(조세금융신문=진민경 기자) # 자녀 B가 모친 A로부터 서울 ○○ 소재 ○○억원의 고가 아파트에 대한 근저당 채무 ○억원을 인수하는 조건으로 부담증여를 받았다. B는 이후 근저당 채무에 대해 본인의 근로소득으로 상환하고 있다고 소명했으나 연간 ○억원에 달하는 신용카드 사용액 등 생활비, 자녀 유학비, 해외여행경비 등 호화 사치생활 자금에 대한 출처가 불분명했다. 세무당국이 해당 사례를 살펴본 결과 채무상환 증빙을 갖추기 위해 본인 소득은 근저당채무 상환에 사용하면서도, 생활비 등을 모친으로부터 증여받은 혐의가 발견돼 자금출처조사대상으로 선정했다.
# 부친 C는 ○○구 소재 아파트를 자녀 D에게 증여하며 보증금 채무 ○○억원은 자녀 D가 부담하게 하는 부담부 증여 신고를 했다. 그런데 해당 아파트의 기존 임차인은 자녀 D의 외조부(특수관계인)로 임대차 계약 만료 후 전출한 것으로 확인됐는데, 보증금 반환 내역은 불분명했다. 이후 자녀 D가 새로운 임차인으로부터 수취한 고액의 보증금은 해외주식과 골드바 등 투자자산 취득, 명품구입 등 사치 생활자금으로 사용됐다. 세무당국은 해당 사례에 대해 임대차계약서는 있지만 실제 임대보증금은 미반환될 것을 확인하고 조사대상으로 선정했으며, 채무면제이익으로 증여세 ○억원 추징이 가능하다고 검토했다.
# 부친 E는 서울 ○○동 소재의 고가 아파트를 자녀 F에게 증여했다. F는 증여세 신고를 준비하면서 동일 단지 같은 평형 아파트가 60억원에 거래된 사실을 알게됐고, 계획보다 증여세가 커지자 지인 소개로 알게 된 감정평가법인에 시사보다 낮게 평가해줄 것을 부탁했다. 결국 F는 해당 아파트를 인근 아파트 매매가격의 65% 수준인 39억원으로 증여세 신고를 마쳤다. 세무당국은 해당 사례에 대해 직접 감정평가를 의뢰해 ○○억원으로 시가를 바로잡고, 저가 감정평가한 감정평가법인을 ‘시가불인정 감정기관’으로 지정하는 것을 검토하고 있다.
최근 정부의 부동산 규제로 대출 문턱이 높아지면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 두드러지고 있는 가운데 자산가들 사이에서 위의 사례와 같이 고액의 현금증여와 규제를 피하기 위해 집을 팔지 않고 물려주는 증여 거래가 급증하고 있다.
실제 부동산 등기 자료에 따르면 올해 1~10월 서울의 집합건물 증여건수는 2022년 10월 기준 1만68건을 기록한 이후 3년 만에 최대치인 7708건이었으며, 미성년자에 대한 증여건수(223건) 또한 2022년 이후 최대 수준이었다.
특히 미성년자가 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남 4구와 마용성(마포, 용산, 성동구) 등 가격상승 선두 지역에 집중돼 자녀 세대의 자산 양극화가 더욱 커지고 있는 실정이다.
4일 국세청은 탈세 등 탈루행위가 발생할 소지가 있는 고가 아파트 밀집 지역인 강남 4구와 마용성 소재 아파트 증여세에 대해 증여세 신고 적정 여부를 전수 검증할 예정이라고 밝혔다.
이날 브리핑에서 오상훈 국세청 자산과세국장은 “이 지역(강남4구+마용성)에서 아파트 가격이 제일 많이 올랐고. 증여 거래가 가장 많이 일어나고 있어 조사 대상으로 삼았다”며 “기존 검증은 증여세 신고가 적정한지에 초점을 맞췄다면 이번 검증은 증여 과정의 전후까지도 들여다보게 된다. 증여 전에 자금 출처는 적절했는지, 증여세 납부는 적절했는지 등도 보게 되고 필요한 경우엔 조사 대상을 관련인들까지 확대해 좀 더 심도 있게 검증하는 것이 차이”라고 설명했다.
먼저 국세청은 이번 전수 검증을 통해 부담부증여로 물려받은 부동산의 담보대출이나 전세금을 증여받은 자녀가 실제 상환했는지, 대출 상환은 본인 월급으로 했으나 부모로부터 생활비를 별도로 지원받고 있는지 여부에 대해 철저히 확인한다.
또 증여자의 아파트 구입 자금이 사업소득 탈루나 가공경비 계상 등으로 마련된 사실이 확인되면 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하고, 불법 및 탈세행위에 대해선 세금 추징은 물론 관계 기관에 고발조치할 계획이다. 이를 통해 당초 부동산을 취득한 증여자의 재산형성과정에서 세금탈루 등 문제가 없었는지 철저히 살필 방침이다.
국세청은 시가보다 현저히 낮게 신고한 사례도 검증해 적절한 가액인지, 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지 등을 확인할 예정이다.
최근 늘어난 미성년자 등에 대한 세대생략 증여 과정에서 조세회피 행위에 대해서도 철저히 검증한다. 예컨대 부친이 고가 아파트를 미성년 자녀에게 증여하고 증여세 및 취득세 납부를 위한 현금은 조부가 증여한 것으로 신고하는 사례가 있는데, 이는 조부가 증여할 만한 자력이 없음에도 부친의 증여재산(아파트)에 합산 시 더 높은 세율이 적용되는 것을 피하기 위해 현금 증여자를 조부로 위장한 혐의다.
아울러 국세청은 미성년자 등 자금조달 능력이 없는 자에게 아파트를 증여한 경우 증여세 대납 여부와 함께 취득세(중과시 시가의 12%) 등 부대비용에 대한 자금이 정당하게 마련됐는지 철저히 확인할 계획이다.
국세청은 강남4구와 마용성 등에서 최근 급증하는 고가아파트 증여 거래에 대해 부동산 시장이 안정화될 때까지 전수검증을 이어가고, 소득 대비 고가 주택을 취득하거나 호화생활을 영위한 자에 대한 재산 및 채무현황 등을 수시로 분석해 탈세 혐의자를 엄정 조치할 방침이다.
국세청 관계자는 “부동산 시장동향을 면밀히 모니터링하면서 집을 편법적인 부의 이전 수단으로 악용하는 행위에 대해 엄정 대응할 것”이라며 “성실신고가 최선의 절세이므로 성실한 납세의무 이행을 당부드린다”고 강조했다.
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