본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

양도세 상담을 하면서 가장 많이 듣는 질문은 ‘부동산을 얼마 얼마에 양도했는데 양도소득세는 얼마나 나오나요?’ 또는 ‘양도세율은 몇 퍼센트인가요?’이다.

양도가액만 알면 양도세가 금방 계산되어 나오는 줄 알고 양도가액만 알려주고 세금을 알려달라고 하는 것이다.

양도소득세의 과세방식은 양도차익 즉 취득가와 양도가의 차이가 있어 이익이 발생할 때 과세하는 것이므로 그 차익을 구해서 장기보유특별공제를 빼고 또 기본공제를 빼서 나온 과세표준에 적정한 세율을 곱해서 양도소득세를 산출하게 된다. 물론 양도소득세의 10%에 해당하는 금액은 지방소득세로 납부해야 한다.

질문자처럼 상가주택 즉 주택과 상가가 같이 있는 겸용주택을 양도할 경우 주택의 면적과 상가의 면적이 어느 쪽이 더 넓으냐에 따라 과세방식이 달라진다.

만약 양도자가 상가주택 외에는 다른 주택이 없는 1세대1주택자로서 비과세에 해당하고, 주택의 면적이 주택이 아닌 부분의 면적보다 더 넓다면 전체를 주택으로 보아 전체를 비과세하게 되지만, 주택의 면적보다 주택이 아닌 부분의 면적이 넓거나 같다면 주택 부분만 주택으로 보아 비과세하고 상가 부분은 양도소득세가 과세되는 것이다.

그리고 주택이 다주택자로서 중과세되는 경우에는 주택의 면적의 크기와 관계없이 주택 부분만 중과세하고 상가 부분은 일반과세가 된다.

사례에서와같이 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 상황에서, 1, 2층 상가주택이고 1층은 식당, 2층은 거주주택이라고 한다면 1, 2층의 면적을 비교해보아 2층의 면적이 조금이라도 넓다면 전체가 비과세될 것이고, 1, 2층 면적이 정확히 일치한다면 2층 부분만 비과세되므로 면적에 따라 세금 차이가 크게 날 것이다.

상담자에게 면적 확인을 해본 결과 2층 주택의 면적이 더 넓게 나왔으므로 전체가 비과세 될 수 있음을 알렸다.

[이종훈 세무사 프로필]

• 현) 「중랑세무서」 영세납세자지원단 세무도우미
• 현) 「남양주세무서」 회계실무 강사
• 현) 한국세무사협동조합 부이사장
• 현) (사)마을과사회적경제 감사
• 현) (사)이근호기념사업회 감사
• 현) (사)김상진기념사업회 감사
• 전) CJ제일제당, CJ올리브영, CJ엔시티 근무
• 전) 중외제약, 지오영, 메가마트 근무
• 전) 코오롱웰케어 영업본부장 근무
• 서울대학교 농화학과 졸업

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