(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 전세 매물이 1년 새 큰 폭으로 줄어들면서 전세시장 긴장감이 빠르게 높아지고 있다. 특히 강북 외곽 지역을 중심으로 감소폭이 두드러지면서 단순 계절 요인을 넘어 정비사업 이주 수요와 금융 규제 영향이 복합적으로 작용하고 있다는 분석이 나온다.

오세훈 서울시장은 25일 서울시의회 시정질문에서 “전월세 매물 감소세가 매우 뚜렷하다”며 최근 전세시장 상황에 대해 우려를 나타냈다.

서울시에 따르면 지난 20일 기준 서울 전세 매물은 약 1만9000건으로, 2025년 같은 시점의 2만9000건 대비 33.5% 감소했다. 월세 매물 역시 1만8000건으로 전년 대비 4.5% 줄었다.

특히 감소세는 강북 외곽 자치구에서 두드러졌다. 성북구 전세 매물은 1년 전 1300건에서 124건으로 90% 넘게 줄었고, 관악구(78%), 중랑구(72%), 노원구(68%) 등에서도 큰 폭의 감소가 나타났다.

오 시장은 “한번 들어간 집은 되도록 버티려는 경향이 강해지면서 매물이 더 줄고 있다”며 “매물이 줄어든 상황에서 일부 거래 가격이 상승하는 흐름이 나타나고 있다”고 설명했다.

시장에서는 이번 매물 감소를 단순한 계절적 요인으로 보기 어렵다는 시각이 나온다. 올해 정비사업 이주 수요가 본격화되는 점이 전세 공급 축소 압력으로 작용하고 있다는 분석이다.

서울시 추산에 따르면 올해 정비사업 이주 예정 물량은 2만가구를 웃도는 것으로 파악된다. 통상 대규모 이주가 시작되면 인근 전세 수요가 급증하는 구조여서, 매물 감소와 맞물릴 경우 국지적 전세 불안이 확대될 가능성이 있다.

여기에 금융 규제 환경도 변수로 지목된다. 최근 대출 규제 강화로 이주비 마련이 어려워지면서 정비사업 일정이 지연되거나 전세 수요 이동이 왜곡될 수 있다는 우려가 제기된다. 업계에서는 대출 규제 강화로 세입자의 이동이 제한되고 집주인의 전세 물건 회수가 지연되는 이른바 ‘매물 잠김 효과’도 일부 작용하고 있는 것으로 보고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 전세 매물 감소의 배경에 대해 정책 요인과 구조적 공급 축소가 복합적으로 작용하고 있다고 진단했다. 김 소장은 “최근 전세 물량 감소는 정책 영향도 있지만, 근본적으로는 서울 입주 물량 자체가 크게 줄어든 구조적 영향이 먼저 작용하고 있다”며 “여기에 소유권 이전 조건부 대출과 전세대출 규제까지 겹치면서 시장 압박이 커진 측면이 있다”고 말했다.

그는 특히 수요 계층별 온도차에 주목했다. 김 소장은 “신혼부부 등 실수요가 집중되는 15억원 이하 구간과 외곽 지역에서 공급 압박이 더 크게 나타날 가능성이 있다”며 “고가 주택 시장과 동일한 규제를 일괄 적용할 경우 중저가 전세 시장의 부담이 먼저 커질 수 있다”고 분석했다.

다만 그는 “전세시장 흐름은 거래량과 가격 변화를 함께 확인하면서 판단할 필요가 있다”며 단기 수치만으로 시장 불안을 단정하기에는 신중할 필요가 있다고 덧붙였다.

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