부동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일 까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.

이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루 어지는 것이다.

부 동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.

이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루어지는 것이다.

 
"경매 종류는 강제경매와 임의경매, 분할매각(경매)과 일괄매각(경매), 새매각과 재매각, 공동경매와 이중경매로 분류된다."

 
강제경매와 임의경매

강제경매란 집행권원을 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 경 매신청 채권자와 부동산상의 배당요구채권자의 금전채권의 만족을 목적으로 하는 강제집행절차가 있다. 따라서 강 제경매의 신청채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로 서 배당요구를 할 수 있으므로 채권의 일부를 청구한 경우 에는 배당요구종기까지 청구금액을 확장할 수 있다.

임의경매란 근저당권 또는 전세권 등의 담보권의 실행을 위한 경매(실질적 경매)와 민법·상법 기타 법률의 규정에 의 하여 재산의 보관·청산·가격보존 등을 위한 경매(형식적경 매, 예공유물분할을 위한 경매 등)가 있다. 따라서 신청채권자가 원금의 일부만을 청구했을 경우에는 그 기재된 채권액을 한도로 청구금액이 확정된다.

분할매각(경매)과 일괄매각(경매)

분할매각(경매)란 채권자가 채권담보의 목적으로 채무자로부터 여러 개의 부동산을 담보로 제공받아 그 위에 저당 권을 설정하는 경우가 있는데 이를 공동저당 또는 공동담보라고 한다. 공동담보의 경우에 경매를 신청하게 되면 담 보목적물 모두에 경매가 진행된다.

이 경우에 각각의 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 부친다. 이것을 분할매각이라 하며 공동담보물의 입찰은 분할매각을 원칙으로 한다.

일괄매각(경매)란 같은 공동담보라도 예를 들어 토지와 그 위의 건물이 공동담보물인 경우와 같이 그 부동산의 위 치·형태·이용관계 등을 고려하여 동일인으로 하여금 토지와 건물을 같이 매수하게 하는 것이 고가로 매각할 수 있다고 판단되거나 또는 분할매각을 하는 것이 현저한 가치의 감소를 가져올 경우에는 경매신청권자의 신청이나, 법원의직권으로 일괄매각을 할 수 있다.

새매각과 재매각

새 매각이란 적법한 절차를 통해 경매를 진행하였으나 낙찰인이 결정되지 않은 경우에 새로운 기일을 정하여 경매를 실시한다. 이를 새 매각이라고 한다. 경매물건에 입찰자가 없어 유찰되면 보통 약 한 달 후에 20% 또는 30% 낮아진 최저경매가로 경매가 진행된다.

새매각의 사유로는 경매가 유찰되어 허가할 매수신고가 없는 경우, 이의에 의한 낙찰 불허의 경우, 경매 목적물의 훼손에 의한 낙찰불허·취소의 경우 등이 있다. 재매각이란 재매각은 낙찰인이 대금지급기일까지 대금을 납부하지 않고 차순위 신고도 없는 경우 법원의 직권으로 다시 실시하는 경매이다.

이럴 경우 앞서 진행했던 경매 절차를 다시 하는 것이므로 최저 경매가격과 기타 매각조건은 이전 경매와 같다. 다만 새 매각은 매수(입찰)보증금 이 앞서 진행했던 보증금 10%가 아니라 특별매각조건으로 20% 또는 30%이다.

그러나 새 매각은 이전 매수인이 새로 지정된 매각기일 3일 전까지 낙찰대금을 전부 납부 하면 취소된다. 이때 전 매수인은 낙찰대금납부일 이후부터 대금을 납부한 날까지의 지연이자, 낙찰대금, 재경매 공고 등의 비용을 납부하여야 한다.

공동경매와 이중경매

공동경매란 2인 이상의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나, 먼저 한 경매신청이 아직 경매개시 결정이 내려지기도 전에 그 사이 순차적으로 경매신청을 하면 먼저 신청한 사 건과 묶어 하나의 경매개시결정을 하는 것이다.

이때 공동 경매신청 채권자는 공동의 압류채권자이며, 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시한다.

이중경매(중복경매)란 2인 이상의 채권자가 시간적 간격 을 두고 순차적으로 경매신청을 하는 것이다. 즉 먼저 한 경 매신청이 경매개시결정이 된 후에 또 다른 채권자가 경매 신청을 하여 중복경매개시결정이 된 경우를 말한다.

선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 이중경매 신청 채권자의 우선순위 채권의 변제에 부족함이 없을 때 경매개시결정에 의한 절차를 속행하여야 한다.

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