본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

양도소득세 관련 상담사례를 통하여 양도소득세에 대해 구체적으로 알아보는 시간을 갖겠다.

첫 번째 질문은 납세자는 1세대1주택 비과세라고 생각하고 양도소득세 신고를 하지 않았는데 세무서에서는 다주택자라고 하면서 양도세 신고를 하라고 연락이 왔다는 것이다.

상담자의 부동산 보유 현황을 살펴보았다. 상담자는 양도한 주택 외에 토지와 오피스텔을 보유하고 있었다. 그런데 토지는 지목은 전이었으나 실제 지목은 나대지였고 게다가 그 토지에는 무허가 주택이 있는 것이 항공사진으로 확인되었다. 또 오피스텔은 일반사업자로 사업자등록을 하여 업무용으로 생각하고 있었으나 실제로는 임차인이 주민등록을 하고 주거용으로 사용하고 있었음이 주민등록과 확정일자일 등을 통해 밝혀졌다.

즉 상담자는 토지 위의 무허가 주택은 무허가이므로 소유주택이 아니라고 보았고, 오피스텔도 업무용으로 사업자등록을 했으므로 주택이 아니라고 보았으나 사실상 현황에 따라 주택에 해당하였던 것이고 따라서 1세대3주택에 해당하여 양도소득세가 과세되게 된 것이다.

이런 현상은 일반인이 생각하는 주택의 개념과 세법에서 말하는 주택의 개념이 다르기 때문에 발생한다.

세법에서는 '주택이란 허가 여부나 공부 상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다'라고 하고 있고 그 용도가 분명하지 아니할 때 '공부상의 용도에 따른다'고 하고 있다.

여기서 주의해서 보아야 할 부분이 허가 여부이다. 허가 받은 주택이든 허가받지 않은 무허가 주택이든 주거용으로 사용한다면 주택에 포함된다는 의미이다.

다음으로 '공부상의 용도구분에 관계없이'라는 말에 주의해야 한다. 건축물대장에는 주택이 아닌 사무실, 근린생활시설 이렇게 표기가 되어 있다 하더라도 사실상 주택으로 사용하는 건물이라면 주택으로 본다는 말이다.

공부상 구분과 사실상 구분이 달라서 혼란을 겪는 대표적인 사례가 오피스텔이다. 오피스텔은 업무용으로 사용한다면 주택이 아니지만 주거용으로 사용한다면 주택이 된다. 업무용으로 사용은 임차인이 오피스텔에 사업자등록을 하고 사업을 영위한다면 업무용으로 볼 수 있다. 반대로 임차인이 주민등록을 하고 가족과 같이 거주하면서 확정일자까지 받아두었다면 주거용이 될 것이다.

사례의 상담자에게는 양도세 가산세를 줄이기 위해서라도 하루 빨리 신고할 것을 권하였다.

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