경매인구가 늘면서 함께 늘어나는 것이 있다면 아마도 경매 서적일 것이다.
언제부터인가 경매인들의 이목을 끌기에 족한 책 제목 부재는 “종잣돈으로 얼마를 벌었다”하는 문구로, 경매를 좀 한다는 사람들을 현혹시켰다. 또 자금력이 약해 오랜 시간 투자할 여력이 없는 사람들까지 대박의 꿈을 품고 결연한 각오로 법원 문턱을 쉽게 넘나들게 만들었다.
시중의 경매 서적처럼 누구나 다 성공하면 좋겠지만 세상은 그리 녹록하지만은 않다. 우리가 쉽게 접할 수 있는 인터넷상의 성공 사례와 실패 사례의 글들은 초기 자금을 적게 들여 투자하고자 할 때, 많은 참고 자료가 될 수도 있다.
그리고 경매 서적 저자들이 책 제목처럼 종잣돈으로 누구나 부러워할 만큼의 큰 수익을 창출했는지, 그게 과연 사실일지 독자들은알 수도 없고, 꼭 알아야 할 필요도 없지만 그런 책을 읽으면서 나도 할 수 있다는 자신감을 얻을 수만 있다면 책이 주는 가치는 충분하다고 본다.
따라서 종잣돈으로 소액투자가 가능한 반값 경매물건에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자.
경매로 종잣돈을 만들어라
‘종잣돈이 없는데 투자는 무슨 투자야’하면서 여유자금만 생기기를 바라는 사람들이 의외로 많다. 종잣돈의 마인드는 각자의 개성에 따라 달리 적용할 수 있겠지만 이럴 때 경매를 통한 틈새 전략으로 반값 경매를 활용한다면 종잣돈을 만드 는데 보탬이 되지 않을까 한다.
단 반값 경매물건은 권리 관계가 복잡해서 전문가의 도움이 필요하지만 소액을 투자해 최대의 투자수익을 낼 수 있어 종잣돈 만들기가 가능하다. 그 대표적인 것이 낙찰자가 인수해야 할 세입자가 있는 물건을 낙찰 받거나 선순위 세입자가 직접 경매에 나서는 것이다.
요즘은 전세난 여파로 권리 관계가 단순한 경매물건일수록 입찰 경쟁이 치열해 경매시장에서 낙찰가가 천정부지로 오르고 감정가를 넘는 고가낙찰이 속출하고 있다. 따라서 전자는 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 보증금을 인수하는 조건으로 저가에 낙찰을 받는 방법이고, 후자는 ‘세입자 유입’이라고 해서 본인이 경매입찰과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰 받는 것이다.
즉 세입자가 말소기준권리보다 앞선 전입신고로 거주하고 있던 집이 경매로 진행될 시, 세입자는 전세자금을 상계할 목적으로 입찰에 참여해 낙찰을 받는 것이다.
통상 대항력이 있는 물건을 제3자가 낙찰을 받으면 전세보증금을 물어줘야 하기 때문에 쉽게 낙찰이 이루어지지 않아 감정평가금의 반값정도에 낙찰이 이루어지기 일쑤다. 이럴때 세입자라면 기존 전세금으로 내 집을 저렴하게 장만할 수있어서 좋고, 이사를 하는 번거로움 또한 덜 수 있어서 일석 이조의 효과를 볼 수 있다.
이런 과정들이 시세차익을 만들어 내고 종잣돈 만드는 방법으로 활용할 수 있는 기회를 주는 것이라고 본다. 종잣돈의 기초가 되는 반값 경매물건은 돈이 되는 만큼 하자도 많다는 것을 염두에 두고 시작하면 된다. 거듭 강조하지만 전문가의 도움은 필수적이다.
관심이 집중된 물건은 피하라
경매초보자들은 권리 관계와 물건분석이 간단하고 안전한 물건에 집중적으로 몰리는데 경매는 경쟁이 치열할수록 남는 것이 적다. 그런데도 돈 되겠다 싶은 물건에는 수십 명이 입찰에 참여함으로 감정가 대비 100%가 넘는 수준에서 낙찰이 되는 과열경쟁이 발생하곤 한다.
하지만 권리 관계가 좀복잡하다 싶은 물건은 급매물 수준에서 대부분 낙찰이 되기 때문에 경매를 좀 한다는 사람들은 치열한 경쟁을 피하기 위해 여러 번 유찰된 물건을 고른다.
이 경우 물건분석은 기본이고, 해당 물건의 관계인 즉 소유자 또는 채무자나 세입자를 만나 경매로 진행되기까지의 속사정을 알아내어 많은 사람과 치열한 경쟁을 하지 않고 시중 급매물보다 저렴한 가격으로 매수할 기회를 얻어 낸다. 이런 방법이 남들보다 한발 앞선 고수익 투자기법이라고 본다.
투자에 대한 여유를 가져라
어떤 투자를 막론하고 인내심이 없는 투자는 수익을 얻을 수가 없다.
투자는 심리적인 영향이 매우 강하기 때문에 안정 적인 투자를 하려면 여유를 갖고 실수를 범하지 않도록 자신의 마음을 잘 다스려야 한다. 재테크는 이제 20대에게도 필수적일 정도로 보편화되고 있다. 그렇지만 내가 여기저기서 얻은 ‘지식’을 제대로 ‘실천하는 것’만큼 어려운 일도 없는 듯하다.
따라서 종잣돈의 귀중함을 안다면 경매에 참여하기 전 먼저 기초적인 경매시장의 이해와 복잡한 권리분석을 완벽히 마친 다음, 주변시세를 감안한 나만의 입찰가를 선택한 후, 이익이 날 것이라고 계산이 되면 소신껏 입찰을 결정해도 늦지 않다.
반값 경매물건은 초기자금이 적게 들면서도 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 이 때문에 겁 없이 달려들었다가 경매물건의 함정에 빠진 낙찰자들을 수없이 봐왔다. 따라서 종잣돈으로 경매시장에 참여하려는 투자자는 실수를 범하지 않도록 자신의 마음을 잘 다스려야 할 것이다.
거듭 강조하지만 반값 경매물건들은 입찰 전 권리에 대한 철저한 분석과 함께 물건 분석의 과정을 거쳐야 한다. 어떻게 보면 경매고수들만 노리는 물건이기 때문에 충분한 노하우를 익히거나 전문가의 도움을 받아서 입찰에 임하는 것이 좋다.
다년간 경매시장에 몸담고 일하면서 느낀 점은 충분한 시간적 여유와 다양한 매물검색 후 반드시 전문가 또는 실전 투자경험자로부터 자문을 받고 입찰해야 성공 가능성이 높다는 점이다. 경매시장은 음과 양의 양면성이 늘 도사리고 있다는 점에서 고수들도 항상 조심하고 또 조심하는 곳이다.
즉 소중한 종잣돈으로 재테크를 함에 있어서 실패의 원인은 욕심에서 비롯된 것이므로 자신과의 적당한 타협을 우선시 해야 재테크도 성공할 수 있다.
[프로필] 문광현
JS대부자산관리(주) 대표
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