련하여 중요한 의미가 있다. 전세권은 보통 임대차보호법의 적용범위 밖에 있는 사람이나 법인이 자신의 권리보호를 위해 소유자와 협의하여 등기를 하게 되는데 보통의 경우에는 배당에서도 선순위여서 보증금 전액을 받을 수 있지만 조세가 관련되는 특수한 상황 하에서는 미배당 보증금이 발생할 우려도 있다.

예를 들어 전세권자가 경매신청을 하였는데 선순위 세금으로 인해 배당이 부족하게 되는 경우 전세권은 민사집행법 제91조에 의해 배당요구를 하거나 경매신청을 하면 배당금이 자신의 보증금에 못 미치거나 심지어 배당금이 없어도 그 전세권은 등기부에서 말소가 되고 임대차보호법의 임차인과 달리 낙찰자에게 부족한 보증금을 청구할 수 없게 되어 있다. 이러한 손실을 막기 위해서는 선순위 전세권자가 경매를 신청할 경우에는 반드시 조세체납에 대한 고려를 하여야 한다.

현재는 경매제도의 특성을 잘 이해하고 제한된 정보로도 이러한 위험성을 예측할 수 있으므로 필요한 정보를 스스로 잘 찾아내는 사람만이 위험을 피해갈 수 있다. 따라서 굿옥션에서는 입찰 희망자의 편의를 위해서 예상배당표를 작성하여 게재하고 있다. 배당표에서는 체납세금에 관한 정보를 확인할 길이 없기 때문에 배당의 순위를 확정할 수 없지만 배당에 중요한 영향을 줌으로 불가피하게 배당표 상위에 올려놓고 주의하라는 표시를 하고 있다.


박계욱 굿옥션㈜ 대표이사 dream0818@hanmail.net

 

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