(조세금융신문) 최근 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 선순위 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받아 강제경매를 신청한 경우 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제권을 인정받을 수 있다는 판결(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결)이 나와 관심을 받고 있다.
  
임차인이 경매에서 우선변제 받으려면 권리신고와 배당요구가 필요한가?
경매법원은 보통 선순위 또는 후순위 근저당권자의 경매로 인하여 임대차보증금을 우선변제 받기 위해 임차인에게 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 하고 있다. 배당요구는 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위이다. 따라서 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 서면으로 기록해 권리신고와 배당요구를 해야 한다. 
 
그동안 선순위 임차인이 직접 강제경매 신청시 배당요구 종기까지 경매법원에 권리신고와 배당요구를 하지 않으면 선순위 임차인이라도 우선변제를 받을 수 없다는 명확한 해석이 없었다. 다만 배당요구를 하지 않아도 된다는 1997년 하급심 판례가 있었지만 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류(확정일자를 받은 임대차계약서와 주민등록등본 또는 초본)를 배당요구 종기까지 제출해야 한다고 보았다.
 
그러나 이번 판례에서는 “특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하지 않아도 되고, 우선변제권이 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출할 필요가 없다.”라고 판시하였다.
  
임차인이 강제경매 신청시 별도 권리신고와 배당요구를 해야 하는지 여부 
첫째, 통상적으로 임차인은 다른 채권자의 강제집행에 편승하여 경매절차에 참가하는 것이고, 설령 임차인이 비용과 시간을 들어가면서까지 판결문을 획득하여 강제집행을 한다면 그러한 이유는 불안정한 주거로부터 벗어나 우선변제를 받기 위한 것이지 매수인에게 대항력을 주장하기 위한 것이 아니다. 
 
둘째, 임차인이 판결문으로 임대인의 부동산에 대해 강제집행을 신청하면 부동산등기부등본에 경매개시결정등기가 이루어지므로, 이는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자에 준하게 된다. 
 
셋째, 우선변제권이 있음을 소명하는 서류(확정일자를 받은 임대차계약서와 주민등록등본)도 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청 채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되면 된다는 점이다. 
 
넷째, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 매수인에게 대항력을 주장할 것인가? 경매법원에 우선변제를 주장하여 경매대금에서 우선적으로 임대차보증금을 반환 받을 것인가에 대해 선택권을 행사하지 않았다면, 집행법원이 임차인의 우선변제권행사로 보아 배당한 것이 다른 채권자나 매수인에게 불이익이 있다고 할 수 없을 것이다. 

다만 실무적으로 임차인에게 대항력을 선택할 것인가, 아니면 우선변제를 선택할 것인가의 선택권 행사 여부를 임차인에게 통지하고, 임차인의 확답이 없으면 우선변제권의 선택의사로 보아 처리하는 경매절차상 운영의 묘미도 필요한 것이다. 
 
다섯째, 주택임대차보호법 제3조의5의 해석상 우선변제권을 먼저 행사하고, 반환 받지 못한 임대차보증금이 있으면 그 부분은 대항력을 행사하여 매수인으로부터 받으라는 것을 의미한다. 
  
이번 판결로 배당요구를 해야 하는지 여부에 대한 불확실성이 해소
이번 판결에 따르면, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 판결문을 획득하여 강제경매를 신청한 경우 별도의 배당요구를 하지 않아도 될 뿐만 아니라 우선변제권이 있음을 소명하는 서류를 제출할 필요 없이 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청 채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되었고, 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재되어 있으면 우선변제권은 인정된다고 판시하였다. 따라서 그동안 배당요구를 해야 하는지 여부에 대한 불확실한 부분이 일거에 해소되었다고 평가된다.
 
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[참조논문 : 김현선, “대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 강제경매를 신청한 경우 배당요구를 하지 않아도 일반 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는지 여부 -대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결을 중심으로-”, 홍익법학(제15권 제1호), 홍익대학교법학연구소, 2014. 2.] 
 
   

	김현선 법학박사 호서대학교 법학과 겸임교수
	학 력 :	한양대 법학석사, 건국대 법학박사
	이 력 :	(현)우정공무원 교육원, 한국표준협회 외래교수, 서울지방변호사회 강사, 경찰수사연수원 강사
	저 서 :	민사소송에서 강제집행까지 사례보면서 따라하기(백영사), 친족·상속·가사실무 (백영사), 상가건물·주택임대차보호법 실무, 개인파산·회생실무가이드(상·하)외 다수
	이메일 :	lawtour@naver.com

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