(조세금융신문=구재회 기자) 이른바 '빌라왕'으로 일컫는 악성 임대인들의 전세 보증보험 가입 여부를 색출하기 위해 정부가 전수조사에 나섰다.
임대사업자가 임차보증금 반환 보증보험 가입 의무를 지키지 않고 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않은 사례가 무더기로 확인되고, 정부와 지방자치단체의 단속 소홀로 인해 과태료 처분이 단 한 건도 없었던 사실이 드러났기 때문이다.
16일 국토교통부에 따르면 각 지자체는 지난달부터 관할 지역 주택 임대인의 보증보험 가입 여부를 조사하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에서 관리하는 '집중관리 다주택 채무자'들이 그 대상이다.
HUG는 세입자에게 전세금을 돌려주지 않아 3번 이상 대신 갚아준 집주인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 임대인의 명단을 만들어 관리하는데, '악성 임대인'들의 보증보험 가입 여부부터 확인에 나선 것이다.
법 개정으로 2020년 8월 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐고, 기존 임대사업자에게는 1년 유예기간을 둬 2021년 8월부터 가입 의무가 지워졌다. 이에 대한 단속과 과태료 부과 주체는 지자체다.
당초 면제 대상이 아닌데도 보증보험 미가입시 2년 이하 징역이나 2천만원 이하 벌금을 물리는 형사 처벌 규정이 있었다. 그러나 보험 가입 요건이 엄격해 제대로 가입 못하는 임대사업자들이 모두 처벌 받는 건 지나치다는 지적을 반영해 작년 1월부터 과태료 3천만원 이하 처분으로 완화됐다.
문제는 주택 1천139채를 보유하다 전세보증금을 돌려주지 않고 사망한 '빌라왕' 김씨 같은 전세사기꾼들은 세입자들에게 자신이 등록임대사업자이기 때문에 보증보험에 의무 가입한다고 말만 해놓고 실제로는 가입하지 않았다는 점이다.
김씨 사건 피해자가 속출한 서울 강서구의 경우 전수조사 대상이 된 김씨 보유 주택 71세대 중 보증보험에 가입하지 않은 주택은 51세대로 확인지만 미가입에 따른 과태료는 1건도 없었다. 임대의무 기간 내 구청 허가를 받지 않고 주택을 매각해 부과된 과태료가 7건(총 2억1천만원) 있었을 뿐이다.
강서구는 "보증보험 가입 의무 관련 조사를 진행하던 중 김씨가 사망해 과태료를 부과하지 못했다"며 "(강서구 내) 전수조사 대상 주택 1천527건 중 가입 의무를 준수하지 않은 254건에 대해 과태료 처분을 내릴 예정"이라고 밝혔다.
김씨는 이달 13일 기준으로 전국 35개 자치구에서 주택 462채의 임대사업자로 등록돼 있어 서울 강서구 외에도 다수 지자체의 과태료 부과 대상이다. 김씨가 임대사업자로서 보증보험에 가입한 주택은 지난해 11월 기준으로 44채(10.5%)에 불과하다.
김씨는 보증보험에 가입할 예정이라며 임대차계약을 신고했고, 구청은 추후 서류를 보완하라며 일단 신고를 받아줬다. 임대차계약 후 가입하는 보증보험은 보통 가입까지 1∼2개월이 소요되기 때문이다.
이후 김씨가 보증보험 가입 서류를 제출하지 않았는데도 확인이 이뤄지지 않아 과태료를 물지 않았고, 피해가 속출하자 정부와 지자체가 뒤늦게 실태조사에 나섰다.
보증보험 미가입 과태료는 가입하지 않은 기간에 따라 3개월 이하는 보증금의 5%, 3개월 초과에서 6개월 이하는 보증금의 7%, 6개월 초과는 보증금의 10%를 부과한다.
김씨 사건 피해자 강모 씨는 "보증보험에 가입하지 않아 법을 어겼음에도 김씨는 개인 임대사업자 지위로 계속해서 주택을 매입하고 임대차계약 행위를 지속할 수 있었다"며 "나라에서 왜 어떠한 제재도 하지 않고 놔둔 것인지 답변을 듣고 싶다"고 말했다.
임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되면서 가입 자체는 크게 늘었는데, 박상혁 의원(더불어민주당)이 HUG에서 제출받은 자료에 따르면 보증보험에 가입한 개인 임대사업자는 2019년 14명에 불과했지만 2020년 1,006명, 2021년 2만1,724명, 지난해 4만2,049명으로 늘었다.
임대사업자의 보증보험 가입 의무화로 가입 임대사업자 수가 1년 새 2배 가까이 늘었다. 보증 세대 수는 작년 11만9,219세대로 2020년 4,627세대의 26배, 2021년 8만3,033세대의 1.4배로 늘었다. 법인 임대사업자의 보증세대 수는 2020년 18만6,151가구에서 지난해 22만8천449가구로 43% 증가했다.
그러나 여전히 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자가 많은 것으로 추정된다. 임대사업자들이 보증보험 가입 의무를 회피하기 위해 2021년 8월 직전 집중적으로 임대차 계약을 체결해 올해 8월부터 본격적으로 의무 가입 대상에 포함되는 세대도 많은 상황이다.
전문가들은 "임대사업자가 보증보험에 가입할 때 보증료의 75%는 집주인이, 25%는 세입자가 부담하는데, 집주인 부담이 크다 보니 가입을 회피하는 경우가 많다"며 "미가입 시 과태료 이상의 강력한 처벌 규정을 두되 보증료 부담을 집주인과 세입자가 50 대 50으로 절반씩 부담해야 한다"고 말했다.
HUG는 "지난해 10월 24일부터 임차인 알림톡 시스템을 만들어 임차인에게 임대인의 보증보험 가입 사실을 알리고 있다"면서 "세입자들은 임대인의 보증보험 가입 여부를 알림톡을 통해 확인해보는 것이 좋다"고 당부했다.
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