(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 그동안 정부는 1세대1주택의 비과세 요건으로 2년 이상 보유 후에 양도하면 비과세하던 것을 투기를 잡기 위하여 지난번 부동산 8·2대책(2017년)으로 조정대상지역(일명 투기지역) 내에서의 1세대1주택 비과세를 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주(투기 수요 차단 및 실수요자 위주)로 비과세 요건을 강화하였다.
세율도 조정대상지역 내의 2주택자는 (6~42%)+10%와 3주택 이상자는 (6~42%)+20%로 중과하였으며, 조정대상지역 내의 다주택자는 장기보유특별공제(일명 물가공제)도 배제하였다.
또한 부동산 9·13대책(2018년)으로 종전에는 장기임대주택으로 등록하면 해당주택은 중과에서 배제(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 함) 하였으나 2018년 9월 14일 이후 취득하여 장기임대주택으로 등록하였어도 중과를 적용(양도소득세: 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 안함, 종합부동산세: 합산대상)하도록 하였다.
고가주택의 장기보유특별공제(3년 이상 보유)를 연 8%씩(한도: 80%)을 받기 위해서는 2년 이상 거주자에 한해서 받도록 강화(2년 미만 거주자 및 미거주자는 연 2%씩, 한도 30%)하였고, 특히 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 1세대1주택의 보유기간 계산시 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 기산함에 주의하여야 한다.
그리고 부동산 12·16대책(2019년)으로 일시적2주택(중복기간)의 비과세 요건이 새로운 주택을 취득 후에 종전주택을 1년 내에 처분해야 하고 1년 이내에 새로운 주택으로 전입해야 비과세가 되도록 실수요자 위주로 강화하였고, 주택공급 확대를 위해 다주택자가 10년 이상 보유한 조정대상지역에 있는 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 양도한 경우에는 한시적으로 중과대상에서 제외(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 함)하였다.
이 경우 양도시기는 잔금일이 원칙이지만 만약 잔금일이 2020년 7월 1일 이후이면 2020년 6월 30일까지 소유권이전(즉 등기접수)을 하여도 된다(물론 덜 받은 잔금에 대해서는 근저당 또는 전세금 등 채권 확보도 중요하다).
이에 따라 2020년에는 1세대1주택의 부수토지 축소와 겸용 주택 비과세 개선 및 자경농지의 자경기간 계산방법 등을 개정하였다.
1세대1주택 비과세 적용 대상 부수토지 범위 조정
1세대1주택 비과세 적용대상 주택의 부수토지 범위를 기존의 도시지역 내에서는 주택정착 면적의 5배까지 적용하던 것을 토지이용효율을 높이기 위해 수도권 도시지역 내 주거지역·상업지역 및 공업지역은 2022년 1월 1일 이후부터 주택정착 면적의 3배로 축소하고, 도시지역 내 토지 중 수도권 내의 녹지지역과 수도권 밖은 종전과 같이 주택정착 면적의 5배까지 적용된다.
고가 겸용주택의 주택과 주택외(상가 등) 부분 과세 합리화
1세대1주택 비과세 합리화를 위해 고가주택 중 하나의 건물이 주택과 주택외(상가 등) 부분으로 복합되어 있는 등 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택외(상가 등)의 부분의 연면적보다 클 경우에는 겸용주택 전부를 주택으로 보던 것을 2022년 1월 1일 이후부터 주택외(상가 등)의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 즉 연면적에 관계없이 주택부분만 주택으로 본다.
이 경우 9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외(상가 등) 부분을 분리하여 과세하여야 하며, 9억원 초과 금액 중 주택부분에 대해서만 1세대1주택 고가주택 양도차익 등을 적용한다.
그러므로 장기보유특별공제(3년 이상 보유자)로 주택은 연8%씩(한도:80%), 주택외(상가 등)는 연2%씩(한도:30%)을 적용하는 것이다.
자경농지 감면시 자경기간 계산방법 합리화
자경기간 계산시 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우에는 경작한 기간에서 제외하였으나, 2020년부터는 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 수입금액 기준 이상인 경우에도 경작한 기간에서 제외하도록 추가하였다.
재외국민·외국인의 부동산등 양도신고확인서 제출의무 신설
재외국민 또는 외국인이 보유한 국내 재산에 대한 과세권 확보를 위하여 토지·건물을 양도하는 경우에는 2020년 7월 1일 이후 양도(등기 신청분)하는 분부터 소유권이전 등기시 부동산 등 양도신고확인서를 등기관서장에게 제출하여야한다. 이 경우 신청서를 세무서장에게 제출하여 부동산등양도신고확인서 발급을 받아야 한다.
주택유상거래 취득세율 개선
일반적인 부동산의 취득세 세율은 유상취득가액의 4%이지만, 주택유상취득 중 6억원 이하는 종전과 같이 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 종전 2%에서 〔{취득가액×(2/3억원)-3}×(1/100)〕%로 개정(2% 중 7억5000만원 이하는 하향, 7억5000만원 초과는 상향)되었으며, 9억원 초과도 종전과 같이 3%이며, 또한 1세대4주택 이상 취득자는 종전 1~3%에서 4%로 상향 조정하였다.
양도소득에 대한 개인지방소득세 신고기한 연장 및 신고간소화 제도 도입
개인지방소득세(종전 주민세)의 신고기한이 종전에는 양도소득세 신고기한과 동일하였으나 2020년부터는 양도소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 신고 및 자진납부하도록 연장하였다. 이 경우 전국 어디서나 자치단체에 신고 접수가 가능하도록 하였다.
또한 자치단체장이 발송한 신고서와 납부서상 세액만 납부한 경우에도 신고로 간주하도록 개선하였다.
절세를 위하여
부동산 8·2대책(2017년), 9·13대책(2018년), 12·16대책(2019년) 등으로 주택의 비과세 및 중과주택 등 부동산세제가 최근 매우 복잡하게 개정되었으므로 세금폭탄을 피하기 위해서는 세무전문가와 상담 후 절세 전략을 짜기 바란다.
[프로필] 권동용 (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장
• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수
• 연세대학교 미래교육원 초빙교수
＜저서＞
• 양도소득세실무해설(개정증보32판, 세연T&A)
• 부동산의 세법강좌(사법행정문화원)
• 재산제세 주요실무(시사판례사)
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