본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

양도소득세 상담을 하다 보면 자칫 잘못 판단하기 쉬운 것이 다가구주택의 양도세 판단이다.

건축법에 따른 다가구주택의 정의를 살펴보면, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며 1동에 거주할 수 있는 세대가 19세대 이하여야 한다.

이런 조건을 만족하면 다가구주택이 되는 것인데, 다가구 주택은 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 즉 1개 층에 3개 호씩 3개 층 총 9호가 거주할 수 있게 된 다가구 주택은 원칙으로는 9주택에 해당한다는 것이다.

그러나 세법은 예외를 두고 있는데, ‘다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다’라고 하고 있다. 다가구 주택이 여러 호로 되어있다 하더라도 구분등기 되어있지 않은 이상 대부분은 전체를 매매하지 부분만 매매하지는 않는다. 따라서 사실 예외라고 하지만 예외가 더 보편적인 판단 경우다.

그런데 다가구주택의 문제는 건축 당시 허가받은 대로 사용하지 않고 용도를 임의 변경하여 주택으로 사용하는 경우가 많아서 발생한다. 사례의 경우를 보면 지하1층 지상5층의 겸용주택으로서 다가구주택이었으나 지하를 주택으로 개조하여 임대하고, 옥탑 물탱크실도 확장 개조하여 주택으로 임대하고 있다.

다가구주택의 정의에 따르면 주택으로 사용하는 층수가 모두 3개 층 이하여야 한다고 하였는데, 사례의 주택은 지하 1개 층과 지상 4개 층을 주택으로 사용하고 있다. 지하층은 주택으로 사용한다 하더라도 주택으로 사용하는 층수에서는 제외하도록 하였기 때문에 뺀다 하더라도 옥탑을 주택으로 사용하고 있으므로 모두 4개 층을 주택으로 사용하는 것이 되어, 사례의 주택은 다가구주택 정의에 맞지 않는다.

다가구 주택 정의에 맞지 않는다면 각 호별로 1주택으로 보는 것이고, 이 다가구주택을 양도한다면 다주택자가 여러 주택을 동시에 양도하는 경우로서 본인이 지정하는 1개 주택만 비과세 받을 수 있고 나머지 부분은 모두 과세되게 되는 것이다.

따라서 사례의 경우에서는 건축물대장과 달리 용도 변경하여 사용하던 부분 특히 옥탑 부분을 원상 복구하여 주택이 아닌 상태에서 양도한다면 전체를 비과세 받을 수 있다.

[이종훈 세무사 프로필]

• 현) 「중랑세무서」 영세납세자지원단 세무도우미
• 현) 「남양주세무서」 회계실무 강사
• 현) 한국세무사협동조합 부이사장
• 현) (사)마을과사회적경제 감사
• 현) (사)이근호기념사업회 감사
• 현) (사)김상진기념사업회 감사
• 전) CJ제일제당, CJ올리브영, CJ엔시티 근무
• 전) 중외제약, 지오영, 메가마트 근무
• 전) 코오롱웰케어 영업본부장 근무
• 서울대학교 농화학과 졸업

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