(조세금융신문) 공장경매는 본인의 콘셉트와 맞지 않는다면 입찰에 쉽게 참여하기가 어렵다.

하지만 전문가 집단인 소수의 사람들은 부동산 재테크 수단으로 공장경매를 선택한다. 공장은 경매를 통하지 않고 일반적인 절차를 통해서 설립할 경우 많은 시간과 비용이 소요된다.

또한 수도권에서 새로 제조공장을 지으려면 여러 가지 인허가법규의 제약도 받게 된다.

그러나 법원경매를 통해 공장을 구입하면 이러한 별도의 인허가 절차를 거치지 않고도 기존공장에 설치되어 있는 기계, 기구까지 넘겨받아 보수 및 수리를 통해 바로 가동에 들어갈 수 있으므로 공장설립비용과 초기투자비용을 절약할 수 있다.

또 경매진행에 따른 유찰을 통해서 시세의 절반가격으로도 소유권을 취득할 수 있다. 단, 적법한 절차에 의한 인·허가로 설립된 공장인지 꼭 확인해야 한다.

부동산 재테크로 공장경매를 선택했다면 다음과 같은 사항들을 꼭 체크해야 한다
 

공장은 주거용부동산과 달리 현장 답사는 기본이고 주변 시세와 공과금·임차관계·기계나 기구·장비 포함 유무 등을 확인하는 것도 응찰 전에 반드시 확인해야 할 사항이다.
 

또 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다.

◆전기·도로·수도 등 기반시설 여부를 잘 살펴보는 것도 중요한데 이러한 절차가 부담스러울 경우 전용 공단 내에 위치한 공장이 유리하다.
 

◆공장재단에 포함된 기계 등이 리스전문회사로부터 빌려온 것이 있는지 사업장 종업원들에 대한 채불 임금이 있는지 전기, 수도요금 미납액과 전기·수도시설 등에 문제점이 없는지 환경오염 등 주민들과의 마찰요인은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
 

◆산업단지 공단 내의 공장을 경매로 낙찰을 받고자 한다면 입찰 전에 자신이 낙찰받은 공장에서 하고자하는 업종이 입주가능업종인지 사전에 산업공단관리사무실에 확인해야 한다. 즉 공장의 경우 산업단지공단에 관한 규약에 의하면 단지불럭별로 고유 업종이 지정되어 있어 지정업종에 해당되지 않으면 입주를 할 수 없게 된다.
업종이 다른 공장을 취득하게 될 경우 해당시, 군청 공업계에 용도변경가능여부를 확인하는 것이 좋다. 공장이 어떤 업종이었는지 확인하고 오염물질을 배출하는 시설이었는지 공해방지시설은 갖추었는지 낙찰 후 해당목적으로 사용이 가능한지 등을 미리 해당관청에 꼭 확인해야 한다.

◆층고(천장의 높이)확인은 최근 임금의 비중을 낮추기 위하여 회사가 자동화 시스템을 갖춘 경우가 많은데 이 경우 자동화기계의 높이가 높은 경우 공장건물의 천장의 높이가 낮아 건물 전체를 다시 신축하든지 천장의 높이를 높여야 되는 뜻밖의 암초를 만날 수도 있기 때문이다.

◆공장 건물 내 부합건물을 사실상 주거용으로 생활하고 있는 대항력 있는 주택 임차인이 있는지 살펴봐야 한다. 즉 명도소송이 정확한 주택임차인으로 인정받아 그 보증금을 낙찰자가 부담하는 경우도 있을 수 있기 때문이다.

 
공장 운영상 편의에 의해 지어진 가설건축물 등이 감정평가서에서 제외된 경우 법정지상권이 성립되는 경우가 있는지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

공장경매에는 응찰자들이 대부분 중소기업 운영자들로 한정돼 있어 보통 3,4회 유찰 후 새 주인이 결정된다.

공장을 구입할 때는 낙찰 받은 후 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 현금동원에 부담이 따른다.

따라서 경매에 참여하기 전에 자금동원 계획을 세워야 한다. 공장 저당법에 따라 토지와 건물 기타 공장에 속한 기계·기구까지 담보물이 될 수 있으므로 소유권이전 후 은행 등에서 등록한 공장재산을 담보로 시가의 50~70%까지 대출받을 수 있다.

물건을 고를 때는 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리를 비롯하여 ‘간선도로 항만 철도 이용의 편리성’, ‘물류비부담’, ‘동력자원 및 용수나 배수에 관한 비용’, ‘노동력 확보’, ‘관련 산업과의 거리 등을 중점적으로 점검해야 한다.

공장경매는 공장저당법의 적용을 받아 토지와 건물 그리고 기계, 기구류 및 공장의 공용물 일체가 포함된다.

따라서 기계기구가 감정평가에 포함되어 있으므로 그 내역과 사용가능여부 등을 확인하고 기계가격이 공장금액에 차지하는 비율을 감안하여 낙찰금액을 정하고 공장운영에 불필요한 기계, 기구라면 이를 평가에 제외하거나 유사업종 운영자에게 매각이 가능한지 등을 검토해야 한다.

또한 경매공장은 대게 오랫동안 가동이 중단된 상태이므로 전문가와 함께 현장을 방문하여 개·보수비용등을 살펴보는 것이 좋다.

전기, 수도요금 등이 연체되는 경우가 많으므로 그 금액이 얼마나 되는지도 체크한다. 부지의 오염상태나 산업폐기물이 없는지도 살펴봐야 한다. 물건에 대한 하자는 낙찰자가 지게 되어 있으며 폐기물에 대한 사후처리비용은 법원판례상 낙찰자가 지도록 되어 있다.

특히 공장경매의 경우에는 기계 기구에 대한 평가금액이 다른 부동산보다 높게 책정되어 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 즉 가격이 저렴하다는 장점에 끌려 낙찰 받았는데 실제로는 매수인에게 쓸모없는 기계·기구에 대한 감정평가가 감정가의 많은 부분을 차지한다면 오히려 큰 손실을 볼 수 있다.

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