(조세금융신문=김영기 기자) 전세금을 안전하게 돌려받기 위해서는 소송에 이르기 전 계약 단계에서부터 철저한 사전예방이 필수다.

부동산 전문 엄정숙 변호사는 21일 "전세금반환소송은 대부분 임대인측 귀책사유로 발생한다"며 "계약 전 위험 요소를 꼼꼼히 확인하면 소송 위험을 크게 줄일 수 있다"고 조언했다.

엄 변호사는 전세금 소송이 많이 발생하는 유형으로 '새 세입자 미확보'를 꼽았다. "계약이 종료됐는데 임대인이 새로운 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다며 버티는 경우가 가장 흔하다"며 "이는 임대인이 전세금을 다른 용도로 사용했거나 반환 능력이 없다는 의미"라고 설명했다.

특히 역전세 상황에서는 신규 임차인 구하기가 더욱 어려워진다. "기존 전세금이 4억 원인데 집값이 하락해 새 임차인은 3억 원만 제시하면, 임대인은 1억 원을 마련할 방법이 없어 계속 버티게 된다"고 엄 변호사는 지적했다.

전세 계약 체결 후 임대인이 후순위로 추가 근저당이나 가압류를 설정하는 경우도 심각하다. "계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했는데, 계약 후 임대인이 대출을 받거나 채무 문제로 가압류가 설정되면 신규 세입자가 들어오기를 꺼리게 된다"며 "이런 경우 새 임차인을 구할 수 없어 전세금 반환이 사실상 불가능해진다"고 말했다.

시세 대비 과도한 보증금도 문제다. "시세 3억 원짜리 주택에 전세금 2억 8천만 원을 받은 경우, 임대인은 집값 하락 시 전세금을 돌려줄 여력이 없다"며 "일반적으로 전세금은 시세의 60~70% 수준이 안전하며, 80%를 넘으면 위험 신호"라고 강조했다.

엄 변호사는 임대차계약을 체결하기 이전에 임대인이 전세금을 돌려주지 못해 부동산이 경매로 넘어가는 최악의 상황까지 고려해서 보증금을 정해야 한다고 조언했다. 경매 낙찰가는 통상 시가 대비 더 낮은 수준에 형성된다.

"예를 들어 시세 5억 원짜리 주택에 4억 원 전세를 들어갔는데, 경매로 넘어가 3억 5천만 원에 낙찰됐다면 선순위 채권을 제외하고 전세금을 온전히 배당받기 어렵다"며 "계약 전 경매 상황까지 가정해서 배당 가능 여부를 점검해야 한다"고 말했다.

엄 변호사는 계약 전 등기부등본에서 근저당권, 가압류 등을 확인하고, 전세금과 선순위 채권 합계가 예상 경매가의 70%를 넘으면 위험하다고 설명했다. 신탁등기 여부도 확인해 수탁자와 계약해야 한다. 또한 전입신고와 확정일자를 계약 당일 처리해야 후순위 채권자보다 우선 배당을 받을 수 있으며, 전세보증보험 가입도 필수라고 강조했다.

엄 변호사는 "많은 임차인들이 '전세금은 당연히 돌려받는 돈'이라고 생각하지만, 집주인의 반환 능력은 임대목적 부동산의 담보가치가 얼마인지를 가지고 임대계약 체결 당시를 기준으로 판단하는 것"이라며 "실제로는 이를 확인하지 않으면 한순간에 날릴 수 있어 계약 전 철저한 확인이 필수"라고 강조했다

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